租房定金的法律适用

在我们的日常生活中，无论是金额较大的买卖合同，或者是约定时间较长的租赁行为，都会运用到定金。定金是一种担保方式，是在合同订立或履行前支付一定数额或替代物作为担保。定金基于定金合同或条款而产生。在日常生活中，人们对于定金的认识并不是特别的清楚，与订金、违约金虽然在字面上有着较为相似之处，但是在我国的法律上有着较大的差异。有效的避免这些纠纷就要区分好什么才是定金。

首先就要区分清楚什么是定金、什么是订金；根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要体现在下列几项内容：交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反；交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金；订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制；定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。虽然两个词有一字之差，但是产生的法律效果是不一样的。

其次，要区分好定金与预付款的相关知识；预付款的目的在于以率先支付一定款项作为合同履行的诚意，或者将这一数量的款项作为合同履行所需资金的一部分。所以，预付款实际上是合同应该履行款项的一部分，定金则不然。定金的给付时间既可以在主合同正式订立（即合同预约阶段），也可以在合同订立后。而预付款一般在合同正式订立之后才能要求给付；定金的作用在于担保主合同的履行，在买卖合同订立前，一般就约束双方当事人按时签订正式合同；而在合同订立后的定金主要在于促使双方当事人进入合同的实质履行阶段。但就预付款而言，合同无效或者出现违约事由时，退还相同数额即可，其不具有惩罚的性质。如果给付的意思不明确或依法不能认定具备定金条款或定金合同的，应该推定为预付款。

第三，我国《担保法》对于定金的类型以及法律适用做出了较为明确的规定，为了担保主合同的签订设立了订约定金。其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚；对于成约定金，当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是为了鼓励交易，当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未付定金，但主合同已经履行或履行主要部分的，不影响主合同成立或生效。

同时，我国法律还对解约定金与违约定金进行相应的规定。解约定金是指以定金作为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任；而违约定金实际就是履约定金，我国的《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。

在日常生活中，当事人双方在订立租赁合同时，应注意合同中的定金条款或定金合同，应该仔细斟酌定金退还的相关事项，避免日后因合同无法履行等问题出现时，定金无法退还的情况发生。同时，在交付一定数额的定金时，也应谨慎对待。如果自己的定金符合法律规定退还的情况，在协商不成的情况下，可以选择向人民法院提起诉讼，通过合法的途径要求对方退还自己的定金。