租客签合同预付房租后要求毁约，精神病人订立合同效力如何？

签订租房协议后，租客中途要退租，房东按合同不退押金，却被租客一纸精神残疾证“堵”了回去。精神病人属于无民事行为能力人，在我国法律中，此前无民事行为能力人订立合同通常被认定为无效，但随着社会的发展，无民事行为能力人订立合同的效力判定理论也在不断变化。

租客签合同预付房租后要求毁约

签订租房协议后，租客中途要退租，房东按合同不退押金，却被租客一纸精神残疾证“堵”了回去。这份合同到底有没有法律效力？记者昨从东西湖区常青花园人民调解委员会获悉，在多次调解下，双方终于达成和解。

今年9月初，张先生通过中介租到常青花园小区的一套两居室房子，房租为每个月2000元。张先生与中介、房东林女士所签的三方协议的租期为，2016年9月至2017年9月，并预付了一个季度的6000元房租。

可到了10月底，张先生突然提出自己没有找到工作，无法承担高额的房租，要求提前退房，并索要1000元押金和预付的剩余房租。林女士当即拒绝，并拿出合同约定条款，明确写道“若合同期未满提前退房，不退押金”。

就在双方争论时，情况出现了大“逆转”。张先生的母亲赶来，出示了儿子的一份残疾证，上面写明“精神残疾”，自称是其监护人。她说，儿子精神有点问题，但有时候又跟正常人完全一样，签合同当天，儿子是跟家人吵架后赌气出走的。“精神病人签的合同不能当真”，张母咬定这句话，要求林女士退钱，这让林女士大跌眼镜。

无奈之下，林女士找到当时签合同的中介。她认为，租房本来就应该依据合同，而且签合同当天，张先生看起来与正常人毫无两样，没有任何线索让她往精神病人方面考虑。面对纠纷，中介并不认为自己有责任，相关负责人说：“每天那么多顾客，我没有义务一一询问对方有没有病啊。”

房东与租客双方各执一词，来到常青花园人民调解委员会请求调解。在调解员的多次协商下，林女士同情张先生的残疾遭遇，张母也为自己单方毁约感到不好意思，最后，林女士退给张先生3000元钱，双方握手言和。

这份合同到底有没有法律效力？湖北得伟君尚律师事务所李斌律师认为，假如对方真的有精神残疾证，这份合同可以认为是无效合同，除非当时有其监护人在合同上签字，但是，在实际的司法调解中，能达成目前这样的新协议，会让三方的关系都更为和谐，不失为一处妥当的处理方式。此外，在顾客看起来完全正常的前提下，中介确实没有义务核实对方有没有精神疾病。（武汉晚报）

无民事行为能力人订立合同的效力

精神病人属于无民事行为能力人，旧法对无民事行为能力人订立的合同通常判定为无效合同。新合同法对无效合同的范围作了限缩规定，严格区分了无效与效力待定的合同、无效与可撤销合同，将民法通则第58条无效合同中的限制民事行为能力人订立的合同、乘人之危订立的合同等规定为效力待定的合同或可撤销的合同。但对民法通则所规定的无民事行为能力人订立的合同的效力问题，新合同法未作规定。合同法施行后，如何认定此类合同的效力，引起了争论。

在无民事行为能力人的合同纠纷中，因未成年人引发的合同纠纷并不多见，而涉精神病人合同纠纷却屡见不鲜。究其原因，自然人缔约能力的认定，各国法一般采取两个标准：即年龄标准和精神标准，民法通则也从之。未成年人的行为能力以年龄作为判断标准，虽然说自然人个体的特质有所不同，但一般说来，年龄与智力的发展水平基本上是一致的。10岁以下的儿童，不仅智力未发育成熟，而且身体也未发育成熟，合同相对人从身体外观上容易发现其是未成年人，故订立合同时稍加注意即可防止；精神病人的行为能力的判定则以精神正常为标准，但无民事行为能力人的智力不健全，其精神是否处于不能完全辨认自己行为的状态，合同相对人自外观不易判断。

在因未成年人订立合同所引发的纠纷中，合同相对人向法院起诉请求确认合同无效的案例尚未发生，均是未成年人的法定代理人向法院起诉请求确认合同无效；在因精神病人订立合同所引发的纠纷中，既有相对人向法院起诉请求确认合同无效的，也有精神病人的法定代理人向法院起诉确认合同无效的，其中以后者为众。精神病人虽然心神丧失或精神耗弱，但通常仍然能够处理日常事务，相对人不易知道其系无民事行为能力人的事实，所以一旦精神病人的法定代理人诉至法院，相对人多以精神病人订立合同时精神状态与常人并无二致为由，主张合同有效。相对人主动要求确认合同无效的，其动机的正当性值得怀疑，多数情况下并非保护精神病人的利益，而是意图通过确认合同无效谋取自身的利益，如在房屋买卖合同中，合同订立后，房屋价格上涨，相对人想另卖他人牟取高利，故主动申请合同无效。

无民事行为能力人合同纠纷的处理

由于合同法对无民事行为能力人的缔约能力及合同效力的立法缺失，受诉法院在法律适用上无一例外地援引民法通则第58条和合同法第52条第（5）项的规定确认合同无效。随着纠纷的增多，无民事行为能力人订立的合同无效的判决的合理性引起了争论，民法通则一刀切式的规定也遭到了人们的质疑。

合同的效力即合同的有效性，指合同可约束当事人以及可通过法院获得强制执行的效果。合同要达到符合当事人意愿的法律效果，必须符合若干要求，这些要求在不同法系中大体相同。这就是合同当事人应有相应的缔约能力；内容合法；意思表示要真实；合同形式应符合法律的要求。

具有行为能力是规则，欠缺行为能力则是特别规定的例外。因此，民法典对行为能力受到限制的情形进行了类型化。只有在例外的情况下，才真正地以从事法律行为的行为人的具体判断能力作为考察标准。自然人的缔约能力主要受两种因素的影响，当事人是否已经成年和当事人智力是否健全。据此，各国法律多将自然人分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。关于无民事行为能力人订立的合同的效力，各国和地区的规定多有不同。

无民事行为能力人订立的合同一律按无效处理，势必造成财产的不必要损失和浪费，也有违合同法鼓励交易的原则。从经济学的角度讲，订立合同的目的，是双方通过合同的履行，实现资源的有效配置，进而实现在当事人看来效率的最大化。为了实现效率最大化，防止合同在履行中有可能发生的履行风险，当事人要经过要约、承诺等讨价还价过程，要为履约做出准备，而要约、承诺、为履行做准备都是有成本的，都需要付出一定的金钱和精力。当合同履行前期所支出的成本小于履行所获得的效益时，这个合同是有效率的，为当事人和社会创造了财富和价值；当合同履行前期所支出的成本大于履行所获得的效益时，这个合同是无效率的，其浪费了当事人和社会财富和资源；当合同履行前期所支出的成本等于履行所获得的效益时，这个合同的效率是零，没有为当事人和社会创造财富和价值。第一种情况是当事人订立合同所期望的，也是合同法所鼓励的。合同一旦被确认为无效，就要按照恢复原状的原则在当事人之间产生相互返还已经履行的财产或赔偿损失的责任。相互返还财产不仅意味着当事人为履行已经支付的费用不能得到补偿，订约目的不能实现，而且这种相互返还将会增加不必要的返还费用，从而造成财产的损失和浪费。

随着时代的发展，法学理论也在不断进步，此前，无民事行为能力人订立的合同为无效合同近似于公理而鲜有人怀疑。然而，随着新法的推行及司法实践的发展，无民事行为能力人订立的合同效力不再当然无效，有利于保护当事人的利益，避免财产不必要的损失和浪费。