女儿偷卖父亲房产，买房人能否善意取得该房屋

近来，诈骗案件频发，也出过一些惨案，但这些都是发生在陌生人之间，或者是熟人之间。而最近，北京的孙某却遇到一个特别的诈骗——被他的女儿骗了。他的女儿为了偿还高利贷，伪造证件，将他的房屋变卖。而到最后，最关心的问题还是孙某的房屋最后到底归谁，购买房屋的人是否可以取得该房屋。

 

女儿为还债伪造文书过户 偷卖父亲房产获刑3年

 

一般的诈骗案或发生在陌生人之间，或是熟人之间，但很少发生在近亲属间。近日，市三中院审理了一起女儿诈骗父亲房产的案件。为了偿还欠下的高利贷，孙某通过伪造房产证、公证书等手段将父亲的房屋变卖。最终在取得父亲谅解的情况下，法院判决孙某有期徒刑3年，缓刑3年。

 

偷卖父亲房产

 

43岁的孙某系北京市人。据检方指控，孙某于2010年至2011年间，通过伪造房屋产权证等手段虚构与被害人孙某某（孙某之父）之间房屋买卖的事实，将其父所有位于朝阳区的一套房屋过户至孙某名下。2011年8月，孙某将该房屋向银行抵押借款120万元。2011年11月至2012年间，孙某又将房屋以总价135万元出售给张某。

 

经评估，2011年8月该房屋市场价值为人民币170余万元。检方认为，孙某以非法占有为目的，诈骗他人财物，数额特别巨大，其行为应当以诈骗罪追究刑事责任。

 

庭审中，孙某对诈骗父亲房产的经过没有异议。但孙某表示，自己是被人蒙骗，她压根就没想把房子出售给别人，因此自己不应构成诈骗罪。

 

伪造文书过户

 

据孙某交代，她在离职后一直没有稳定的收入，其间向朋友借了5万元。为了偿还借款，孙某借了年息高达30%的高利贷。孙某有一个在担保公司上班的朋友金某，在向金某诉苦后，金某给她出了个主意，可以用她父亲的房子向银行抵押贷款。孙某担心父亲不同意，便准备瞒着父亲将房子过户到其名下，再做抵押贷款。

 

孙某在从家里将房产证偷出来前，花500块找人办了一张假房产证放在了原处。此后，为了将房产过户，孙某通过办假证的人伪造了一份公证书，内容为：老孙委托邓某出售其名下的房屋，并委托邓某办理房屋过户事宜。

 

其实，邓某是孙某的一个朋友，接下来孙某又伪造了房屋买卖合同，内容是将其父亲名下的房屋卖给自己。孙某在朋友金某、邓某的帮助下，持真房产证、假的公证书和买卖合同，顺利将父亲的房屋过户到了自己名下。

 

低价售房还款

 

在成功过户后，孙某拿着房产证到银行办理了抵押贷款手续，还清了之前所欠的高利贷。本以为无债一身轻的孙某还没开心多久，又开始发愁怎么还上银行贷款。

 

金某告诉孙某，他可以找人帮她还上房子的银行贷款，但需要她低价将房子卖给对方。走投无路的孙某只得同意，于是金某找到放贷人张某，由张某帮助孙某还清了房子的贷款，在房屋抵押被解除的同时，房屋也过户到了张某名下。

 

此后，孙某的父母从外地回家，发现屋子被别人占了，便向公安机关报了案。经过调查后，老孙才知道是自己女儿偷了房产证后把房子卖了。

 

终审被判缓刑

 

法官表示，根据诈骗罪相关司法解释，诈骗近亲属的财物，取得近亲属谅解的，一般可不按犯罪处理，确有追究刑事责任必要的，也应当酌情从宽。

 

市三中院审理认为，孙某在他人的协助下，通过伪造房产证、公证书、房屋买卖合同的手段达到了诈骗其父亲房产的目的，有追究刑事责任的必要，但本案属于诈骗近亲属财物，且取得近亲属谅解，故判决孙某有期徒刑3年，缓刑3年。（北京晨报）

 

善意取得制度的构成要件

 

孙某的女儿是用诈骗的方式取得房屋，很明显，她并不享有房屋的所有权。那么，对于她处分房产的行为显然是无权处分行为，因此，买受人能否取得所有权，就要看买受人是否构成善意取得了。

 

由于善意取得会发生原所有权人的所有权相对消灭，而善意受让人取得所有权的结果，因此，各国法律都规定了严格的构成要件。从我国法律规定和司法实践来看，适用善意取得制度要具备以下要件：

 

一、无处分权人处分他人财产

 

善意取得制度与无权处分相伴随，故与受让人进行交易行为的让与人必为无处分权人。典型的无处分权人如财产的承租人、借用人等。在实践中，无权处分行为主要包括四种情况：一是无所有权而处分财产的情形，如承租人对承租的财产不享有所有权，而将该财产让与他人；二是所有权受到限制而处分财产的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意而处分共有财产；三是虽有所有权但无处分权，却处分了财产的情形，如在附条件买卖中，当事人约定在价金未完全清偿前，出卖人仍然保留所有权，买受人只享有期待权，在合同有效期间，出卖人不能就同一标的的所有权向他人转让，而买受人则可以处分其所享有的期待权；四是代理人擅自处分被代理人的财产。上述四种情况都发生无权处分的后果。

 

二、受让人取得财产时出于善意

 

善意与恶意相对而言，其基本的含义是不知情。关于善意的确定，在理论上有“积极观念说”和“消极观念说”之分，前者要求受让人必须有将让与人视为所有权人的观念；后者则要求受让人不知也不应知让与人无权处分即可。在占有与权利分离成为常态的现代社会，采“积极观念说”对受让人要求过苛，有碍善意取得制度的适用，因而各国多采“消极观念说”。我国《物权法》中的善意，为受让人不知且非因重大过失而不知让与人无权处分。

 

在判断第三人是否为善意时，首先对第三人善意的认定，应当采取推定善意的方法，即推定受让人为善意，而由主张其为恶意的原所有权提出证明，这就是说原所有权人对受让人的恶意或重大过失负举证责任。一般来说，确定其是否为善意时要考虑如下因素：第一，第三人在交易时是否已知让与人为无处分权人；第二，转让的价格；第三，交易的场所和环境；第四，让与人是否形迹可疑；第五，让与人与受让人之间的关系。

 

三、以合理的价格有偿转让

 

交易行为是否有偿，对善意取得的构成有无影响，各国规定不同。在多数西方国家及日本等国的规定并无有偿无偿的限制，只要属于交换行为即可，我国《物权法》将有偿性作为善意取得的构成要件。笔者认为这一规定是有道理的。如果允许受让人可以无偿取得标的物，等于牺牲原所有权人的利益，而保护无偿的受让人，有失公平。

 

在关于支付的价格是否要合理的问题上，存在不同的观点：一种观点认为，应当考虑对价的合理性问题，因为只有在对价合理的情况下，才能表明受让人是善意的。另一种观点认为，对价是否合理是很难判断的，因为当事人认为不合理的对价，一般人可能认为是合理的；而当事人认为合理的，一般人也可能认为不合理。笔者认为，还是应当区分动产和不动产而分别考虑，对于动产善意取得而言，动产的转让应以合理的价格进行，否则应当认为受让人取得财产时不构成善意取得。这是因为动产的外在公示手段是占有，但占有的公示方法非常薄弱，发生占有的基础很多，在交易中让与人以很低的价格转让动产，通常将使得一个正常的交易人就其是否享有处分权发生怀疑。因此有必要要求以合理的价格转让。而对于不动产善意取得来说，要求交易有偿是必要的，但不一定要求价格是合理的。这是因为不动产物权变动的方式是登记，与动产的占有不一样，登记具有很强的公信力，交易当事人完全有理由信赖登记所记载的权利人有处分权利，即使不动产转让的价格很低，只要受让信赖登记并支付了一定的价款就足以构成善意。

 

四、完成了法定的公示方法

 

根据《物权法》第一百零六条第一款规定完成公示是善意取得的要件之一，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这就意味着善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件。

 

1、动产善意取得中的公示。适用动产善意取得制度，必须发生占有的移转，亦即让与人向受让人实际交付了财产，受让人实际占有了财产。

 

2、不动产善意取得的公示。根据《物权法》第一百零六条的规定对不动产善意买受人必须要自办理登记之日起才能进行保护，仅仅发生交付，并不能产生不动产物权变动的后果。在不动产善意取得中，完成登记的同时是否还要求以交付为要件，笔者认为，《物权法》第一百零六条所言的以交付为要件主要是指动产，对于不动产只要办理了登记，即使没有交付也同样可以构成善意取得。

 

若是张某取得房产的行为构成善意取得，那么，这个房产的所有权肯定是归张某而不是孙某了。但是，很明显，我们发现张某的行为并不符合上述善意取得的构成要件，因此，张某并非善意买受人，不能因此而享有房屋所有权。