女子北京买房后遭遇房价上涨，卖方违约如何处理？

孙女士看中一套房子，交付25万元并与销售经理签订“认筹确认单”。不料6月底，销售处突然告知孙女士，需补交15万元的差价。开发商这种私自变更合同属违约行为，根据法律规定，应履行原合同或给消费者相关赔偿。生活中，违约行为并不少见，交易双方应根据法律履行合同，若一方发生违约行为，另一方可以通过法律途径解决。

女子北京买房后遭遇房价上涨，开发商要求补差价

孙女士4月份在房山区窦店的燕都世界名园看中一套房子，但当时还未开盘，在销售经理的劝说下，孙女士交了25万元并与销售经理签订“认筹确认单”，合同中就购房面积、价格及付款方式等达成一致。不料6月底，销售处突然告知孙女士，原应在12月前分期交付的房款需立即交齐，此外还需补交15万元的差价。律师表示，开发商私自变更合同属违约行为，应履行原合同或给消费者相关赔偿。

买房人遭毁约

孙女士告诉北京晨报记者，4月份，她和老伴看中房山区窦店的一个楼盘，是由北京汇金房地产开发有限公司开发的燕都世界名园。但由于当时楼盘还未开盘，4月7日，她和一位姓潘的售楼人员商量，初步订下一套两居室。“后来和他们销售经理李方商量，他同意我们在12月底之前分期付清房款，然后我们先后交了25万元。”

记者从孙女士出示的收据和刷卡单据中看到，她先后交付开发商25万元。“先交了5万意向金，后来交这20万的时候，销售说是去交定金，等我们过去了之后却让我们签了一个认筹单，告诉我们这20万之后将被转入房款。”记者从孙女士提供的“世界名园认筹确认单”中看到，孙女士与李方双方在4月16日签订该协议，里边注明购房单价为人民币13511.2元每平方米，此外对房屋总价、房号、付款方式等皆做了说明。并备注“此认筹意向金为开盘签约前的最终意向确认。此认筹确认单，将为客户保留现行房价及意向购买房号，此意向金后期转签商品房买卖合同时，一并转入总房款。”下边盖着北京汇金投资集团有限公司的章。

不料6月底，孙女士却接到销售员电话，“说他们老板不同意我12月份交完钱，让先交齐房款。”之后双方有过两次电话沟通，但并未达成一致。8月底，孙女士再去售楼处找销售经理李方沟通时，却被对方告知，“要不就退房；买也可以，但不能按之前的价格。”

能买房但要补差价

前日下午，北京晨报记者随孙女士来到世界名园销售中心，姓潘的销售人员承认商谈时确实已商量好价格及付款方式，“但是后来大领导不同意我们也没办法。”随后，记者与孙女士一起来到窦店的售楼处，从销售人员处了解到，目前该楼盘的对外售卖价格为18600元，较原先的价格上涨了近5000元。孙女士购买的房屋为93平方米，按目前的价格来算，已上涨40多万元。

销售经理李方态度十分蛮横，告诉孙女士仅有三条路可供选择，“第一，原价退房，把你交的钱都退给你；第二，房子可以买，但不能按原来的125万，你得按140万的价格重新买；第三，你爱报警就报警，爱起诉就起诉，随便你。”孙女士对此表示不满，李方表示将有领导前来协商，但苦等3小时，仍未看到所谓“领导”身影。记者提及为何不能按合同来履行，李方反复表示“没有义务告诉你”。

律师：开发商违约

北京盛延律师事务所毕文强表示，开发商在未取得预售许可证之前进行的这类“认筹”这一行为本已违法。而在双方签订的《认筹确认单》中，就购房意向、坐落、面积等均达成一致，因此合同有效，开发商私自变更合同属于违约。

毕律师表示消费者可向法院提起诉讼来维护自身权益，要求开发商继续履行原合同、签订正式的房屋买卖合同并要求开发商履行相应义务。如孙女士不再愿意购买此房屋，也可要求开发商退款并赔偿她的相应损失。此外，毕律师还表示，消费者遇此情况可向住建部门和工商部门进行投诉。（腾讯财经）

合同违约的处理方式

孙女士遇到的情形是卖方出现违约行为，在日常生活中并不少见。买卖合同具有法律效力，合同双方当事人如果有违反合同的约定就要依据合同约定进行相应的违约赔偿，但是违约赔偿并不能随意要求数额，这是有一定标准的。同时，不同形式的违约处理方式也有所不同。

1、自救手段

依《合同法》第94条的规定，对于预期违约，守约方依此享有合同解除权，可单方解际合同，并可请求对方赔偿损失。此规定比较适合明示毁约。但对于默示毁约而言，因恐难以掌握对方违约的确切证据，故守约方不宜而采取解除合同措施，可参照合同法第68条规定，中止合同履行或中止合同履行或履行准备，以避免扩大自己的经济损失；立即通知对方当事人在预期间内提供适当的履行担保。若对方当事人在处理期间内不能提供适当担保，应视为对方明示毁约，此时可依法解除合同，并请求赔偿损失。此种自助措施与行使不安履行抗辩相似。

2、司法救济

依《合同法》第108条规定，一方当事人违约，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此种措施，对于明示毁约易于操作；但对于默示毁约，守约方须掌握对方预期违约的确切的证据后方可诉诸法律，否则，将因证据不力反而于己不利。

3、等待履行

当一方预期违约，对方可坚持合同的效力，要求或等待对方到期履行合同，以静观对方的态度是否有所变化，然后决定是否采取相应措施。对于明示毁约，守约方应明确要求对方撤回毁约的思表示，而不能一味地坐等对方履行，以免扩大损失。对于默示毁约，守约方一时无确切证据证实对方毁约，可等待对方到期是否履行；若对方到期不履行，可依实际违约中的不履行情形追究其违约责任，或者依法解除合同，请求赔偿损失。

合同违约责任和侵权的区别

在合同履行中，合同的一方或者双方甚至多方都可能出现违约的情形。而关于合同违约责任和侵权的区别是大家所比较关心的一个问题，主要体现在如下几个方面。

1、在构成要件上。我国《合同法》规定的是无过错责任，而侵权行为一般是采用过错责任，仅产品、危险、环境污染、相邻关系等责任为无过错责任。因此，当事人以违约责任为诉讼理由的，无需举证对方有过错；以侵权责任为诉讼理由的，则需证明对方有过错。另外，侵权行为的构成必须以存在损害后果为必要，其所引起的侵权责任也以损害为构成要件，而违约行为和违约责任，与此不同，违约责任除赔偿损失以损害为构成要件外，其余均不以损害的实际发生为其构成要件。

2、在赔偿范围上。合同违约责任的损失赔偿额可由当事人在合同中约定，如果没有这种约定，依我国《合同法》的规定，赔偿损失额应当相当于受害人因违约而受的损失，一般只包括直接损失。而在侵权责任中，赔偿范围原则上包括直接损失和间接损失，在侵害人格权时，可进行精神损害赔偿；不法造成他人死亡的，其赔偿范围可扩大到死者所抚养人的必要的生活费用等。

3、在责任方式上。侵权责任既包括财产责任，如赔偿损失，也包括非财产责任，如消除影响，恢复名誉等；而合同违约责任主要是财产责任，如强制实际履行，支付违约金等。

4、在免责条件上。违约责任中除了法定的免责条件外，合同当事人还可以事先约定不承担责任的情况。而在侵权责任中，免责条件或原因只能是法定的，当事人不能事先约定免责条件，也不能对不可抗力的范围事先约定。

5、在对第三人的责任中有所不同。违约责任中，如果因第三人的过错致使合同债务不能履行，债务人首先应向债权人负责，然后才能向第三人追偿。而在侵权责任中，行为人仅对因自己的过错致使他人受损害的后果负责。

随着经济的发展，经济纠纷和合同违约时有发生，类似孙女士的事件还有很多。对于违约行为，应保留好合同和相关证据，要求违约方继续履行合同，或者通过法律途径，要求获得相应的赔偿。