买卖不破租赁的适用条件、范围及其限制

随着社会的不断进步与发展，法律制度也随之完善与改进，从“买卖破除租赁”发展到“买卖不破租赁”就是很好的例证。近代各国的法律制度大多承认“买卖不破租赁”的规则，“买卖不破租赁”原则是租赁权物权化的具体体现。从立法的角度看，设立“买卖不破租赁”原则的目的在于保护承租人的利益，稳定租赁关系，保障租赁交易的安全进行。

买卖不破租赁的适用条件

我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此外，我国城市房屋租赁管理办法第11条也有类似规定。“买卖不破租赁”是债权的一个特例，有其严格的适用条件：

1、就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同的处理方法处置。

2、租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”。

3、承租人在同等条件下未主张优先购买权，若承租人主张优先购买权，则取得所有权。

买卖不破租赁的适用范围

从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁，这可以从各国立法中得到印证。我国在《合同法》出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国《合同法》229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。

在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。

买卖不破租赁的限制适用

“买卖不破租赁”的问题。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定说明租赁权具有对抗第三人的效力，不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同失效。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。

2、不动产抵押权上的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

“买卖不破租赁”原则是现代民法体系中的重要原则之一，对保护承租人的合法利益，实现物尽其用，发挥更大的利用价值起到了重要作用。“买卖不破租赁”原则实现了不动产的租赁权可以对抗新的所有权，强化了对承租人的保护，有利于租赁市场经济的发展。