二手房购买时的陷阱及注意事项

当下很多买卖二手房的时候，由于房价的上涨波动大，故而经常出现二手房屋买卖纠纷的问题发生。那么在生活中，如果买卖二手房，应该要谨防哪些陷阱，注意哪些问题，保证自己的利益呢？

二手房购买陷阱

1、房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

2、出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。

3、在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

4、购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。

5、一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未 来风险有充分预期，再决定是否购买。

6、如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。

7、为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人 后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。

8、原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。

二手房购买的注意事项

除了谨防这些陷阱外，购买二手房时，我们应该还要注意这些

1、了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

2、了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

3、了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

4、了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

5、了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

6付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。

7、交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。

8、违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二手房买卖存在更多的风险。因此，在购买二手房时，一定要擦亮自己的眼睛，谨防这些陷阱，谨记这些注意事项。