建设工程价款的优先受偿

建设工程价款优先受偿，从立法层面上赋予特殊保护，置债权之上的特殊地位，更好的保护承包人价款，将农民的生存权利凌驾于其他权利之上，体现了人文理念和对弱势群体的关怀。务实中常出现抵押权、购房人的债权、工程价款、按揭贷款、一般债权同时并存，顾此失彼的局面，本文试从立法、实务的角度从发解析，以便更好的理解和适用建设工程价款优先受偿。

建设工程价款优先受偿的条件

合同法第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人经催告在合理的期限内逾期不支付的，可以与发包人协议将该工程折价，也可申请法院依法拍卖该工程，工程价款就该工程折价或拍卖款优先受偿。

工程价款优先受偿权的行使是有前提条件的，只有同时满足这些前提条件建筑工程承包人才有可能成功行使优先受偿权。

第一，建筑工程承包合同必须合法有效，如果开发商（发包方）主张合同无效的抗辩获得法院的支持，承包人将无法优先受偿。

第二，如果因为承包人的原因导致建筑工程未经工程质量竣工验收或验收不合格，承包人行使优先权的请求也不能被法院所支持。

第三，如果承包人在承包合同中明确表示放弃优先受偿权的，承包人不能再以该项权利是法定权利为由主张该放弃的条款无效，因而也不能行使。

在工程价款优先受偿权的行使方面，开发商（发包方）有以下几种抗辩权：

其一，分包人不能享有优先受偿权，因为工程价款优先受偿权是一种债权担保方式，是以合同关系为前提的，而分包人与发包人没有直接的合同关系，因而不能享有该项权利。

其二，在建筑工程承包合同中，只有施工单位能以承包人的身份享有工程价款优先受偿权，设计人和勘探人都不享有。

建设工程价款优先受偿的主体

（1）建设、装饰工程承包人。建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道、设备安装及装修工程，凡建设工程的承包人，在发包人拖欠工程价款时，都可以行使优先受偿权。由于勘查、设计合同承包人的劳动没有直接物化到建设工程中，勘验、设计的承包人不应享有建设工程的优先受偿权。但是，由于装修装饰是以已经建造的建筑物为标的进行再次施工加工的过程，是在土木等承包人施工的基础上进行复合施工，根据建设工程价款优先受偿物化劳动的立法精神，装修装饰的承包人只能对因其装修装饰使建造工程增值的部分优先受偿，而无权对他人施工的土木等工程折价或拍卖价优先受偿。工程包括已经完成的工程，也包括未完成的工程。

（2）转包、非法分包合同中的实际施工人，根据最高院《关于建设工程施工合同解释》第26条规定实际施工人以发包人为被告主张权利的，可以追加转包人或违法分包人为当事人，可发包人只在欠付工程款的范围内承担责任。该司解突破了合同的相对性，赋予实际施工人直接起诉发包人，主要是处于农民工工资考量，建筑物是农民工物化的劳动结果，既是违法转包、分包，转包人、分包人不得享有建设工程的优先受偿权，实际施工人具有合同法第286条规定的优先受偿权；

（3）建设施工合同无效时的承包人。由于建设工程具有特殊性，虽然合同无效，但是承包人可能已经进行了项目施工建设，承包人的原材物料和农民工劳动已经物化到建筑物中，无法依据合同无效的一般原则互相返还，因此虽合同无效，承包人仍然可以对建设工程享有优先受偿权；

（4）合法的分包人、转包人、实际施工人对建设工程没有优先受偿权。合同法第286条规定的是建筑工程的承包人与发包人之间发生拖欠工程价款的情形，合同具有相对性，因此合法的分包人、转包人、实际施工人对建设工程没有优先受偿权。

优先受偿权的行使方式

根据《合同法》第286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从以上条文我们可以看出法律规定的是“可以催告”而不是必须催告，因此催告对于承包人来讲不是义务而是权利，更不是行使工程价款优先受偿权必须的前置程序。

处理建筑物，发包人和承包人可以协商以该工程折价，以抵偿所欠工程款；也可以申请法院依法拍卖该建设工程。在当事人协商折价时，不应损害第三人的利益，如建设工程涉及其他利益，如建设工程上存在抵押权，发包人存在其他的债权人，折价应当是合理的价格，否则可能侵害了其他人的权利，他人可以依法行使撤销权。也可直接申请人民法院依法拍卖该工程。

建设工程价款优先受偿的范围

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对建设工程价款优先受偿的范围

作出了如下解释：

（1）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人和优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（2）消费者交付购买商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

（3）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

（4）建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

1999年颁布的《合同法》286条首创了工程价款优先受偿权，但其后的司法实践中大家发现该法规定得相当抽象，缺乏可操作性。为此，最高院下发了一个批复，具体规定了建设工程价款优先受偿权的效力、范围和行使期限等。有了这些法律和司法解释，优先受偿权的行使期限似乎十分明确，但是在司法实践中仍然有一些问题没有得到解决。遇到这类问题，应该早作准备，及时采取应对措施已于解决，久拖不决很可能会变成永久不能决。