签订二手房买卖合同的注意事项

即使国家出台了各种房产调控政策，房价也最多是不再上涨，基本上没有回落的可能。但是对于普通百姓来说，依然是沉重的负担。很多有需要的购房人寄希望于二手房。而二手房的交易途径，大多是通过房产中介进行的。许多房屋中介出于自身利益的考虑，往往追求交易的成功率而忽视了法律风险，甚至故意隐瞒了法律风险。这些法律风险包括拟交易房屋的产权状态、交易限制等等。在签订二手房买卖合同时，一定要注意防范这些法律风险。

注意事项一、房屋产权和手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

因此有关人士认为：最有效的方法就是委托信誉好、专业强的房地产经纪公司承担担保责任，来验证买卖双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷。

注意事项二、明确成交价格和税费责任

在签订合同中一定要注明正式的成交价格，还有交易的时间，交易税费，还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。

从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：营业税（5月1日后为增值税），个人所得税，印花税；归买方交纳的税费为：契税，土地出让金，印花税（与房主各交一半）。

注意事项三、明确买卖双方的责任

签订此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签订合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

注意事项四、明确付款方式和时间

双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在买方以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，房主应尽早对买方是否能被批贷进行确认。

注意事项五、过户时间要明确

过户时间要明确，买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方需慎重和签订准确的时限。

注意事项六、物业交割要清楚

在签订买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，应该要到原房主所在单位改签协议内容，而买方需改签协议时卖方应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买方利益的目的。

注意事项七，买卖交易无效

由于房产市场法律环境的复杂性，我国目前存在不同性质的诸如小产权房、宅基地自建房、廉租房、公租房、经济适用房等法律不允许交易或者交易受到限制的二手房。对于此类不允许交易或交易受到限制的二手房，许多社会公众对其法律性质和交易限制条件并不十分了解，但这些房产中不乏物美价廉，极具性价比或者极具居住使用价值的房屋。买方往往从自身条件、居住使用的角度考虑仍然打算购买此类房屋。此时双方所签订的交易合同极有可能属于效力待定的合同，甚至是无效合同。一旦双方为此发生纠纷，常常会给买方带来极大的法律风险。值得一提的是，效力待定、甚至是合同无效，仅意味着买方无法按预期获得房屋所有权，并不当然意味着买方的利益丝毫得不到保障。此类法律风险的防范有着极高的法律实务技术技巧，亦是买家及法律专业人士在此类交易中应予重点考虑的重大事项。

随着我国城镇化的加剧，房产市场长期处于上行状态，房屋希贵、一房难求的局面长期存在。只有在买方付款，甚至是支付了绝大部分房款后才能要求卖方交房和办理过户登记手续，风险就陡然增大。特别是，很多暂时没有办理房产证的二手房，双方在交易后的几年内无法办理过户登记手续，若干年后市场行情又发生了天翻地覆的变化（一般表现为增值），卖方违约的风险就进一步加大。