北京二手房市场“退烧”，购买时还需多加注意并谨防陷阱

今年3月，北京的二手房市场的交易十分火爆，买房的人也很多，尽管4月的购房热已退烧，但二手房市场也不免得会出现不合理的现象。怎样在买二手房的时候，避免走弯路，这是十分重要的事情，同时，我们也需要多多关注。

 

北京二手房“退烧” 4月成交均价环比降1%

 

近日，国土资源部、国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015～2020年）》（下称《规划》），将优化区域空间格局，减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区被划定，各区土地利用原则和利用导向也得到明确。其中，减量优化区中，规划 期五年内原则上不再安排新增建设用地。

 

针对《规划》对京津冀地区的土地及房价影响，5月4日下午接受第一财经采访的分析人士指出，《规划》是对环京地区目前的监管不到位、疯狂投资的纠偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面纠正北京周边一些县市通过土地供给来推动房地产发展的思路。而在对京津冀区域大规模建设行为带来约束的同时，客观上也 可能对北京及周边房价产生影响。

 

亚豪机构副总经理任启鑫5月4日下午对记者表示，这一新规的出台一方面是为疏解北京城市中心非首都功能，针对“大城市病”进行瘦身；另一方面则是为规范环首都经济圈内其他城市的土地乱象。

 

北京市房地产协会秘书长陈志提到，《规划》内容的制定，是对京津冀地区特别是环京地区目前的监管不到位以及疯狂投资的纠偏，“原则上新增建设用地严控，鼓励存量转化、存量挖潜，不宜再进行高强度大规模建设，其实就是在纠正北京周边通过土地供给来推动房地产发展的思路。”在他看来，存量建设用地在结构 上，应保障重点基础设施和公共服务，以引导人口产业合理集聚作为当前的首要任务。

 

作为负荷极重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，这从供地计划上可见一斑。以今年为例，2016年北京住宅用地供应计划总量1200公顷，处于历史低位水平，而其中北京城六区的土地供应量不高于全北京市土地供应总量的20%，规划新城范围内土地供应量占到土地供应总量的70%以上。

 

土地之于住房，如面粉之于面包。严控土地，无疑将对住宅供应产生影响，进而影响住房价格。任启鑫注意到，《规划》中还规定，顺义东部等13片集中分布的优质耕地，优先划入永久基本农田实行严格保护。她对此的理解是，这一系列的新规均表明未来北京新增建设用地量将逐渐减少。

 

任启鑫预计，《规划》实施之后，将终结环首都经济圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅为导向的土地财政方向，对于规范城市规划，合理承担非 首都核心功能产业转移将产生积极作用，同时，新增住宅用地量的减少也将使得这些区域住宅市场开始进入紧缩阶段，而相对应的则是住宅产品价格的继续攀升，另外，周边区域价格的上涨也将倒逼北京住宅市场价格继续走高。

 

今年3月以来，伴随着北京房地产市场快速“回暖”，京津冀区域房价出现不同程度跟涨，个别县市涨幅明显，引发关注。

 

亚豪君岳会的统计数据显示，刚过去的4月，北京新建商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1.5万套，环比增长64%，同比增长233%，同时 这一成交量也创出了自2010年12月以来的64个月新高。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，这一阶段成交量的持续攀升，一方面是“限购”威胁之下商品住 宅成交的集中爆发，在限购靴子落地之前，商品住宅引领成交攀升的趋势仍将持续；另一方面，5月份开始各大房企也进入上半年业绩的“关键阶段”，供应的积极 也为成交攀升提供基础。

 

作为北京住宅交易的主体，二手房交易则出现了“退烧”的趋势。链家研究院日前提供给第一财经的统计数据显示，4月第四周，北京市二手住宅网签量为 6803套，环比上升了6.2%，成交均价为39986元/平方米，环比下降1%。链家研究院在报告中分析称，虽然本周北京二手房网签量有所回升，但仍低 于3月同期规模，由于需求量在前期得到了大量释放，加上潜在入市需求的持续减少，预计后期网签规模将会继续回落。4月整月的统计数据显示，北京市二手住宅 网签量为2.5万套，低于3月的3.2万套，成交价上涨空间将会收窄。

 

“去年因为不够买房资格，没能买，春节后再看发现房价涨了好多，东四环的老房子都动辄四五万一平方米。”“五一”假期和丈夫看房之后，一名“85后”对记者说，觉得房价已经如此之高，继续上涨的空间不会太大了。

 

“从供需关系上来看，本周（北京二手房）新增客源和房源数量均持续下降，其中新增客源数量大幅降低，新增客源与房源比降到历史低位，可见随着前期需 求的大量释放，潜在需求不足，预计后期网签规模将会回落，同时虽然业主初始报价高，但是可接受降价的业主占比在增加，价格的博弈空间在扩大，预计后期业主 心理预期会回落，报价向市场价靠近。”链家研究院在报告中如是写道。

 

二手房购买时的陷阱及注意事项

 

当下很多买卖二手房的时候，由于房价的上涨波动大，故而经常出现二手房屋买卖纠纷的问题发生。那么在生活中，如果买卖二手房，应该要谨防哪些陷阱，注意哪些问题，保证自己的利益呢？

 

二手房购买陷阱

 

1、房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

 

2、出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。

 

3、在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

 

4、购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。

 

5、一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未 来风险有充分预期，再决定是否购买。

 

6、如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。

 

7、为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人 后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。

 

8、原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。

 

二手房购买的注意事项

 

除了谨防这些陷阱外，购买二手房时，我们应该还要注意这些

 

1、了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

 

2、了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

 

3、了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

 

4、了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

 

5、了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

 

6付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。

 

7、交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。

 

8、违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

 

二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二手房买卖存在更多的风险。因此，在购买二手房时，一定要擦亮自己的眼睛，谨防这些陷阱，谨记这些注意事项。