通过中介买二手房的风险及应对方法

随着中国房地产经济的快速发展，房地产中介市场也步入了快车道。房地产中介企业不再是单一为卖方服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些交易活动中必然会有相应的法律风险，买卖双方为避免风险发生就必须采取必要的应对方法。

 

通过中介买二手房的风险

 

在二手房交易活动中产生专业类型的风险有：

 

（一）宏观风险

 

1、政策、法律法规的风险

 

目前我国的房地产中介普遍处在一个初级发展阶段，房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。而房地产行业又是国民经济的重要组成部分，也是事关国计民生的大事，所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规。这会使得房地产中介会在较长时间处在一个不确定的环境中，这就是中介业面临的政策、法律风险，其直接体现在改变或重新形成房地产中介行业的竞争格局和经营重心。

 

2、交易外部环境风险

 

在我国房地产中介行业发展过程中，由于市场准入门槛低，许多中介机构素质不高，甚至一些非法的中介机构也混迹房地产中介行业，极大地损害了消费者的利益，贬损了房地产中介行业的社会形象。

 

消费者的不信任，直接影响了房地产中介行业的发展，房地产中介机构重树诚信也是当务之急。

 

（二）微观风险

 

1、内部业务管理所形成的风险

 

房源资讯调查不准确引起的风险。房源资讯调查不准确指的是中介公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不全面。比较常见的是房屋的质量、产权、入市许可等问题，因为这些问题往往需要深入调查才能了解清楚，而一般的中介公司是很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。比如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均为影响房屋能否上市的重要因素。在房源信息欠缺的情况下开展经纪业务，如果在成交后发现该房源存在某些问题，就可能发生纠纷，从而引发风险事件。

 

经纪人自身能力素质带来的风险。在与客户的接触过程中，有些经纪人为了讨好客户，会随意做出一些承诺。这些承诺有时看似不难兑现，却有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兑现，就会引起客户的反感或投诉，甚至引起法律上的纠纷。另外，有些房地产经纪人为了个人的利益，会置中介公司的利益于不顾，做出一些损害中介公司的利益与形象的行为。这种经纪人的道德风险也是中介公司要重点防范的，尤其是在一些财务监管制度不够完善的公司，经纪人的“ 可乘之机”较多，风险发生的机会也就较大。经纪人的道德风险主要表现为：私自收取客户房款后逃跑；为了自己个人的利益，将房源或客户资料外泄；利用中介公司的房源与客户资源，私下促成双方交易，为自己赚取服务佣金；私自抬高房源的售价，赚取其中的“ 差价”等等。

 

房屋保管带来的责任风险。在独家代理业务当中，有些业主在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。而不少经纪人为了带客户看房时的方便，也会主动向业主要求将房屋的钥匙交予公司保管，并承诺确保房源的安全性。这样，中介公司就要承担该房源的保管风险了。中介公司一旦接受了业主所委托房屋的钥匙，就要对该房屋履行保管责任，该房屋若是发生财产失窃或是被人为损坏等情况，所造成的损失皆由中介公司负责赔偿。特别是对于一些装修较为豪华、家具电器较为名贵的房产来说，中介公司所要承担的风险就更大。

 

交易资金监管不当引起的风险。如何确保交易资金的安全是房地产交易中最为核心的问题。因为房产交易不像其他商品交易那样可以当场“一手交钱一手交货”，必须由买卖双方在签订房地产买卖合同、交付部分或全部房款后，才能到房地产登记部门办理产权登记、审核、过户等手续。在交付房款至房屋过户完毕这个过程中就形成了时间差，极容易导致合同欺诈行为的发生。

 

2、外部交易过程所产生的风险

 

卖方诚信风险。（1）缺乏主体资格风险。对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。而卖方缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权，还有些房屋共有人一方在未经的其他共有人的同意，擅自处理房屋出租出售事宜，并且故意隐瞒中介公司，因而给中介公司造成人力、物力等各方面的损失。（2）违反委托协议风险。卖方在初次委托经纪公司代理房屋出租出售事宜时，一般经纪公司会跟房东确认好出售价格，通常表现为双方签订多家委托协议或独家委托协议，事后经纪方以该价格为标准促使成交。而实务中，在签约前期业主往往因市场原因或个人原因比如其财务问题已解决，而临时“反价”，从而让经纪方处于尴尬位置，不仅白白浪费了时间和精力，同时失去买方的信任，甚至殃及整个房地产中介行业的信誉。

 

买方带来的风险。中介公司在与客户打交道时，也常会因不良客户的不当行为而发生风险事件。有些严重事件给企业带来的不仅是名誉、金钱方面的损失，有时也会牵扯到刑事案件。

 

买卖双方“跳单”风险。对于买方而言，房产经纪人带买方首次看房时，一般要求其签订格式化的《看房确认书》，其内容较为简单，除确认看房及看房时间之外，多会要求买方承诺不谋求与卖方直接交易，也不委托其他居间人。这种确认书在很多时候被有经验的买方所拒绝，为了及时扩散房源信息，房产经纪人也时常并不强求。所谓“跳单”就是买方签订了确认书但事后又违反其中的承诺，直接跳过中介方直接找到卖方私下签订合同，并且在中介方发现后否认佣金；或者在其他公司给予佣金打折或者承诺能够还到更低价的“诱惑”下，与其他中介公司签订三方买卖合同。再有买卖双方联合“跳单”给经纪公司造成的损失。这样不仅公司收不到服务费，就连经纪人付出的时间、精力及电话费、交通费等成本都无法得到补偿。

 

对于卖方而言，“跳单”现象相对要比买方轻微一些。一般表现在少数房东通过在经纪人带客户看房过程中偷偷塞号码给客户等方式，取得与客户私下成交的机会，逃避佣金。

 

通过中介买二手房的风险应对之策

 

由于通过中介购买二手房有其专业的风险，故应相应的采取一些方法措施，具体为：

 

（一）宏观层面

 

1、严格市场准入制度

 

准入制度，是国家和政府准许公民、法人从事商品生产经营活动的条件和程序的各种制度及规范的一总称，是商品经济发展到一定阶段，为保护社会公共利益的需要逐步建立和完善。正是由于对房地产中介没有严格法律准入制度，让一些非法的机构侵入，才贬损了房地产中介行业的社会形象，成为引发交易风险的矛头之一。从立法时应对从业中介机构实行严格的准入制度，规范房地产中介服务市场的行为方面提出自己的看法，从而达到提升中介机构的社会诚信度，获取社会信任，减少交易风险的的作用。

 

《合同法》规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。基于上述谈到的房地产中介具有的特殊性，还是应该更为严格的要求房地产中介机构。提高准入门槛。分项来说，首先，房地产中介要有自己的名称、组织机构，和固定的营业场所，并且要求该中介组织应对该服务场所享有房屋的所有权和使用权，除此之外该中介组织应该是能够独立承担民事责任的法人；其次，在注册资金方面，因我国房地产中介包含房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等三大类活动，那么在制定法时也应分别对各项活动的注册资金标准予以要求；最后也是重点，对人员的配备和资格的管理也应做出严格的规定。在人员的资格管理上应对专业人员的数量、学历、专业知识、实务年限，定期审核违法、违规行为等做出严格规定，并根据不同等级的资质标准划分可以承接的不同标的、不同复杂程序的业务。

 

2、完善行业协会自律机制

 

我国目前针对房地产经纪行业协会的法律主要有民法通则对法人的一般法律规定，国务院已经颁布的社会团体登记条例，以及各地对行业协会的专门规定，但是缺乏统一明确的行业协会法律规范。

 

现行的立法表明，政府严格限制行业协会，没有对机构管理、机构财会制度、社会监督制度等方面做出法律规定，因此，以立法的形式保障行业协会的法律地位有其必要性，有利于实现其公共性、中介性，而且还应给与房地产经纪行业协会实质的独立性，达到“政会分开”，此外行业协会还应具有纠纷解决功能。

 

（二）微观层面

 

1、明确如实告知义务

 

房地产中介服务行业是信息密集型的服务行业，信息作为信息服务行业生存的必要条件，其准确，及时，迅速更新以及信息的多寡量都直接影响服务的质量，我国《合同法》规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”就规定了居间人应承担如实告知义务，同时本条也阐述了居间人的如实告知义务应为与缔约有关的重要事实。因为，在房屋买卖居间法律关系中，“与订约有关的事项”内容繁多庞杂，房产中介处于中间地位，不承受合同的具体权利义务。

 

房产中介的如实告知范围应当为：第一，房源信息。它是指房屋买卖契约之标的物信息，包括房屋的基本物理信息、实物信息、周边环境信息、权属信息以及价值信息；第二，买受人信息。包括基本身份信息，买受人是否属于限购范围，以及房屋买受人的资信信息，即房屋买受人的订约能力和履约能力信息。第三，其他信息。比如房屋买卖相关费用信息，相关政策信息，与缔约相关的专业术语与交易程序信息等等。

 

2、规制经纪人行为

 

经纪人素质的高低、执业能力的强弱、经纪人信用能力的好坏，不仅是对经纪市场的稳定和经纪行业的发展都有至关重要的作用，也是防范交易风险的根本。

 

对经纪人的行为进行法律规制，一方面要求地产中介的从业人员必须持证上岗，也就是说要通过国家级的考试获取执照；另一方面对房地产中介从业人员的资质应该有更严格的要求，为了保证其具有与其营利性相匹配的业务能力和承担责任的能力，对房地产中介人员所应达到的专业知识程度予以明确规定。

 

3、防范买卖双方“跳单”

 

房地产中介公司应充分理解居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，私下与卖方签订房屋买卖合同的约定，即买方不得“跳单”违约 ；但是如果同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过正当途径获取该房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，该行为是不属于‘跳单’违约的。

 

争取与卖方签订独家委托协议。如果房产中介公司能够与卖方签订独家委托协议，就能举证证明买方存在跳单的“恶意”，一定程度上避免跳单风险的发生。

 

完善房产中介居间合同及相关条款。房产公司需对禁止“跳单”的格式条款中的赔偿金或违约金标准的约定进行调整。

 

强化证据保留。在房产中介公司带买方看房时，建议签订《看楼协议书》之类的协议，注明服务报酬的标准和支付时间等。在签订协议的时候就应当要求看房人出示身份证件，做到实名制。在看房确认书上，除了列示在什么时间由哪几位工作人员带领谁去看了某地的房源等基本信息和禁止“跳单”的格式条款等外，建议增加明确何时何人采取何种方式等看房前的准备工作，避免买方说房产中介公司只是带领去看房，没有进行其他服务，体现出房产中介公司的价值所在，如房源产权状况调查、抵押贷款状况调查、地理环境调查、社区环境调查等等，房产中介公司根据买房人的需求条件再予以具体匹配，之后才带领看房，这些调查与匹配也是需要房产中介公司付出大量努力的。

 

随着我国房地产交易量逐渐上升，房地产中介也在快速发展。房地产中介的发展促进了房地产业的发展，两者相互联系，相互制约着，房地产中介在市场经济中的地位愈来愈高，发挥的作用越来越大。就当前的现实状况而言，对于二手房交易法律问题的研究中，更多的是关注中介方的道德问题及其法律规范，却往往忽略了在市场经济中应该用同样的标准去要求买卖方。