“打开已建成小区”将涉三大法律问题

“每个月1500元的物业费,带来的是孩子可以嬉戏的露天游泳池、无论春夏都有修剪整齐的树木以及永远干净的石子路。如果开放我们的小区,这是否就意味着,未交费的人可以与每月花费1500元的人共享这些服务?”

问题的提出者是北京市民钱平,他家位于北京市朝阳区三里屯地区,小区平均房价已经超过8.5万元每平方米,物业费为每平方米每月10元。

“当初购买这所住宅就是看中了闹中取静的特点,绿化多。”在钱平看来,“住宅小区不封闭”可能会失去“闹中取静”的特点。

“的确像今天最高人民法院发言人所提到的,封闭住宅小区是农耕时代的产物,国外很多国家都是开放小区。我的一些亲戚朋友生活在国外,他们的小区的确如此。”钱平说,不过,国外的开放小区历史悠久,而我国目前的封闭小区一旦开放,是否会产生物权纠纷?

如果开放小区,有可能会遇到哪些法律问题?记者注意到,目前关于“逐步打开已建成住宅小区”,有人认为,物权法规定小区内的公共绿地和道路属于业主共有,开放小区是否会侵犯业主权利?

“开发商在建造小区住宅以及业主在购买的过程中,已经向国家支付了包含该土地在内的土地出让金,因此它的土地使用权应当归与业主。但根据我国物权法和城市土地管理法有关规定,如果政府为了公共利益可以按法定条件和程序,依法予以征收并且给予补偿。”中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生对记者说,不过,如何征收、如何补偿等问题需要有关部门出台具体措施落实。

现有物权法第七十三条规定,建筑区划内的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。

“就是说,现有封闭小区内的道路一般都纳入了建筑面积公摊部分,属业主共有。要实现其内部道路公共化,也须尊重其权利诉求,依照法定程序并建立利益补偿保障机制。”乔新生说,按物权法规定,在业主自治的背景下,物业管理方式由业主大会决定。即便按物权法第二十八条规定,因法院、仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力,也需合理补偿。

“《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的是国有土地上建筑物补偿,可是对于小区内的绿地和公摊面积如何补偿,目前来说仍是一个待解的法律问题,需要相关部门就有关问题作出司法解释或制定法律法规。至于如何补偿,可以根据土地已经使用的年限、剩余的年限以及地块估价的价值进行确定。”乔新生说。

中国政法大学教授王卫国认为,从法律上讲,政府部门要协商推进,比如与小区业主大会进行协商并进行补偿。同时还要注意区别对待,“在一些地方道路资源稀缺的情况下,要与小区业主等各方进行协调；对于一些打开围墙对缓解交通没有实质意义、有可能增加安全隐患的小区,应保证小区内道路的生活功能以及业主宁静和安全的需求”。

“如果拆除小区围墙和一些配套性设施,补偿协议的达成还涉及赔偿协商主体的问题。”乔新生说,另外,如果打开围墙,街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配,还需要在法律上有明确规定和细分。

而这,又引发第二个问题,物业公司还有存在的必要吗?

“现在的物业管理包括了整个小区区域内的管理和楼道的管理。从理论上讲,如果小区开放,小区公共部分应由政府部门管理,物业管理的部分仅限于楼层内。在这种情况下,对于物业公司收费、物业服务都会带来冲击。”北京律师徐莹对记者说。

“物业的本质不会变,只是管理服务的方式会有所变化。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,因此,物业公司不会消失,业主们仍然需要物业公司提供服务,只是服务形式发生变化。比如,过去是一个小区封闭起来,门口有保安值守,将来物业保安可能是在楼门口值守,开放后的道路则由警察巡逻。

既然服务会打“折扣”,那么物业费的收费标准是否也要调整?

“当小区封闭管理时,业主车辆可以自由停在小区的停车位内,如果小区的道路打通了,业主想继续停车是否应缴费?如果缴费,应向谁缴费?从物权法的角度看,这些是在未来有可能面临的问题。”乔新生说,在未来开放小区后,应优先考虑保护公民合法权益。

北京理工大学法学院副教授孟强表示,根据物权法规定,小区内的道路、绿地和其他空地属于全体业主共有,因此,推广街区制,将小区内的道路逐步改成公共道路,法治保障和法治程序必不可少。