二手房市场陷阱频现 消费者需咬文嚼字防诈骗

我国一二线城市的房价居高不下，二手房成为不少购房者的优先选择。买房的渠道多种多样，不少房产中介成为买房者寻求帮助和信息咨询的重要途径。然而不少黑心中介为了牟利，和消费者玩起了“文字游戏”，使不少购房者上当受骗。

广告新规发布 一手广告“掐紧”中介“水牌”谁管？

从今年2月起，国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。规定提出，在房地产广告中，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报、学位的承诺；不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。以往房地产广告都非常任性，“五分钟到地铁口”实际上是“五分钟车程”，而且是车速超快的那种；说好的省级学位有可能“降呢”；“最低单价XXXX元起”，但购房者到售楼部一问才知道特价单位已售罄……诸如此类“货不对板”的宣传会被新发布的规定所封杀。从市场人士分析来看，工商总局公布的是规定开发商发布的广告，即在媒体上发布的信息，不过从新规的表述来说，“房源信息应当真实”理应不止约束一手房，对二手房也同样适用。

正如本栏目之前多次提及，政府监管部门曾设想过推出“房源说明书”，把二手房盘源的关键信息如房屋地址、坐落、朝向、结构、建筑面积以及产权情况等规范起来，如果盘源实际与房源说明书有出入，二手房中介机构将负担起法律责任。但这个构思最后并没有“难产”，据猜测是来自于业界压力较大。业界认为业主未必能够在放盘时就提供这些关键资料，如果官方需要业界为房源说明书“背书”，那么二手房中介公司需要承担的责任过大。

从目前二手房机构发布的信息来看，无论是门店水牌还是媒体广告，盘源的具体指向都不太明显，而且多用四字词，如“间隔四正”，“采光良好”、“景观一流”，这些表述即使最终未达买家心水，也不可能让中介担起责任。对二手房中介业来说，二手房对比一手房天然的优势在于二手房是现成的房屋，周边环境也是确定的，客户亲自上门看房确认房屋情况才会签约，这种“所见即所得”的二手房，比单凭靠图纸、板房、沙盘所展示的美好前景要靠谱得多。二手房买卖中的一个变数是学位，因为学位分配大权掌握在教育局手里，即使是曾经配套名校学位的二手房，时不时也会出现名校招生范围微调的情况。就此来说，中介机构也有足够的经验应对。除了学位外，二手房买卖最大的变数是房屋产权有瑕疵，这也是买卖双方与中介最容易发生纠纷的一个地方。不过即使是查册，查册那一刻显示的信息有可能在二手房签约之时就出现变化，这也是中介所无法预见的。

《房地产广告发布规定》主要规管一手房广告，“放生”二手房广告，但市场无形之手仍会发挥作用，如果中介机构发布的二手房信息过于夸大，只会让购房者产生厌恶情绪，而并非能够起到吸引购房者进门的作用。（东南新闻网）

二手房买卖签约前必须注意的有关事项

面对房产中介的文字游戏，购房者应该从哪些方面来预防被骗呢？首要的是在房屋买卖合同的签订过程中详细了解合同条款和购房信息。

第一、房屋产权要清楚。购房者对于有意向购买的房产，在确定购买前，应当到房产交易中心打印该房产的权属情况，看清该房产所有人登记在谁的名下，是否存在其他共有人，是否被抵押。如果有其他共有人，那么买卖合同一定要所有人一起签署，否则合同可能面临撤销的风险。如果有抵押，那么签订合同就要求更加谨慎，如果确实要买，可以协商以房款冲抵债务解除合同。

第二、必须对付款方式进行明确、具体的约定。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前实践中，购房款一般分为三笔支付，定金之外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如果采取按揭或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定，以免因约定不明而产生纠纷。

第三、房屋交接事项要清楚。房屋买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金，如每天按房款的百分之几支付违约金，防止卖方拖延。

第四、关注户口状况。二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。首先，很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学，但是由于各种原因，如果房内户口未迁移，新户口迁入存在障碍。其次，户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响，如未来拆迁补偿分配问题。因此在购买二手房前一定要确认房内户口状况。

第五、重视违约条款和争议解决方式的条款。确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生，维护守约方的权益。房屋买卖合同应对如何承担违约责任，违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。

对于普通家庭来说，买房要消耗掉大部分家庭储存资金，面对五花八门的房地产广告和中介部门，二手房购房者一定要小心谨慎，及时了解相关的法律法规和房产信息，避免上当受骗。