抵押担保设立与实现是否如想象般简单

在实践中，人们愿意通过设定抵押来确保交易的达成、履行，可以说抵押是债权人的退路，因为债权人可以在债务人不履行自己的义务时，执行抵押物，要求对方承担抵押责任，但并不是所有的债权都可以设定抵押，即使设定抵押也不见得能够实现抵押权。

抵押担保的债权范围

当事人之所以设立抵押，就是为了担保债务人履行债务，担保债权的实现，可并不是所有的债权都可以设定抵押，也就是说抵押担保有其固有的债权范围，具体为：

1、主债权，有称原债权、本债权，是担保的重要内容。

2、利息。包括法定利息和约定利息。

3、延迟利息。指由于人延迟履行而导致的利息，延迟利息是法定的附随性债权，因此不必经当事人特别约定或登记，即属于房地产抵押的担保范围。

4、违约金。指合同一方因不履行或不适当履行合同时，为违约行为支付的带有惩罚性或者补偿性的金钱。

5、损害赔偿金。指债务人因不履行债务或者不适当履行债务给债权人造成损害而支付的赔偿费用。

6、实现抵押权的费用。指抵押权人因行使抵押权而支出的费用，比如拍卖费、变卖费、诉讼费等。

一般来讲，房地产抵押担保的债权应当包括以上几项，但如果双方当事人在抵押合同中约定只担保其中几项，那担保的范围应当依合同约定确定。

实现抵押权需具备的条件

只要是设定的抵押担保是法定范围的债权，抵押权人就只需担心能否实现抵押权就可以了，只不过要想实现抵押权还必须符合法定的条件，具体为：

（一）存在有效的抵押权。

抵押权的实现首先应以抵押权存在为前提，当事人只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。其次，抵押权必须合法有效。抵押权是对物的价值的支配权，如果不能合法存在，则不享有支配权，也就谈不上优先受偿了。

（二）债权已届清偿期而未受清偿。

抵押权的目的在于担保债权受偿。若债权人的债权未届清偿期而允许抵押权人行使抵押权，将损害债务人依法应当享有的期限利益。因此，抵押权人行使抵押权以债权已届清偿期而未受清偿为要件。但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务人丧失期限利益时，债权人得即时请求债务人履行债务。债权受抵押担保，因债务人丧失期限利益，债权人因此亦可行使抵押权。

（三）债务人不履行债务。

倘若债务已届履行期，但债务人履行债务，债权人的债权受清偿，抵押权即消灭，自无抵押权实现。

（四）债务的未清偿不是因为债权人的原因所造成的。

债务不履行的原因是多方面的，有不可抗力的原因；有债权人的原因；有债务人的原因。“只有在因债务人方面的原因未清偿债务时，抵押权人才可以实现抵押权；如因其他原因致使债务不履行的，抵押权人不能实现抵押权。”

实现抵押权的方法

抵押权的实现可以通过自力救济的方式来实现，也可以通过公力救济的形式来实现。自力救济，即抵押权人可径自依抵押权而自行决定抵押权的处分方式并予以实施，无需经由抵押人同意，国家在通常情况下也不予强制干预。而公力救济是指抵押权的实现应采取公法上的方式，抵押权人实行抵押权之前通常需要获得法院或其他国家机关签发的裁判或决定，而不能私自地实现抵押权。

不论是自力救济还是公力救济，具体抵押权的实现办法无非为抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖抵押物之后进行偿还的方式解决。如果不能达成一致协议的，抵押权人可以请求法院拍卖、变卖抵押财产，之后就所得价款优先受偿。具体的抵押权实现办法为：

1、拍卖

抵押权人在债权已界清偿期而债务人没有履行还款义务时，可以申请法院依照一定的程序拍卖抵押物，就其所得的价金优先受偿。如果拍卖抵押物后所得的价金多余债务金额的，超过部分应当返还抵押人。如果抵押权人为多数人时，应当依照抵押权的次序进行分配。

2、变卖

如果抵押权人不愿意拍卖抵押物的，也不愿意取得标的物的所有权时，可以通过一般的买卖方式变卖抵押物，并就所得价金优先受偿。

3、折价

在债权清偿期限届满后，抵押权人可以与抵押人签订合同，约定由抵押权人取得抵押物的所有权。如果抵押物的价值高于债权数额的，应当将超过的价款返还于抵押人。

在交易中，当您需要设定抵押时，建议最好是签订正式的抵押合同，避免出现不必要的麻烦。有些抵押是签了合同就能生效的，但有些却需要登记才生效。由此可见，抵押的设定需要注意的事项很多，您切不可糊里糊涂的签订抵押合同将自己置于不利之地。