商品房现售的条件，办理商品房现售备案的程序

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第八条：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”本文将为您介绍商品房现售应该满足什么条件，现售之前如何办理商品房现售备案。

 

商品房现售应该满足什么条件

 

商品房现售，是指销售已经建成竣工的商品房。在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。

 

《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件：

 

（一）现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

 

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

 

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

 

（四）已通过竣工验收；

 

（五）拆迁安置已经落实；

 

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

 

（七）物业管理方案已经落实。

 

在这七个条件中，前三个条件都是对商品房现售的卖方的要求，要求卖方即房地产开发企业具备一定的资格，拥有一定的证明文件。具体包括企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、土地使用权证书或者使用土地的批准文件、建设工程规划许可证以及施工许可证等。而后面四个条件主要是为了保证商品房质量，维护相关人的合法权益，也是商品房现售的重要条件，缺少这些条件容易导致纠纷的产生或者损害购房者的利益。

 

如何办理商品房现售备案

 

根据《商品房销售管理办法》的规定，办理商品房现售备案须提交如下材料：

 

（一）《商品房预售许可证》（收原件）；

 

（二）《商品房现售备案申报表》（附授权委托书）（收原件）；

 

（三）开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证书》（验原件后收复印件）；

 

（四）发改委批文（备案证明）（验原件后收复印件）

 

（五）《建设用地规划许可证》、审批单（验原件后收复印件）

 

（六）《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》及其附图（验原件收复印件）；

 

（七）《建设工程规划许可证》、审批单、《规划竣工验收合格证》及竣工红线图（验原件收复印件）；

 

（八）《建筑工程施工许可证》（收原件及复印件）、建筑工程施工合同、分包合同备案资料（验原件收复印件）；

 

（九）《竣工验收备案表》（或《竣工验收合格证》（验原件收复印件）；

 

（十）商品房现售方案（收原件）：

 

现售方案应当说明以下几方面内容：1、现售商品房的坐落、栋号、面积、用途、均价；2、开工日期、竣工交付日期、销售方式；3、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施及其它公共设施是否已具备交付使用条件；4、物业公司及物业管理用房落实情况；5、拆迁安置落实情况；6、现售商品房价目表及房号编排示意图（附派出所出具的门牌证明、经审核的房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件）；

 

（十一）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（收原件及复印件）；

 

（十二）《物业管理项目中标备案表》（验原件后收复印件）；

 

（十三）贵港市前期物业管理备案证明及前期物业管理服务合同备案表（原件）；

 

（十四）确定物业管理用房的报告并附位置图，

 

（十五）《白蚁预防合同书》及工程验收单（验原件后收复印件）；

 

（十六）开发企业的营业执照、资质证书（验原件后收复印件）。

 

（十七）未办理《商品房预售许可证》的还需要提交以下材料：1、规划总平图（验原件收复印件）；2、规划部门、审图机构审批图（平面、立面、剖面图全套，验原件收复印件）；3、施工图审查备案表或审查报告书。

 

（十八）房产管理部门认为有必要提供的其他材料。

 

房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。但是不管采取何种方式销售商品房，房地产开发企业都应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。而且，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。