关于房地产项目转让中的法律问题初探

摘　要：早在1992年，房地产市场就出现了开发项目的转让交易行为，但由于国家房地产管理法律法规不够健全，政府对于房地产开发项目的转让交易行为也未及时加以规范和管理，致使我国房地产项目转让的规定依然存在诸多空白，大量房地产项目转让交易活动频发争议和纠纷。尤其是近期，受国家宏观调控的影响，房地产开发企业资金链受到严重影响，开发项目的转让活动越来越为频繁，从最初一两块地的转让发展到整个项目公司的转让，如何规范和管理房地产项目转让交易行为，成为了一件急需解决的事情。本文将结合具体案例，探讨房地产项目转让中的法律问题。

关键词：房地产项目　转让交易　法律问题　法律纠纷

一、房地产项目转让

1、房地产项目转让的概念

早在1992年，房地产市场就出现了开发项目的转让交易行为，但由于国家房地产管理法律法规不够健全，政府对于房地产开发项目的转让交易行为也未及时加以规范和管理，致使我国房地产项目转让的规定依然存在诸多空白，大量房地产项目转让交易活动频发争议和纠纷。尤其是近期，受国家宏观调控的影响，房地产开发企业资金链受到严重影响，开发项目的转让活动越来越为频繁，从最初一两块地的转让发展到整个项目公司的转让，如何规范和管理房地产项目转让交易行为，成为了一件急需解决的事情。

房地产项目的转让，不同于土地使用权转让和在建工程转让，是指开发商在开发过程中将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。在房地产行业兴起和发展的前期，并不允许房地产开发项目的交易。1990年国务院办公厅转发的《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营。”不过自1992年后，随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，房地产开发项目交易转让行为以其手续简单、费用节省、开发快捷的优点，在我国很快有了极大的发展。

2、房地产项目转让的条件

根据我国《城市房地产管理法》中的相关规定：房地产项目转让交易活动中，转让方应具备房地产开发经营资格；转让方必须已经按照出让合同约定支付了全部土地出让金，持有合法取得的土地使用权证或土地使用批文、红线图，如果没有办理土地出让手续或虽然已经办理了出让手续但转让时尚未付清出让金的，应当对办理出让手续的具体责任人和相关费用进行约定，并约定尚未付清费用的承担方式；转让交易的房地产项目，必须是已经进行了一定投资，包括三通一平、工程地质勘察、建筑设计等工作；此外，还必须是已经取得了建设工程规划许可证和施工许可证，具备开工条件的项目。

3、房地产开发项目转让交易的类型

房地产开发项目转让交易的类型，主要包括开发项目转让和公司股权转让两种。开发项目的转让一般用于未成立项目公司的项目。对于开发项目的转让，项目投资人可以是现金转让，也可以是土地作价转让，其中因项目停建、缓建而进行的项目转让交易，除了需要交易双方合意外，还必须按照项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，其主要适用的法律法规包括《房地产法》、《规划法》和《建筑法》。项目转让是一种成本高、手续繁琐的转让交易活动，但这种转让形式只是对项目的开发主体进行变更，受让方并不承担转让方的债务，所以风险较小。

公司股权转让适用于成立了项目公司的开发项目，转让活动由项目公司的股东通过股权转让来转让项目，这种转让形式只是变更项目公司内部的股权结构，不会对土地使用和相关政府批文进行变更，所以整个转让活动相对简单，免除了大量的手续和费用，受让方以股东的身份直接参与项目公司的管理。

但是，这种转让活动如果涉及外商投资企业，则涉及了项目投资人及合同、章程等的变更，需要报主管部门审批。虽然这种转让形式相对简单，费用较低，但受让方除了承担项目本身的建设风险外，还需要承担项目公司原有的债务、担保、合同违约等风险，主要用于停建、缓建项目的转让。

4、房地产开发项目转让交易需要办理的法律手续

在房地产开发项目转让交易活动中，需要办理的法律手续根据项目转让的方法略有不同。开发项目的转让需要办理的手续主要包括项目转让合同、土地使用权转让手续、项目建设者更名手续、备案手续；项目公司的转让需要的手续包括股权工商登记变更手续、债权债务约定公告、项目公司的清算，如果是外商投资企业，还需要外经贸部门审批手续。

二、房地产项目转让中需要注意的问题

1、项目转让付款问题

房地产开发项目所包括的内容极为复杂，不管是项目的转让还是项目公司的转让，在整个转让交易活动中，需要办理的手续都极为繁琐，同时要清算和落实项目资产情况及负债情况都需要大量时间，付款方式也成为房地产开发项目转让交易活动中不得不考虑的一个问题。这其中需要注意，一旦土地使用权转让登记，即便转让款项尚未付清，受让人依然享有不动产物权，转让人只享有向受让人的主张权。现在通常采用银行保函、双方共同监管或第三方托管的方式，来规避转让付款所产生的风险，保证在办理转让手续期间不出现其他风险因素。

2、土地负担问题

在项目转让交易中，项目转让人为了获得更多的利益，很有可能会在转让交易时故意隐瞒在土地使用权或地上物上存在的负担，这种隐瞒行为可能会导致转让合同的失效，或因为债务的相对性而不会损害受让人的实际利益，但由于立法或司法解释的改变，这种隐瞒行为很可能会对受让人形成直接的经济损失。

比如以往的法律规定，工程款如何支付是发包人与承包人的事，土地使用权在项目建设期间转让，尚未支付的工程款，承包人只能与用地人进行交涉，对土地使用权的受让人无法主张权利。而在新《合同法》中，第二百八十六条则规定，发包人未按约定支付价款的，承包人可催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期支付的，除按照建设工程的性质不能折价、拍卖的部分以外，可以与发包人将该工程适宜部分进协议折价，或申请人民法院将工程进行拍卖，以优先偿还建设工程价款。这种债随地走和优先受偿的原则，如果用地人在转让土地使用权时隐瞒了有关工程款支付的事实，承包人在主张权利时有了向土地使用权受让人主张权利的可能。

3、合同问题

项目转让交易活动，需要注意所有转让、受让的当事人必须以书面形式协商一致，项目所涉及的各种政府批文包括立项和规划批文均需在合同中一一列明。整个转让交易活动，必须符合项目开发过程不同阶段中政府有关的转让条件。对于成立了项目公司的项目转让，如果是以股权转让方式对全部项目或部分项目进行转让的，必须按公司法中有关规定办理工商变更登记手续，并办理房地产转让变更登记手续，澄清债权债务并约定公告程序。如果项目转让时未按出让合同约定期限和条件进行开发，转让合同需要约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人，如果合同中的土地使用年限已经开始使用的，应在合同约定的土地使用年限中作相应的扣除。如果是已经实行预售的房地产项目，双方应约定通知预购业主，并在合约中明确因此引起相应责任时的处理方法。

总之，房地产项目由于涉及内容较为复杂，转让活动中所需办理的手续繁多，所以在转让活动中，不管是转让方还是受让方，不管是采用何种方法进行转让，都应当仔细分析整个项目的相关情况，澄清相关债权债务，以及各种审批文件、技术文件、土地使用文件等相关内容，从而避免因此引起的法律风险。