商品房交房之分析

交房是开发商向业主履行交付的义务，开发商也可以委托物业向业主交付，但开发商才是商品房买卖合同的相对方。作为商品房的交付方，其向业主交付的房屋必须符合法定的条件，不能仅仅交一把钥匙就完事。

 

交钥匙是否算交房

 

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

 

房地产开发企业往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买房户则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。

由此就引发了许多纠纷，这主要涉及房地产开发企业应否承担违约责任的问题。

所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。

 

如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。

 

在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。

 

商品房交房的条件

 

通常房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件:

 

1、法定条件-建设工程经验收合格；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；

 

2、约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。

 

建设工程竣工验收又应当具备下列条件：

 

（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

 

（2）有完整的技术档案和施工管理资料；

 

（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

 

（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

 

（5）有施工单位签署的工程保修书。

 

建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投人使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。

 

商品房交房程序

 

当商品房符合交房条件时，开发商就会按照相应的程序向住户交房，具体的程序为：

 

1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知；

 

2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件；

 

3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单；

 

4、若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；

 

5、若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿；

 

6、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或做出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款；

 

7、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用；

 

8、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙；

 

9、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

 

交房是一门大学问，在交房中需要的手续、交房手续以及验房技巧都是一些常识。虽然在交房的时候，开发商都会有专人负责和业主一起验房，但是，初次收房的业主们还是最好找熟悉的人或者有过购房经验的朋友陪同一起收房、验房。