商品房预售合同的内容及商品房预售的程序

商品房预售可以缓解房地产开发企业建设资金的不足，对于买卖双方来说都是有利可图的，可是在预售时一般要签订预售合同，而购房者可能并不知道这商品房预售合同的内容有哪些，而且商品房预售需要按部就班的进行，否则购买行为有可能违法，也有可能买到不受法律保护的商品房。

商品房预售合同的内容

商品房预售，也就是我们平时所称的“期房”，是指房地产开发商对于尚未建造的或者没有建造完工的商品房，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。在进行这项行为之时需要签订书面的预售合同，具体商品房预售合同中应包含以下内容：

（一）双方当事人的基本情况，当事人的姓名或者名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。

（二）合同的标的，即预售商品房的位置、编号等。

（三）标的的数量，即预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确是建筑面积还是使用面积或其他面积。

（四）房子的价款，即房屋的价金，如每平方米多少元。这一项是最重要的，不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。

（五）房款以及房屋交付方式和期限。合同中应当写明预售款的支付方式和房屋的交付方式。

（六）房屋使用性质必须明确标明，因房屋性质直接影响到产权年限，如果没有明确约定很容易引起纠纷，因此合同中应当明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。

（七）房屋产权转移的方式、期限。预售合同中这一点也非常重要，因为预售商品房经常发生开发商迟延交房的情况，引起纠纷。为了避免纠纷的发生，应当在合同中明确约定房屋产权转移方式和期限。

（八）约定违约责任，双方当事人可以在合同中约定哪些属于违约行为，以及违约行为的责任承担方式等等。一旦发生纠纷，可以依照约定的内容解决。

（九）双方当事人认为应当在合同中约定的其它条款。

商品房预售的程序

因商品房预售后正式交付房产前存在很多不确定因素，即使签订了预售合同实践中也容易引发纠纷。因此商品房预售必须严格依照法律规定的条件和程序进行。依照相关法律法规的规定，商品房预售的程序如下：

（一）订立预售合同。

开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

（二）登记备案。

预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

（三）收取预付款。

开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。

（四）办理商品房的权属登记手续。

预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

预售商品房与现房买卖最大的区别在于，购房者在买房时能不能看到实体的房屋，而这就加大了购房者买房的风险。因此，购房者有必要在购房前，就将其中会涉及到的法律知识进行全面性的了解，避免自身权益受到侵害，同时可以有效避开这些风险。