购买小产权房的风险有哪些

由于房价的飙升，很多人已经无力购买商品房，即使是二手房恐怕也力不从心，为了居住需要就不得不选择购买小产权房，毕竟这样的房屋拥有诱人的价格，可是这样的房屋面临着随时被拆迁的命运，到那时居住愿望便落空。这是购买小产权房的一项风险，但它的风险还远不止于此。

购买小产权房的风险有：

1、购买小产权房在法律效力方面的风险

小产权房买卖合同的效力一般认定无效。但也区分不同情况：

（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

（3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2、购买的小产权房在房产转让时受限

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

这主要是因为“小产权房”是一些村集体组织或者开发商，打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房，一般是集体土地建的房子，不是说没有房产证，它的证上面盖的一般是乡政府的章，不是房产局的，小产权房没有土地证。不能过户，当可以协议买卖，有风险。这样转让权受到限制就会影响房屋的保值和升值。

3、政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

如果小产权、乡产权在国家规划用地范围之内，那就是“拆你没商量”，国家不会给你同等于大产权的拆迁款，即使有补偿，也是很少的一部分，并且因为法律不承认房主的产权，很可能补偿费用只给农村的大队或者乡政府，这样，房主的利益没保障，等于是没有任何的法律支撑。房主没有权利跟国家讨价还价，想当“钉子户”都没有机会。

4、监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

所谓小产权、乡产权只是当地政府用宅基地盖起的房子，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，如果发生纠纷不能以法律为武器来维护自身的权益。

不管购买的小产权是一手房还是二手房，其风险远远要比收益大得多，购房者最好不要再将目光，集中在这种产权类型的房屋上面，还不如选择按揭购房，这样既能保证安心居住，更不怕哪天拆迁时无家可归。