李嘉诚地产模式被内地房企淘汰 购买商品房的注意事项

最近《别让李嘉诚跑了》一文在网络上热传，犹如在舆论场中投入重磅炸弹，引起热议。当然，很快长和系继续回应没有撤资这回事，而且有买有卖，属于正常商业行为。国家发改委也有负责人回应，中国要形成更加法制化、国际化的营商环境。

 

李嘉诚地产模式被内地房企淘汰

 

李嘉诚关于买地的名言“地段、地段、地段”一直是民间房产投资者的金科玉律，但在中国的房地产界，李嘉诚更是“囤地”带头人。

 

仅就地产行业而言，目前在内地李嘉诚持有物业仅剩20万平方米。但就事论事地说一句，即使长和系不跑，它在内地也属于被越来越强大的内地房企淘汰的前浪。

 

李嘉诚关于买地的名言“地段、地段、地段”一直是民间房产投资者的金科玉律，但在中国的房地产界，李嘉诚更是“囤地”带头人。比如2014年就有媒体报道，位于北京中央别墅区温榆河板块的誉天下别墅，1993年长江实业就作为大股东之一参与开发该地块，2003年长实全资拥有该项目，2008年别墅才开始一期上市，最后完工时间预计是2018年。也就是说，长实相当于用了1/4世纪开发一个项目，而项目则从当年的荒芜之地，变成了千万级别的别墅区。另外，截至2014年二季度，长实29个项目9年只完成了1/3。

 

再比如2010年8月，国土资源部曾经通报，截至2010年8月中旬，全国有闲置土地2044宗。媒体关于这一事件的深挖结果是：央企是囤地大户，但港资开发商才是囤地老手。比如新世界中国囤地济南，一个商务楼项目因囤地获利约300多倍。

 

在上世纪90年代，许多港资开发商进入中国，他们不像内地房企，一盖好房子就急吼吼地卖了回笼现金再奔赴下一个项目，老谋深算的港资富豪们认为房子不值钱，土地才值钱，所以，他们更喜欢购入一二线城市市中心的位置，然后开始放长线钓大鱼。等到这些区域出现了爆发式增长，港资房企才会开始慢慢开发，定位于高端市场，采取以利润为导向的模式进行运营。除了住宅，他们还会开发商场、酒店、写字楼、涉外公寓等全系列产品，不放过任何可能的利润空白点。

 

而出于借鉴这些港资企业的成功经验、税收、就业等诸多方面考虑，地方政府会优先考虑这些企业过来进行投资，甚至短期内会给予税费、地价上的优惠，以此博取中长期的税收与就业的效益。

 

凭借香港开放的融资环境、成熟的发展体系以及长线投资、长期囤地的开发方式，长实地产（长江实业、和记黄埔）、九龙仓、新世界、新鸿基、瑞安房产、嘉里建设等在内地获得了丰厚的利润。

 

但这种高利润、慢周转的方式也有弊端。已故船王包玉刚旗下的九龙仓，拥有收益优良的收租物业，投资目光精准，但2012年其高层周安桥也曾以九龙仓在内地18年的发展和万科进行比较，称后者规模涨了千倍，九龙仓只涨了十倍二十倍。2012年上半年九龙仓在内地的销售金额仅为66亿元，是万科的1/9左右。

 

到了2013年，内地开发商可以说已全面超越港资开发商这个“老师”。内地的规模化地产企业一般采用的是“5、9、12”的快速周转模式：拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月现金流转为正。这一模式帮助内地房企迅速占领市场，扩大规模。而港资开发商除了“现金流较稳健”这个优势，已经很难找到可以跟内地房企匹敌的武器。

 

在周转速度上，无论面对怎样复杂的政策环境与经济背景，哪怕利润微薄，内地房企也会为了企业继续规模扩张与保持市场份额的战略考虑，宁可用高价拿下土地，再用高周转模式迅速滚雪球下去。且不说高周转与慢周转的优劣，在中国房地产业，慢工细活是行不通的，市场要求的是快工出细活，只有适应市场的企业才不会被拍死在沙滩上。

 

但港资房企很难快起来，他们的管理属于高度集权，无论是大到拿地方向、经营模式，小到推广策略、销售折扣，乃至给项目的外立面换一种玻璃，是否要投整版广告，地区总经理都需要向香港总部打报告申请批复。

 

而香港总部是怎么决策的呢？据说，他们喜欢花钱买很多貌似专业的数据，凭数据决策。可惜内地的数据调研机构水平有限，卖出的数据往往漏洞百出。

 

在笔者与许多港资房企的沟通中，他们都会感觉内地市场复杂多变，不同省份之间的差异很大。内地房产政策经常会有变化，甚至不同省市的规定都不同；消费习性差异太大，要深入了解又太耗精力；产品研发能力又不接地气，很难做出符合当地口味的楼市产品。针对高端项目的定位，在2013年限购政策之后，更是饱受打击，即使以豪宅物业著称的新鸿基地产，在内地市场的业绩完成率每年也只有计划的8成左右，至今其内地市场的投资比例已缩小至总额的20%左右。

 

一二线城市中心的地价越来越高，加上人民币持续升值，即使现金流稳健、负债率低，港资房企的钱也不像从前那么经花了。而三四五线城市的购买力不像一二线城市，割了一茬还有一茬，而是通常除了喝“头啖汤”的人，其他跟进者都很容易成为被套牢的大闸蟹。

 

靠“囤地”这一招鲜再也不能吃遍天，在全国20强房企都在热火朝天地朝着千亿房企俱乐部进军的2013年，我们看到的是港资房企在默默地撤退。从2011到2015年，瑞安房地产在内地卖出约100亿元的物业，转租为售；2013年开始，李嘉诚的长和系再也没在内地拿地，“股市狙击手”刘銮雄也一直在卖项目，2015年7月将内地最大的项目转让给恒大地产之后，在内地仅剩一个物业发展项目，其他均为持有物业。

 

在北上广深楼市中最具活力的深圳，港资地产商也属默默败退之列，据悉原因是深圳土地匮乏，政府极少给予港资房企优惠条件，与本地房企合作过的新鸿基、和黄地产等，又因为本地房企追求效率与港资追求高利润的理念相悖而散伙。在炙手可热的前海自贸区，至今没有港资大型房企的一席之地。

 

内地高速发展的房地产市场，曾经让李嘉诚这些港资富豪收获了囤地红利，但他们也同样错失了跟随市场转型的机会。既然李嘉诚要走，就让他走吧，好聚好散，才是大国崛起的风度。

 

毕竟在过去的20多年，除了为内地楼市带来过资金，他们并没有留下可供内地房企借鉴的成功运营模式，也没有能为内地房地产业在互联网时代的转型带来任何有效助益。未来如果数风流人物，当然还是要看内地房企们。（财经综合报道）

 

购买商品房的注意事项

 

1、查验开发商和房地产项目的合法性

 

购买商品房，首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求，如注册资本必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的，可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息。

 

房地产开发项目应当具备“五证”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。在商品房预售阶段购买的，关键要注重查验项目楼栋是否具有是检查有无《商品房预（销）售许可证》。

 

开发商在所售项目楼盘售房部应当公示：①开发资质和营业执照；②《商品房预（销）售许可证》和经批准销售的平面图、立面图；③已归档的测绘报告；④项目及其配套设施的平面示意图；⑤商品房拟售价格表；⑥前期物业管理合同范本。

 

2、签订商品房认购书

 

《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”依据此条款，购房者在和开发商沟通洽谈满意之后，对于预售许可范围内的房屋，购房者在签订正式的《商品房买卖合同》前可以和开发商签订认购书。认购书一般只就房屋位置（部位）、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。在未取得预售许可前，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

 

3、联机签订正式的《商品房买卖合同》

 

购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业使用房管局联机签约系统签订正式的《商品房买卖合同》，并联机实时备案。网上联机签订的《商品房买卖合同》联机备案后，购房者将在第一时间收到自贡市房地产管理局发出的免费短信“您所购买的XXX项目XX楼栋XX户室的商品房买卖合同已备案”。为防止开发商一房多卖，购房者还可以要求和开发商共同办理预购商品房预告登记。

 

签订正式的《商品房买卖合同》中的几个注意事项：

 

①购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时须要求开发商使用联机网上签约合同，提交合同后能及时备案，收到备案提示信息或使用备案合同上打印的商品房买卖合同备案号网上验证。不能相信开发商提供的手工制式合同，暂时无法备案等各种借口。

 

②依据自贡市房地产管理局《转发建设部<关于房屋建筑面积及时与房屋权属关系有关问题的通知>》第一条“从2004年6月1日起，全市的商品房销售按套内建筑面积（实得建筑面积）计算销售单价及总价款”，购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖单价一定是套内单价。

 

③购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，需要注意合同中是否对于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约定条款，约定条款应当约定房屋所有权归属和使用性质。

 

④要确定《房屋所有权证》的取得时间，在《商品房买卖合同》第十九条中有明文约定办理《房屋所有权证》的时限和违约责任，购房者在签订合同时应当注意约定时间，不能让开发商把办理《房屋所有权证》的时间无限延迟。

 

⑤购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，在《商品房买卖合同》中有无前期物业服务、专项维修资金的特别约定。

 

综上，面对当今的房地产市场，咱老百姓最好还是根据自己的需求来决定买不买房，不要跟风“炒房”，毕竟这可不是人人都能玩的起的。另外，咱们在买房是还需要多多注意相关事项，避免上当受骗，或者是发生纠纷！