挂名买房

23位律师解答

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  王倩一男

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  徐范霁

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  朱家明

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  李国民

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  黄浩

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  • 代持协议在实际购房人与代持人间有效 《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定:受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因房屋代持人只是实际购房人的受委托人，所以基于受委托关系而取得的房屋所有权应归委托人即实际购房人享有，实际购房人有权根据协议约定要求代持人履行相关义务。 在司法实践中，一般也认可房屋代持协议的效力。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。” 二、实际购房人不能对抗善意第三人 《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另行规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”因此，如第三人善意、有偿取得该代持房产的，则实际购房人可能无法追回其房产，而只能要求代持人赔偿。 三、风险及防范 1、法律风险 （1）代持人风险。如果代持人将代持的房产转让或抵押给第三人，除非实际购房人能够证明该受让人、抵押权人不是善意取得，否则，因代持约定不具有对抗第三人的效力，代持人对房产的转让、抵押行为有效，出资人可能丧失其房屋所有权。 （2）第三方风险。如果代持人在代持期间对他人有债务不能清偿，则该房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，实际购房人即使提出执行异议，但是否能被法院支持也存在很大的不确定性。 （3）不能过户风险。如涉及法律法规、国家政策、行政限制措施或实践操作等方面障碍，实际出资人在将来想把代持房产过户到自己名下时，有可能操作起来非常因难或根本无法办理。 2、风险防范 1、签订好购房代持协议。 在协议中应把双方的地位以及权利义务约定清楚，特别要约定好房屋权属的归属及产权过户的时间及代持人违约责任、承担责任方式、计算标准，并避免出现措辞不清、语焉不详的情形。 2、保留好证据。实际出资人在购房时最好保证资金从自己处直 接支付给售方，并保留所有票据、证件在自己手中。如确实不能采取这种方法，至少也要要求代持人向自己出具支付款项的欠条，以防将来在主张权利时有书面依据。此外，保留房产所有权证、购房发票等文件，也至少能给代持人在转移房产的程序上制造一些困难。 3、担保措施。如有可能时，考虑代持人为履行代持协议向实际购房人提供担保。 4、可由代持人向实际购买人出具不可撤销的全权处置房产的授权委托书。
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    2019-08-20 00:03:05
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  王伟政

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  刘闯

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  张通

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    2019-08-20 00:05:22
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  王宝珊

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  • 你好，是存在一定风险的，建议让你和你的舅舅签订一份书面协议来明确约定房屋的实际所有权人是你，你舅舅只是代你持有房屋
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    2019-08-20 00:06:45
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  贺圭胤

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    2019-08-20 00:10:32
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  南晓峰

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  • 你好，这种情况属于借名买房，双方之间可以签订好借名买房协议，约定好你是实际出资人，因为没有购房资格，借对方之名买房。并且保留好出资证据。
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    2019-08-20 00:14:06
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  • 南晓峰 服务方：
    一、需在协议里写清楚借名买房的事实及相关后续安排 由于借名买房可能存在的种种风险，建议双方在借名买房协议中对借名买房的原因（购房资格的限制）、购房款的支付（最好全部通过银行账户进行支付）、贷款的偿还方式（按月转入名义买房人的还款账户）、房屋的权利归属、实际买房人具备购房资格后办理过户手续及相关权利义务的约定（过户的方式、过户产生的税费负担等） 二、协议之外实际买房人应采取的防止名义购房人处分房屋的措施 对此我们建议最好采用抵押加实际占有的方式（作为债权人和抵押权人）与名义买房人（作为债务人和抵押人）签订抵押价款合同，将房屋抵押给实际买房人，以防止名义买房人将房屋出售给第三人。需要注意的是最好约定足够高的抵押额，这样可以有效防止名义买房人在实际买房人不知情的情形下的再行抵押。当然双方在明的抵押价款合同之外还需另行确定一份（阴合同）说明上述借款其实并不真实存在，只是为办理房屋抵押所用，是为防止名义买房人擅自处分房屋之用。另实际买房人的实际占有也可有效防止名义买房人出售的办法，一般也是实际买房人出资购房的重要目的。
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    2019-08-20 00:38:57
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  • 南晓峰 服务方：
    希望回答对你有帮助
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    2019-08-20 00:42:02
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  高婉莹

  法律执业者

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  • 你可以和你舅舅签订一份协议，写明房子是你一人所有，暂时登记在你舅舅名下，等你符合购房条件时，将房屋过户到你的名下，你舅舅无权处分该房屋。为加强证明力可以去公证处公证。
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    2019-08-20 00:22:01
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• 

  徐倩倩

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  • 徐倩倩 服务方：
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    2019-08-20 00:25:02
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  张坚

  法律执业者

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  • 如你所述，借名买房，最好勿为。实在是抵不住购房的诱惑，建议委托律师代书一份借名买房协议，明确约定好双方的权利义务、购房款的来源。
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    2019-08-20 00:34:19
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  何勇

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    2019-08-20 00:41:27
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  李萌立

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  • 有效的办法就是签一份协议，然后去公证处公证。这样即使你舅舅处分了房产，你也可以找他要回钱来。 把你舅舅代你买房的信息散布出去，大家都知道了，你舅舅也不好怎么处理房子了。
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    2019-08-20 00:45:19
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  谈俊威

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  • 挂名买房这种行为也直接扰乱了房屋权属登记管理秩序，是违法的，并且风险蛮大，这个需要你自己考虑 风险主要有三类 第一，这从某种程度上只能称得上“君子协定”，如果名义产权人反悔，要想取得房屋产权或收回购房款就很困难； 第二，如果名义产权人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产； 第三，如果名义产权人意外死亡或离婚，该房屋可能会因为继承关系或财产分割而被其他人所得。 另外，除了购房者，出借姓名的名义挂名者也一样承担着风险，他们出借自己的名义购房或按揭贷款，这些记录势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。
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    2019-08-20 00:48:16
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  • 谈俊威 服务方：
    降低风险方法 1.一定要让名义购房人签订一份公证委托书，内容是由名义购房人委托实际购房人出售及出租挂名购买的房产，委托期限写三年或者更长一点，以便在名义购房人拒绝配合办理房产过户的情况下，实际购房人可以自行办理过户手续处置所购房产 2.购房所有资料及银行贷款资料一定要由实际购买人保管，并在贷款银行留存实际购房人的联系电话，以便随时监控扣款帐户上的一切资金动态，一旦出现名义购房人办理赎楼手续，立即启动诉讼办理财产保全。 3.随时监控掌握名义购房人的一切财务动态。当发现名义购房人财务出现危机或者有赌博等高风险行为时，立即委托律师提起民事诉讼，请求人民法院查封所购房产。
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    2019-08-20 00:51:54
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  • 谈俊威 服务方：
    这是我的意见和降低建议，如果对我的咨询满意，可以给我点赞＋红包奖励，谢谢
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    2019-08-20 00:52:50
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• 

  李欢欢

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  • 房子属于公示生效的，比较特殊，对在的话只看房产证上名字！所以如果用他人名字买房子风险很大！第一，你舅舅如果再卖给他人！第二，像你说的你舅舅家分财产的事儿！第三，如果你舅舅欠外面钱，这个房子也很容易被执行拍卖！ 所以，建议你用自己名字购买
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    2019-08-20 01:22:17
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  孙杭林 赞 投诉

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  • 你好。可以同你舅舅舅妈签订借名买房协议，找两个无利害关系见证人见证。保留好转账记录、有关发票、合同、证件等等。
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    2019-08-20 03:35:10
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  陈瑶

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  • 需要和你舅舅签订一个代持协议，你舅舅只是代你持有房屋。将购房的转款记录保留好，包括首付以及按揭还款记录。
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    2019-08-20 03:54:30
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  梁保军

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  • 你好，就你所说的情况， 借名买房合同的效力如何，需要具体问题具体分析，不能一概而论。不违反法律法规强制性规定，不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益，不侵害社会公共利益的借名买房行为，一旦借名买房的双方当事人产生纠纷，要求法院解决矛盾的时候，法院一般会认为双方签订的借名买房合同有效。但是，如果借名买房合同涉及非法利益，则借名买房的合同无效。
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    2019-08-20 05:12:38
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  徐欢

  法律执业者

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  • 建议以你舅舅名义买房的同时，由你舅舅向你出具借条，金额与房款一致，同时你舅舅以所购房产向你抵押，并去不动产中心办理抵押登记，这样基本能保障你的权益。
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    2019-08-20 05:31:46
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• 

  许家苗

  法律执业者

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    2019-08-20 05:56:33
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