民法典广告收益包括哪些？怎么分配？

很多小区都会有这样的情况：楼内大厅、电梯里都是各种各样的广告，但小区物业接广告并未经过业主同意。小区电梯广告一年能收入多少钱?钱都去哪儿了?这基本成了一笔糊涂账。对于这个社会关注的热点问题，今年全国两会审议的《民法典·物权编(草案)》第282条明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。

民法典广告收益包括哪些？

案例：

自2002年11月25日开始，新华物业公司为富润小区提供物业管理服务。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，终止与新华物业公司的物业管理服务合同。后双方办理交接手续时，业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益，故诉至法院，要求物业公司返还在2004年至2007年间收取的小区共有部分收入600万元。

解读：

“物业公司利用共有部分从事经营活动颇为常见，特别是侵吞小区外墙广告、电梯广告收益等侵害业主权利问题频频发生。” 西南政法大学民商法学院副院长、教授张力表示，大多数小区外墙广告、电梯广告都是由物业公司和广告公司直接签订协议，事先并没有征询过业主意见。许多物业公司认为，广告收益应该划入物业公司，作为管理费的一部分由物业公司统一支配，并称广告收益被作为组织居民活动的经费。但对于物业这种说法，许多业主表示不信任，认为现实中一些小区广告收益的账目并没有公开，广告收益被作为组织居民活动的经费的这种说法可能只是物业公司对付业主的幌子。

针对这种现象，《民法典·物权编》（草案）新增条文加以明确规定，进而加强对业主权利的保护，强化业主对共有部分共同管理的权利，并明确共有部分产生的收益属于业主共有。《民法典·物权编》（草案）第287条明确规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。同时《民法典·物权编》（草案）第282条还规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。

“那么，日后物业公司利用小区外墙或电梯张贴广告等‘利用共有部分从事经营活动’行为不仅须经业主同意，由业主共同决定，而且该广告收入为利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。”张力说，由此可见《民法典·物权编》（草案）新增该规定旨在规范建筑物区分所有权共有部分的管理，回应现实中物业公司改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动侵害业主权利的现象，其有利于强化保护业主的建筑物区分所有权共有部分的合法权益。

民法典广告收益怎么分配？

电梯广告收入不菲

电梯广告其实价格不菲，相应的，靠电梯广告所获营收也是一笔不小的数目。

北京地区电梯静态框架广告基本上每块每周的广告费在120元至150元之间。一年下来一块静态框架的广告费在六千至八千元左右。一个电梯起码可以安装3块静态框架广告，一年下来仅静态框架广告费就高达2万元左右。可以播放动态视频的电子广告屏收费更高。以秒为单位计费，算下来一块电梯电子广告屏一周的广告费就高达六千元左右。

在广告商们口中，每一个电梯上的每一块广告屏，无论静态还是动态，都被称为一个“点位”。广告商们不仅会把各个社区的具体位置、社区里的楼栋数、单元数和电梯总数提供给客户，还会把社区的交房时间、房价和房租水平、业主入住人数和入住率，包括入住人群大概是哪种企业甚至具体是哪个单位的都调查得清清楚楚，有针对性地提供给有不同需求的客户。这些广告投放的合同，绝大多数都是由广告公司和物业公司签订的。据北京某大型物业公司内部人士透露，物业公司实际收到的电梯广告费用，大致为每块每年一两千元。一个中等规模的社区，一年电梯广告费收入少则十几万元，多则几十万元。

电梯广告收入属于全体业主

虽然绝大多数居民区的电梯内都被投放了广告，但不少人并没有意识到这笔电梯广告的收入和自己有关，更别提向物业要求说明电梯广告收入的使用情况。只有极少数社区的物业会在年度账目公示中提及电梯广告收入和支出，即使公示，一般也就是笼统地介绍用于社区的公共设施建设，具体是否照此执行，或者到底建了哪些公共设施，很少有哪家物业说得清。不仅是北京，各地其实都有地方性法规涉及电梯广告等社区公共区域的经营，并明确收益属于全体业主所有。

比如山东省去年开始实施的《山东省物业服务收费管理办法》和陕西省颁布的《陕西省物业管理条例》中都明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，所得收益属于全体业主共有。此外陕西省自去年2月1日起还专门颁布实施了《陕西省电梯安全监督管理办法》，其中明确规定：电梯轿厢内部广告所有收入归业主所有，优先用于支出电梯维护保养等费用。

民法典解读

“物业公司利用共有部分从事经营活动颇为常见，特别是侵吞小区外墙广告、电梯广告收益等侵害业主权利问题频频发生。” 西南政法大学民商法学院副院长、教授张力表示，大多数小区外墙广告、电梯广告都是由物业公司和广告公司直接签订协议，事先并没有征询过业主意见。许多物业公司认为，广告收益应该划入物业公司，作为管理费的一部分由物业公司统一支配，并称广告收益被作为组织居民活动的经费。但对于物业这种说法，许多业主表示不信任，认为现实中一些小区广告收益的账目并没有公开，广告收益被作为组织居民活动的经费的这种说法可能只是物业公司对付业主的幌子。

针对这种现象，《民法典·物权编》（草案）新增条文加以明确规定，进而加强对业主权利的保护，强化业主对共有部分共同管理的权利，并明确共有部分产生的收益属于业主共有。《民法典·物权编》（草案）第287条明确规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。同时《民法典·物权编》（草案）第282条还规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。

“那么，日后物业公司利用小区外墙或电梯张贴广告等‘利用共有部分从事经营活动’行为不仅须经业主同意，由业主共同决定，而且该广告收入为利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。”张力说，由此可见《民法典·物权编》（草案）新增该规定旨在规范建筑物区分所有权共有部分的管理，回应现实中物业公司改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动侵害业主权利的现象，其有利于强化保护业主的建筑物区分所有权共有部分的合法权益。

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