以案释法：判断消防验收是否是房屋交付的条件

【裁判要点】
判断消防验收是否是房屋交付的条件，应以双方签订的商品房买卖合同为据进行审查。双方在合同中明确约定房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，购房者以未经消防验收为由拒收房屋并追究房地产开发商的违约责任，依据不足，不能成立。
【基本案情】
原告（二审被上诉人、申诉人）：桂荣。
被告（二审上诉人、被申诉人）：华宇公司
一、二审查明，2007年4月28日，桂荣与华宇公司签订《商品房买卖合同》一份，桂荣购买华宇公司开发的“华宇?蓝郡”项目商品房，房款为元，约定2009年10月1日前交房，如出卖人未按规定期限交房，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人承担已交付房价款万分之四的违约金。2010年6月29日咸阳市公安消防支队对该房屋进行了验收，同意投入使用。另，华宇公司通知桂荣交纳代收的天然气并网安装费2535元、热源建设费1132元。桂荣认为华宇公司取得该房工程消防验收意见书的时间晚于合同约定的交房日期应承担逾期交房的违约责任，故起诉至法院，要求华宇公司承担逾期交房违约金.47元；停止收取“热源建设费”1132元和天然气“并网安装费”2535元。华宇公司答辩称，涉案房屋已于2009年9月21日经法定单位验收合格，达到交付的约定条件，桂荣以未经消防验收拒收房屋，逾期交房的后果是其自己造成的。新消防法已废止了关于消防验收的强制性规定。合同关于交房条件在第八条作了明确约定。合同关于热源建设费和天然气并网安装费的约定不违法，且该费用的收取未形成事实。据此请求驳回桂荣的诉请。
陕西省高级人民法院再审时查明，二审对以下事实已查明，但在判决中未予表述不妥，即：涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格后于2009年9月30日在工程质量监督部门备案；华宇公司在合同约定的期限内通知交房，桂荣以未经消防验收为由拒收房屋。
【裁判结果】
咸阳市秦都区人民法院于2011年12月7日作出（2011）咸秦民初字第号民事判决书，判决：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、华宇公司于判决生效后即给付桂荣逾期交房的违约金.47元；三、驳回桂荣的其他诉讼请求。宣判后，华宇公司不服提出上诉。咸阳市中级人民法院于2012年9月14日作出（2012）咸民终字第号民事判决书，判决：一、维持咸阳市秦都区人民法院（2011）咸秦民初字第号民事判决第一项即本案《商品房买卖合同》合法有效；二、撤销咸阳市秦都区人民法院（2011）咸秦民初字第号民事判决第二项；三、驳回桂荣的诉讼请求。桂荣不服上述二审判决，向检察机关申请监督。陕西省人民检察院以涉案商品房依法属于应当进行消防验收的工程，而华宇公司未在约定的交房日期前进行消防验收，构成违约，理应承担违约责任为由，向陕西省高级人民法院提出抗诉。陕西省高级人民法院于2015年3月25日作出（2015）陕民抗字第号民事裁定，提审本案，并于2015年6月1号作出（2015）陕民提字第号民事判决书，判决：维持咸阳市中级人民法院（2012）咸民终字第号民事判决。
【裁判理由】
陕西省高级人民法院再审认为，本案争议的焦点是消防验收是否是交付涉案商品房的条件，桂荣主张华宇公司承担迟延交房的违约责任是否成立。桂荣认为，双方在合同中约定 “该商品房经验收合格”的同时，还约定 “依照国家和地方人民政府的有关规定”交房，消防法等法律及规章亦规定了华宇公司的消防验收义务，因此，消防验收是约定的交房条件。而华宇公司进行消防验收的时间晚于合同约定的交房时间，故应承担迟延交房的违约责任。华宇公司辩称，双方合同没有将消防验收或备案约定为交房条件，涉案房屋已经法定单位验收合格，达到约定的交付条件，桂荣以未经消防验收为由拒收房屋没有依据，其公司不应承担任何责任。因本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定，“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”双方已将交房条件确定为“该商品房经验收合格”。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收后，工程质量安全监督部门2009年9月30日出具工程质量合格、准予备案的意见。华宇公司即在合同约定的期限内通知桂荣接收验收合格的涉案房屋，华宇公司已依约履行了合同义务。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件，故桂荣以涉案商品房工程通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求华宇公司承担迟延交房的违约责任，依据不足，不能成立。