长春市人民政府办公厅关于对城区物业管理市场进行专项整治的通知

长春市人民政府办公厅关于对城区物业管理市场进行专项整治的通知

(长府办发〔2005〕46号)

各区人民政府，市政府各委办局、相关直属机构：

为进一步贯彻落实国务院《物业管理条例》，深化我市物业管理体制改革，规范物业管理市场，提升物业管理水平，经市政府同意，从现在开始，对我市物业管理市场进行专项整治，现就有关问题通知如下：

一、提高认识，统一思想，充分认清对城区物业管理市场进行专项整治的重要性和必要性

我市的物业管理从无到有、从小到大，已经历了近10年的时间。物业管理作为城市建设最终成果的体现，在改善城市居民的生活质量、创建文明城市、促进房地产业发展、构建和谐社会的进程中，正在发挥越来越重要的作用。但是，我市的物业管理水平与快速发展的城市建设、市民生活需要程度相比，还存在着许多不相适应的问题。

（一）物业管理覆盖率不高。物业管理的对象只停留在新建住宅小区和原有房管部门直管以及各类大型企业自管的住宅小区，对于商厦、写字楼、工厂、学校等方面的物业项目，特别是对旧城区如何实施不同层次的物业管理还远没有涉足。

（二）物业管理质量较低。由于我市物业管理起步较晚，市场化、专业化的程度还比较低，有些物业公司与开发商是母子关系，在开盘时作为品牌打，一旦完成开发任务，不讲诚信，毁约弃管。物业企业普遍存在“小而全”问题，部分物业管理企业只满足于春季种草、秋季采暖等简单的服务，不能主动研究市场、开发市场，市场竞争机制尚未形成，难以做到规模经营、专业发展，而且企业经营者、管理者整体素质还需要进一步提高。

（三）物业服务是商品的社会氛围尚未完全形成。相当数量的市民对物业管理不甚了解，习惯于计划经济条件下的福利住房分配和使用制度，花钱买服务的意识不强，有些业主只想得到更好的物业管理服务，却不按合同约定支付相应的费用。

（四）物业企业负担过重，造成了全行业亏损。物业管理收费标准过低，以及水、电、垃圾清运等问题一直困扰着物业企业的发展，使物业企业经营性收入受到很大影响。有的开发小区建设不配套，遗留问题多，给物业管理服务带来诸多困难。物业上访问题居高不下，已影响了城市居民生活和社会稳定。这些问题在一定程度上成为制约物业行业发展的难点。

因此，我们必须正视现实，统一认识，加大力度，搞好物业管理市场的专项整治工作。开展这项活动是政府践行“三个代表”重要思想的具体体现；是提升城市形象，创建文明城市的迫切要求；是提高城市居民生活质量的重要手段；是构建和谐社会的基本内容。要提高我市城市管理水平，完成市委、市政府提出的城市管理的工作目标，就必须着力解决物业管理突出矛盾与问题。

二、突出重点，明确责任，全面开展城区物业管理市场专项整治工作

这次开展的城区物业管理市场专项整治工作，主要分为制定方案、整体推进、总结验收3个阶段进行，到2006年12月30日前结束。专项整治领导小组组长由副市长王学战担任，政府副秘书长徐毅夫、市房地局局长刘海山为副组长，各城区主管副区长、各开发区主管副主任、房地、规划、建委、园林、发改委、民政、公安、工商、电力等部门以及水务集团、煤气公司、一汽等有关领导为成员。日常的督促、协调、组织实施工作由市房地局负责。

物业管理市场专项整治的重点是，严格市场准入与准出制度，强化物业企业资质管理，对于服务管理水平低、群众意见较大的物业企业责令限期整改，对屡教不改的依法取消其物业管理资质；进一步规范业主委员会及业主的职责与行为，对现有的业主委员会进行分类指导，建立指导和监督业主决策机构的组建和运作机制，探索人大代表、政协委员参与业主委员会工作的新的业委会组成形式；认真解决小区开发过程中的历史遗留问题，对有些开发不配套、开发遗留大量质量和相关问题、业主反映强烈的小区，由市建委会同有关部门依法督促开发公司配套完善，对拒不完善的，要依法依规严格查处。

按照省发改委、省建设厅关于《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，由价格部门会同物业管理主管部门重新制定我市物业服务收费的各类标准，对服务质量不高、管理水平低下、只收费不服务、多收费少服务的物业企业进行严格规范；对物业管理服务不到位、质价差距较大的企业，一律停止收取物业服务费。进一步明确各相关部门依法履行的相关责任，对物业小区供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位必须服务到最终用户，对暂时无法落实到位的，相关部门应依法和物业企业或业主委员会签订委托管理合同，并向物业管理企业或业主委员会缴纳一定的委托服务费用。物业管理企业负责住宅区内的垃圾收集清理，并送到区域内的指定地点，各城区环境卫生管理部门负责住宅区的垃圾清运工作，切实减轻物业管理企业的负担，为我市的物业管理营造良好的发展环境。

三、牢固树立以人为本的服务理念，增强专项整治的责任感和依法办事的自觉性

物业管理工作涉及面广，各区政府和物业管理行政主管部门要高度重视，切实加强对物业管理工作的领导，要加强与相关行政主管部门的工作协调。房地、规划、建委、园林、发改委、民政、公安、工商、电力、各城区政府以及水务集团、煤气公司等部门和单位要在专项整治工作中通力合作，依法承担相关的监督管理职责，真正为物业行业发展提供宽松的政策环境、发展环境和舆论环境。

政府相关部门要高度重视物业管理方面的上访和投诉工作，妥善处理群众反映强烈的问题，积极开展物业管理纠纷方面的仲裁工作，引导物业企业及广大业主通过法律仲裁，化解矛盾，解决物业管理出现的纠纷，鼓励当事人依照办法程序处理解决，确保社会的稳定。

继续开展物业小区达标创建活动。通过开展物业小区“达标创建”和专项整治，及时清理、整治管理水平低、服务不规范、社会形象差的物业管理企业，扶持一批服务质量高、实力强、信誉好的物业管理品牌企业，对管理国家级示范小区的物业企业积极扶持，实行重点保护。

要通过对城区物业管理市场的专项整治工作，大力推进物业管理市场化进程。积极引导物业管理企业与房地产开发单位剥离，进一步完善物业管理市场竞争机制，积极引导并逐步实现规模化经营，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体。政府有关部门要按照社会化服务与专业分工要求，积极引导物业管理企业正确选择市场定位，优化企业内部资源配置。要不断深化物业管理体制改革，积极探索市场经济条件下的企业发展方向与发展模式，鼓励物业管理企业向规模化、法制化、专业化方向发展。

通过专项整治，要在市民中树立“物业管理也是商品”的消费观念，自觉培养物业管理等价消费意识。按照物业管理委托合同的约定，物业企业为住宅区内的业主提供共用设施设备的养护维修、环境卫生清洁、保安和绿化等具有公共性的服务，按现行标准向业主收取费用；对物业管理企业开展的有偿性的代办性服务和特约服务，物业管理企业须按合同约定提取一定比例的代办服务费和特约服务的佣金。物业管理的公共性服务收费实行政府指导价，业主应当按照规定的项目和标准交纳。

充分发挥新闻媒介的作用，正确引导宣传舆论监督。在城区物业管理市场专项整治的过程中，市内各大新闻媒体要积极配合物业相关法律知识的宣传活动，积极引导市民不断提高对物业管理工作的认识，更多的了解和掌握物业管理的法律常识和法律知识，提高自我保护意识，增强自觉遵守法律法规以及各项规章的自觉性。

长春市人民政府办公厅
二○○五年七月二十一日

长春市人民政府办公厅关于对城区物业管理市场进行专项整治的通知

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