福建省人民政府关于加强房地产市场宏观管理的通知

（1994年2月1日）

各地区行政公署，各市、县（区）人民政府，省直各单位：
随着土地使用制度和住房制度改革的推进，我省房地产市场逐步建立。特别是近二年，我省房地产业发展迅速，房地产开发投资量、施工、竣工和销售的商品房面积都有大幅度提高。房地产业的迅速发展，对于改善投资环境，提高人民群众的居住水平，实现房地产资源的优化配置，促进城镇居民消费结构调整，促进第三产业的发展，推动旧城改造等起到了积极的作用。
房地产业在我省是新兴产业，正处于改革和发展的起步阶段，房地产市场的建立和培育也处于初级阶段，在迅猛发展的过程中也出现了一些不容忽视的矛盾和问题，诸如土地供应量过大，一些地区越权审批成片开发区，确定土地出让价格随意性大，房地产市场行为不规范，非法房地产交易现象已经出现，造成国家土地收益流失，这些问题干扰和影响着房地产业的健康发展。因此，要针对房地产业存在的突出问题，抓住当前的有利时机，进一步深化改革，加强和改善宏观调控，引导房地产业持续、快速、健康发展。根据中共中央中发［1993］6号文件和国家“一部三局”建房［1993］598号文件精神，结合我省房地产业的实际，现就加强房地产市场宏观管理有关问题通知如下：

一、加强对国有土地出让的计划管理，强化政府对土地出让的垄断。不管是划拨的土地，还是出让的土地，包括开发区用地，都必须纳入建设用地计划。建设用地计划由各地、市、县计委、土地管理部门依据市场需要和国家产业政策编制年度计划，报省计委、土地局、建委平衡后，由省计委下达执行。年度计划应规定行政划拨用地、招标、拍卖和协议出让土地的数量，及其各自所占的比例。对商业性用地使用权的出让要改变协议出让方式，实行招标、拍卖。出让土地必须依据城市总体规划和土地利用规划，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套建设的条件，必须按权限审批。土地的受让方必须有相应的开发建设能力。
要强化政府对土地出让的垄断，实行“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”。凡是出让国有土地使用权，必须按照国务院55号令和省政府9号令规定程序制定方案，按法定权限报政府审批后，由土地管理部门组织实施。任何部门和个人都不得行使土地出让审批权。不得以领导小组办公室、指挥部、房地产公司或其它经济实体作为土地出让方直接组织出让，与开发商签订土地出让合同。
要把划拨土地使用权自发交易行为引导到合法、规范、有序的轨道上来。行政划拨土地和集体所有制土地在未经批准并补交出让金之前，不得转让、出租、抵押。房地产开发企业未按法律规定直接使用集体所有制土地和受让行政划拨土地进行房地产开发的，由当地政府无偿收回土地（包括地上建筑物）。

二、严格土地审批制度。
各地、市、县（区）要严格按《中华人民共和国土地管理法》和《福建省土地管理实施办法》的规定行使土地审批权。各级政府土地管理部门要改进工作作风，简化审批手续，提高办事效率，不断强化用地审批的服务和管理职能，为各项经济建设用地积极创造便利条件。

三、加快规划步伐，强化规划管理。房地产开发要本着先规划后开发的原则。各地市要抓紧调整完善成片开发区布点规划，经立项的成片开发区，必须编制开发区详细规划，并按法定程序报经批准后，按规划组织开发和招商。
城市规划区内的新区建设和旧城改造都必须遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各地要加快编制城市分区规划和详细规划步伐，经批准的分区规划和详细规划应作为房地产开发和土地批租的依据。房地产开发企业，必须严格按批准的规划组织开发，不得擅自更改规划。
要严格规划管理。不论成片土地开发，还是房地产综合开发，都要严格执行规划法所规定的“一书两证”规划管理制度，办理规划选址意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。有关部门要根据“一书两证”中确定的要求，对已开发的项目进行检查，凡违反规划进行开发的要及时予以处理。

四、调整房地产开发投资结构，确保重点。
要在做好市场预测的基础上，加强对房地产投资方向的引导。内资房地产开发的重点是城镇职工住宅和为国家重点建设配套的房地产开发项目。对土地利用率低的、占用耕地建设的以及花园别墅、度假村等项目要严格审批。计划、建设、房地产、规划、土地、金融等部门要密切配合，各司其职。对已立项并取得土地使用权的项目，原土地出让单位要对合同执行情况进行跟踪管理。

五、加强房地产开发企业和开发项目的管理。
要严格进行房地产开发企业资质等级审批，凡未按规定经房地产行业主管部门资质审查合格的公司，有关部门不得办理其项目开工和拆迁手续。要严格审查资金到位情况，注册资本必须与投资总额相适应，按规定比例确定注册资本总额，并按规定时间到位。县级以上工商管理部门负责对房地产开发企业的注册资本到位情况进行检查、监督。严禁验资后抽走资金和假验资，一经发现，由房地产主管部门和工商行政管理部门取消其房地产开发经营资格，并追查出具假验资证明部门和直接责任人的责任。对无照、无证从事或变相从事房地产开发经营活动的单位和个人（包括村、镇、街道以及各类指挥部），要根据情况，补办手续或予以取缔，并按规定追补偷漏的税费。
根据中共中央办公厅、国务院办公厅中办发［1993］17号《关于党政机关与所办经济实体脱钩的规定》，县及县以上各级党政机关、人大机关、审判机关、检察机关和政府机关中的公安、安全、监察、司法、审计、税务、工商行政管理、土地管理、海关、技术监督、商检等部门均不准组建、投资、入股房地产公司或接受挂靠，现有房地产公司应按规定限期在一九九四年六月底前做。其他国家机关为适应机构改革、转变职能和分流人员的需要，经批准可以组建房地产公司；已经开办的，必须在一九九四年三月底前将职能、财务、人员和名称四方面与机关彻底脱钩。
房地产行业主管部门应协同计划部门对已批项目的实施情况进行跟踪管理，要根据已批项目实施情况和开发企业的开发能力，安排某新的项目或续建项目，凡有二个已批项目未动工的，不得再批新的项目。

六、规范房地产市场，坚决制止非法房地产交易
（一）加强地价管理，建立健全地价评估制度。土地使用权出让的底价要经地、市以上土地估价委员会评估确认后，方可办理出让手续；对低于基准地价转让的，政府有权优先收购。
（二）加强土地使用权出让合同管理，出让合同必须明确规定土地使用权出让年限，土地用途、土地开发完成期限、开发程序、转让限制、规划条件、土地出让金额和支付方式、期限、违约责任等。合同签订时受让方必须交付出让金总额10％至20％的定金，60天内付清地价款。凡是未完成项目总投资（不包括出让金）25％的土地，不得转让，银行在此之前不得为其办理抵押贷款。凡非出让方责任的，从受让后二年内投入的开发资金不足项目总投资（不包括出让金）25％的，政府要收回土地。
（三）建立商品房预售审批管理和预售许可证制度。未完成基础工程的商品房不得预售，擅自预售的，房地产管理部门要责令其停止预售，限期改正。对逾期不改正的，取消其房地产开发经营资格。
（四）加强房地产交易管理，每一次房地产交易都必须按省政府闽政［1993］3号文件和国家“一部三局”建房［1993］598号文件规定到当地房地产市场管理部门办理交易手续，缴纳有关税费。对非法哄抬房地产价格牟取暴利，扰乱房地产市场秩序的行为要坚决制止，严肃查处。

七、合理调节收益分配，防止国家收益流失。
要把该收的营业税、所得税等收上来，保证应收税（费）额及时收缴入库。有关部门要协助税务部门认真做好这项工作。土地使用权出让时，土地使用者应按国务院55号令和省政府9号令规定及时缴交土地出让金；土地转让时，转让者应按土地增值幅度交纳不同比率的土地增值税。

八、推进城镇住宅建设，加快解决困难户住房的步伐。
为实现本世纪末我省城镇居民居住达到小康水平，要在加大城镇居民住房制度改革力度的同时，按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，严格管理住房基金，保证用于住房建设，同时要实行集资建房、合作建房等多种形式加快住宅建设，保持住宅建设稳定增长。按照中共中央［1993］6号文件要求，今后所有房地产开发公司都承担相当于所开发的商品房面积20％的微利居民住宅建设任务，具体办法另行制定。政府实行鼓励建设普通居民住宅的政策，对微利房、解困户（包括集资建房、合作建房）建设，政府将在地价、税费上予以优惠，在信贷政策上予以支持。房地产贷款专项指标要划出一定比例用于微利房、解困房建设，加快“解困、解危”步伐。

九、加强对外商投资房地产的管理。
继续做好引进外资的同时，加强对外商投资房地产的引导。外商开发经营房地产要结合建设项目进行，以国家规定的鼓励类项目相配套的房地产开发项目以及规模大、档次高的旧城改造项目和高层楼宇、工业厂房为主。对外商投资项目，应根据规模核定其注册资本、分期投入资金量及其时限，经贸部门应征求房地产行业主管部门意见后，在章程、合同批文中予以明确。首期到资不得少于注册资本金的15％（不包括地价款），中资银行不得为外商注册资本提供贷款和境内外担保。

十、旧城改造要量力而行，尽力而为。各地在旧城改造中要因地制宜，量力而行，尽力而为，不要互相攀比。对所改造地段要做好拆迁安置工作，坚持规划一片、改造一片、收益一片。对已拆除的部分要抓紧施工，按期竣工，取信于民，保证旧城改造达到完善城市基础设施，改变城市面貌，改善居民生活环境，群众受益的目的。根据我省实际，旧城改造规模应扣除拆迁安置房和市政基础设施投资规模。

福建省人民政府关于加强房地产市场宏观管理的通知

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