• 【发布单位】80802
• 【发布文号】黑政办发[1994]48号
• 【发布日期】1994-12-13
• 【生效日期】1994-12-13
• 【失效日期】--
• 【文件来源】
• 【所属类别】地方法规

黑龙江省人民政府办公厅转发省土地局、 体改委关于深化土地使用制度改革 工作实施意见的报告的通知

黑龙江省人民政府办公厅转发省土地局、
 体改委关于深化土地使用制度改革
 工作实施意见的报告的通知
 
（黑政办发［1994］48号）
各行政公署，各市、县人民政府，省政府各直属单位：

 经省政府领导同意，现将省土地局、体改委《关于深化土地使用制度改革工作实施意见的报告》转发给你们，望遵照执行。



 1994年12月13日



 关于深化土地使用制度改革工作实施意见的报告



省人民政府：

 为了贯彻全国土地使用制度改革工作会议和省委七届三次全体（扩大）会议精神，按照第十一次省长办公会议关于“认真研究我省土地有偿使用问题，提出具体的、切实可行的实施意见”的要求，根据田凤山代省长对全省土地使用制度改革工作的指示精神，现将我省深化土地使用制度改革工作的实施意见报告如下：



 一、深化土地使用制度改革，为加快全省经济发展，确保如期实现翻两番奔小康战略目标做出积极贡献。

 我省自1991年开始出让部分国有土地使用权以来，在各级政府和土地管理、体改等部门的积极努力下，通过土地使用权的有偿出让、有偿划拨、收取土地使用费等多种方式，将土地使用制度改革的实践推向全省各个市县，为地方经济的发展，特别是为城市建设开辟了重要的财源。最近，省委七届三次全体（扩大）会议提出了加快经济发展、在2000年实现翻两番奔小康的奋斗目标。在新形势下，充分发挥新兴的土地产业的巨大作用，既可以为全省经济建设积累财源，又可以实现土地这一最重要的生产要素的优化配置。为此，各级政府应当把这项工作紧紧抓在手上，使之为全省经济的快速发展发挥重要的促进作用。



 二、明确政策，强化措施，加大土地有偿使用和培育发展土地市场的工作力度，从土地资产中积极培训新的经济生长点。

 1、采取强有力的调控措施，进一步扩大土地有偿使用的范围，提高土地供应的市场调节比例。目前，我省土地有偿使用的范围还不够大，大部分划拨土地仍在延续无偿和无限期使用的旧体制，每年新增加的建设用地实行有偿有限期出让的比例按宗地计算仅占14％，因而目前全省每年直接来自土地资产的财政收入仅8亿多元。同时，由于土地黑市交易活跃、随意压低地价等原因，全省土地资产流失总量每年达2亿元以上。针对这种情况，建议从明年起，要按照国家的要求，在全省范围内进一步加强政府对土地供应的宏观调控和出让市场的垄断。除国家机关、军事、城市基础设施、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目及法律规定可以批准划拨使用的土地之外，要将其它新增建设用地尽可能多地纳入有偿出让的轨道，并切实规范土地出让方式，对商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，尽可能采取拍卖、招标方式；采用协议方式的，出让金不能低于该宗地的基准地价。与此同时，要采取有效措施，逐步将原划拨土地中的生产、经营性建设用地纳入有偿使用轨道，按规定收足土地使用税，暂未收税的要比照同类用地税额收取土地使用费。使土地有偿使用面积力争明年达到70％的比例，以后逐年增加10％，直至全部实行有偿使用。对原划拨土地使用权发生权属转移、用途改变的，除用于国家机关、军事、城市基础设施、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等用地之外，一律要向市县政府补办出让手续、补交出让金。对不经批准将原划拨土地使用权擅自转移权属和改变用途的，各级政府应严肃依法查处，避免国有土地资产的流失。

 2、认真贯彻土地统一管理的法律规定，大力推进中直企业土地使用制度改革，把应该属于地方的土地资产收归政府。由于历史的原因，我省各类大型、超大型企业比重较大。据粗略统计，仅森工、油田、煤矿、铁路等几大系统使用的国有土地面积就有15．31万平方公里之多，占全省土地总面积的33．7％，如果再加上其他企业和国营农垦系统就更多了。这些土地的开发利用，为国家创造了大量财富，同时也因其长期开发利用致使土地本身的状况日趋恶化甚至衰竭废弃，造成了资源的破坏。但由于种种原因，这些企业中有些按照法规、政策应收的土地使用税、费却难于收足；有些可以通过有偿出让的用地仍在实行行政划拨；有些企业擅自转让划拨土地使用权获取大量收益，却不按有关规定向地方政府补交地价款。这些问题，必须按照土地使用制度改革的要求，尽快加以解决，使所有企业在同等政策环境下，公平竞争和发展。首先，对各类企业今后申请的新增建设用地，要严格按照国家的要求，除城市基础设施、公益事业用地和法律规定可以批准划拨的土地外，其余一切新增加的建设用地都要纳入有偿出让的轨道，实行有偿、有限期供应，其出让金标准不能低于该宗地或同类地的基准地价。其次，对所有企业原划拨使用的土地，要在逐地块清查的基础上，按国家规定收足土地使用税，暂未征收土地使用税的，要比照土地使用税标准收取土地使用费；对原划拨土地发生转让或改变原批准用途和占地面积的，要纳入市场的调节范围，按有关规定向当地市县政府补办出让手续、补交出让金。再次，对企业占用耕地及其它土地造成土地资源破坏的，要严格按照国务院和省政府的规定，实行谁破坏、谁复垦，如数向当地市县政府缴纳土地复垦费用，或按规定标准自行复垦，不得以任何借口加以拒绝和推托，以确保全省土地资源状况不致于进一步恶化。

 3、认真贯彻国家《
城市房地产管理法》，全面加强对各类房地产开发公司用地的管理，充分利用土地级差效益改造旧城区。旧城改革和房地产开发要体现城区土地的使用效益。对其中的原划拨土地使用权，要明确界定权属界线，由市县政府收回，统一评估土地使用权价格后，通过有偿出让方式提供给开发者；对开发者承担拆迁、微利房和基础设施建设的，可从土地出让金中扣除开发者承担相应义务的成本费用。从而明确政府与开发者之间的经济关系，充分利用级差地租效益促进旧城改造，避免国家应得的土地资产收益以各种形式流失到企业手中。

 4、鼓励盘活土地资产，为推进现代企业制度创造条件。对企业改造或产权变动涉及的划拨土地使用权，经过依法界定和地价评估，并经土地管理部门确认后，可按照“转权让利、确权登记、挂帐保值、维护权益”的原则，采取灵活办法，明晰土地产权。对依法缴纳土地使用权出让金的，其土地使用权可以作为企业法人财产；不能缴纳土地使用权出让金的，可以承租方式获得土地使用权，每年向国家缴纳土地租金；对改组或设立股份制企业的，国家可以将土地使用权作价入股，土地资产折为国家股；国有企业破产涉及的划拨土地使用权，由政府收回拍卖，或以其它方式再行出让，所得收入优先用于安置分流职工和职工再就业的培训。

 要鼓励土地使用权的依法合理流动。在城市市区内，主动退出原使用土地的企业，市县政府可以将处置该土地收益的50％－70％返还给原土地使用者；主动申请从商业中心区迁出的，市县政府应优先提供用地，并可将处置腾出土地收益的60％－80％返还给原土地使用者。

 要认真抓好企业清产核资中国有土地资产的显化和保值工作，防止流失。

 5、进一步扩大土地市场外延，搞好“五荒”土地使用权的拍卖和开发利用。各级土地、体改、农业、水利、林业、畜牧和水产等部门要密切配合，共同努力，在现在工作基础上，进一步按照省委、省政府的决策，力争在本世纪末，将适宜开发利用的“五荒”土地资源拍卖85％以上，使用这些土地得到充分的开发和利用。这样，既可以创造出可观的社会财富，又可以促使我省的生产要素市场结构发生有益的变化。

 要采取积极稳妥的措施，加强对集体土地流转的依法管理，保护农民的根本利益。

 6、充分发挥我省土地资源丰富的优势，采取一系列优惠政策措施，以优质的服务，优惠的地价，广泛吸引省外、境外和国外企业来占地投资开发，兴办各类企业，促进全省经济加快发展。

 7、切实加强对土地使用权流转的管理，建立完善的市场规范。一是加强土地使用权出让合同的管理。凡以出让方式获得的土地使用权，必须签订规范的国有土地使用权出让合同，并严格按合同约定的用途和条件开发、使用土地；改变用途或用地条件的，必须报土地管理部门批准，在城市规定调整地价。未达到法律规定和合同约定的转让条件的，土地使用权不得转让。二是健全土地登记制度。土地登记是确认土地权属的前提和基础。土地使用权转让、出租、抵押的当事人必须依法办理土地登记，如实申报转让价、租金或抵押金额。未经土地登记的，其土地权属不受法律保护。三是建立基准地价和标定地价定期公布制度。各市、县人民政府要尽快组织完成当地城镇基准地价和标定地价的评估。城镇的基准地价和标定地价评估结果，经当地人民政府审核同意后，报上一级人民政府批准。经批准的基准地价和标定地价，由市、县人民政府公布。各地要在基准地价和标定地价基础上，采取切实的措施，有效控制低价出让土地和土地交易中的隐瞒价格行为。四是加强土地市场中介服务组织建设的管理。土地估价机构，必须有足够的取得国家土地估价师证书的专业人员，才能承担土地估价业务。土地估价结果，要按照规定报送土地管理部门认证并备案。土地估价、咨询、经纪、代理等中介服务组织，要依据市场规则，建立自律机制，同时接受政府主管部门的管理和监督。



 三、加强领导，统一政令，确保土地使用制度改革工作顺利进行。

 1、各级政府要把从土地资产中培育新的经济生长点作为当前的重要工作任务认真落实。各级政府应从经济工作的大局出发，自觉地把保护耕地和土地使用制度改革纳入宏观决策之中，摆到重要地位，精心指导，周密组织。把土地管理特别是挖掘土地资产效益的主要经济指标纳入各级政府的任期目标责任制，并作为考核政绩的重要内容。总之，要通过各级政府的努力，力争到1997年全省年度地产收入达到15亿元，累计收入超过50亿元；到本世纪末年度地产收入达到20亿元，累计超过100亿元。

 2、切实加强执法监督，坚持依法、统一、全面、科学地管理土地资源和土地资产。在市场经济条件下，要加强政府对土地的管理，实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理的新体制；要认真纠正一些地方在用地问题上部门制约政府、企业抗衡政府的错误倾向；各级政府应支持土地管理部门从严执法，不越权批地，不以言代法；要关心、支持并切实加强土地管理机构和队伍建设，使之能够与日益繁重的工作任务相适应。同时，体改、计划、规划、建设、财税、物价、工商、司法等部门要协同动作，积极配合土地管理部门做好土地管理和土地使用制度改革工作，做到协调配合，减少梗阻和制约，以形成合力，确保全省土地使用制度改革目标的顺利实现。

 3、各级土地管理部门要认真负起执法监督和经济管理的双重职责。不仅要做好土地资源的保护和管理工作，更要在市场经济条件下搞好土地资产的管理与活化，使之成为促进地方经济发展的一个新的经济生长点。为此，各级土地管理部门要按照全国土地使用制度改革工作会议的要求，认真履行法律法规赋予的职责，积极完成政府交给的任务，全面加强业务建设，提高工作效率和执法权威，充分运用土地管理的法律、行政、经济的综合功能，在培育新的经济生长点的实践中承担重任，发挥生力军的作用。

 以上报告如无不当，请批转各地实施。



 黑龙江省土地管理局

 黑龙江省经济体制改革委员会

 1994年11月28日