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物权法中的具体制度必须直面当前社会所提出的问题。解决这些问题的过程，也是衡量和比较各种社会利益的过程。法律权利义务安排，将表明对各种利益的取舍。

房地产登记

社会问题：随着住房制度改革的深化，在市场上购买住房已成为城镇居民解决居住问题的主要方式。目前，不同的地方、不同种类的房产登记由不同的机关主管，群众查询房产登记比较困难。“一房两卖”给买主带来极大的伤害。有律师举报：在一些登记机构，变相收费，房地产资料繁多，查阅复印一次要收费数千元。

草案：房地产在法律上属于不动产。草案规定权利人和利害关系人可以申请查询登记情况。对房产权属有异议的，可申请异议登记；购买期房的，可在取得产权前进行预告登记。但草案没有明确不动产的登记机构。

建议一，统一登记机关。成思危副委员长说，在物权法中规定统一登记，具体办法由国务院统一制定。蒋祝平委员说，深圳、上海已经把房地产登记作了统一。不统一会给当事人登记带来麻烦，也造成资源浪费。

建议二，设立公证程序，登记机关作形式审查。李明豫委员说，登记机关查看不动产的实际状况，会影响登记效率；登记容易成为滋生腐败的土壤。建议在登记程序中加入公证程序，在登记前先由公证机关进行实质审查。

建议三，方便人们查询，买卖双方信息要对称。全国人大代表陈舒说，对于查询不动产登记簿方面不应该有任何限制，建议把“权利人和利害关系人”改为“申请人”。信息的不对称是现在市场上经常出现欺诈行为的主要原因。

点评：在不动产登记问题上，权力进一点，权利就退一点，权力强，权利就弱。无论如何，要把不动产登记还原为服务行为，简化环节，方便查询。

高楼业主的权利

社会问题：在房地产的交易中，个人购房比例越来越高。广东省城镇个人购房已经占整个交易量的90％以上。全国大部分城市居民住在高楼里，业主和物业、房地产商、建筑单位经常发生纠纷。

草案：草案规定了建筑物区分所有权，高层建筑中的楼道、走廊外墙属于建筑物区分所有权人共有；小区会所、车位、绿地归属没有约定的属于建筑物区分所有权人共有；建筑物区分所有权人会议可更换物业。建筑物区分所有权人就是通常的业主。

建议一，克服物业管理任意性。王英凡委员说，小区建起来后很多规定都没有跟上，物业的管理有随意性，小区中有多大的绿地，多少停车位，所有权人并不一定清楚。

建议二，加强对共有权的保护。李连宁委员说，草案对建筑物的共有权，特别是除了公共使用的电梯、楼道以外的其他辅助设施，包括道路、绿地的所有权究竟归谁，强调得不够。现在共有权的保护力度很弱，被侵犯得也最厉害。

建议三，注意少数人利益保护，业主也要承担义务。全国人大代表费斐说，在香港，在自己家窗户外面建一个阳台或者别的东西是违法的。不仅要讲维护业主权益，也要多讲业主应该履行的义务。

点评：从现状看来，分散的业主在小区利益纠纷中是弱势群体。期待物权法出台，能有效地抑强扶弱，保障业主充分行使自己的物权。

农村宅基地抵押

社会问题：广西有一个养殖大户，自己建了厂房，购置了最先进的养猪设备，向银行要求贷款，银行说在农村土地上建的厂房和设备一律不得抵押，他无法得到贷款，现在连买饲料都很困难。有的农民到城里打工，不一定回农村，他的土地没法处理。

草案：宅基地使用权不得单独转让，不得单独抵押。

意见之一，担心农民失去最后生活保障。全国人大内务司法委员会委员窦树华说，这个问题不仅仅是要求城里和农村统一那么简单。城镇居民在住房以外还有其他的收入，而农民除了土地之外就没有其他的收入。农民把房子抵押出去，如果贷款还不上，银行有权把房子拍卖，那么农民去什么地方？不得不考虑农村的实际。

意见之二，应该允许农民转让。蒋祝平委员说，现实生活中，农民出门打工长期不回的、农民在城里落户不再返回的、因情况变动需要就地迁移的等情况大量发生。他认为，一是建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住房农民有权处分；二是当今已是市场经济格局，应允许宅基地使用权转让；三是有些地方实际上已经作了转让，如果更改，会影响社会稳定。

傅志寰委员、周正庆委员说，调查表明，农民的简单再生产的贷款需求能够得到解决的不过占30％，龙头企业、种养殖大户的贷款需求能够解决的只占1/10。农民贷款难的一个重要原因就是银行强调没有抵押担保。解决农民的致富问题、扩大生产的问题，必须先解决抵押问题，要扶持农民。

点评：为什么从农民利益出发会有两种不同看法？孰是孰非？建议立法机关做一些实证的社会调查，并以此为判断依据。

农民土地利益

社会问题：在农村一些地方，土地问题出现纠纷，农民没有发言权。村支书、村委会主任将土地卖了，农民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有权人，从法律上找不到农民个人主张所有权侵权的支点。

草案：草案规定，土地补偿费用的使用、分配办法等7个事项应当经本集体村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。草案规定“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等”。

意见一，把权利写得更清楚。贺铿委员说，土地经营权说承包30年不变，但是一搞开发区就随意变，侵犯了农民的权益。草案规定土地承包经营权人有占有、使用和收益权，少了处分权。立法的出发点要保护农民的权益和促进农业集约化经营。

意见二，补偿力度要加大，分配要合理。窦树华委员说，现在最突出的是承包地被征用的问题，以及村委会随意变更承包地、侵犯农民利益的问题。法律中应该着重强调保护农民的承包经营权。建议对改变、收回承包经营土地的补偿力度应加大。杜宜瑾委员说，农民的土地，征收、征用以后相应的钱应该合理分配。

点评：“三农”问题是重中之重，土地是当前国家宏观调控中的一个热点。保护农民的土地利益，事关社会的和谐、政治的稳定、经济的发展。物权法能否平衡好各方利益，发挥精确的法律调整功能，这是个大课题。

国有资产流失

社会问题：有的上市公司推出一项政策，由私人买股份，有的人一夜之间就暴富，成了亿万富翁。在东北某市，政府部门廉价强买集体资产，引起群众义愤。

草案：规定了国家、集体、个人所有权的基本类型。企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利。

意见之一，保护城镇集体所有制经济。陈士能委员说，物权法当中，更多讲的是农村的集体，城镇的集体没有表达。城镇集体已经拥有几万亿的资产。有些集体企业的集体资产被有关部门高资低估，低价收买，甚至是无偿占用，集体资产大量流失，集体企业的职工得不到妥善安置。

意见之二，公司处分财产要与公司法相衔接。全国人大代表郑成思说，公司经理要处分公司，要把厂房卖掉，股东如果不同意就不能这样“处分”。建议增加在企业法人的处分权前加上“依照法律及公司章程……”草案应与公司法一致，不要留下漏洞，不要使国家的资产流失得更厉害。

意见之三，重视项目资金中的物权。冯玉兰委员说，目前一些科研单位和一些企业的科研人员，向中央的或地方的科技、财政等部门申请一些项目，项目经费投在建筑、设备上。这些物产少数属国家，多数属于企业或个人。应考虑防止个人用这种方式侵犯国家的物权。

点评：法律是社会生活的反映。国有资产流失为大众所关注，物权法制定适逢其时。立法要勇于担当，打开眼界，从善如流，以图化解改革难题。

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