-民法典物权编草案二审聚焦物业管理难题-

社区是城市的基本单元，要实现社区依法自治管理，前提和核心是保障业主自治为基础的公民私有财产权，完善物业管理制度为基础的社区管理制度。

4月20日，《民法典物权编(草案)》二审稿提请第十三届全国人大常委会第十次会议审议。针对群众普遍反映的业主大会、业主委员会成立难，公共维修资金使用难，以及物业管理不规范、业主维权难等问题，草案二审稿作出回应。与会人员在审议时认为草案还有进一步完善的空间。

业主大会、业主委员会成立难

居委会给予指导和协助难以从根本上解决问题

现行物权法对业主大会、业主委员会行使权利作了比较充分的规定，但是在实践中，全国人大常委会委员李培林调研发现，很多社区没有设立业主大会或业主委员会，一些设立业主大会、业主委员会的社区，也大多存在建设不规范、履职不到位，甚至有的业主委员会由少数人掌控，出现侵害小区业主权益的情况。普通业主遇此情况，由于缺乏组织和反映渠道，往往无法获得有效救助。

针对这种情况，草案二审稿增加规定:地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

“修改得非常好。但是，从实际操作来看，这一规定似乎没有从根本上解决问题。”全国人大常委会委员刘修文建议结合业主委员会成立难、发挥作用更难等突出问题，进一步加强调查研究，修改完善有关规定。

全国人大常委会委员刘海星建议草案增加规定，对业主大会和业主委员会的日常运作进行监督。当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，依据草案规定，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

考虑到从立案到审判往往时间长、环节复杂，不利于及时地保护业主权益，与会的全国人大代表朱惠英表示，老百姓很少跟法院打交道，这样规定的可操作性不强。刘海星委员建议增加救济途径，比如受侵害的业主亦可向政府有关部门或居民委员会投诉，等等。

公共维修资金使用难

从“双过四分之三”到“双过半” 依然很难操作

记者采访中了解到，老旧小区加装电梯之所以推进缓慢，除了部分建筑条件所限，以及一二楼居民不想装等原因，后期的安全维护是主要问题。部分老旧小区原是单位公房，后因单位改制等历史原因，无物业公司管理，也无单位管理。若加装电梯，后期可能没有牵头单位负责电梯的维修保养。毕竟，长期维护是一笔不小的开支。

与会的天津市人大常委会主任段春华坦言，完善公共维修资金使用的表决程序，是地方管理中的一件大事。“现行物权法规定公共维修资金使用的必须是‘双过四分之三’同意，这基本上是做不到的。”

全国人大代表朱惠英也有同感，“我在调研时征求了很多相关主管部门的意见，他们也觉得，在维修基金的使用方面，业主如果要2/3以上同意，真的是很难的。”

现在很多建筑都是八九十年代建的，有些设施到了需要维修的时候，像消防设施，明知道要修了，但是资金不能动的。段春华对草案二审稿将“双过四分之三”修改为“双过半”表示完全赞同。但是，草案中规定的筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施，以及改变共有部分的用途等事项，仍规定要有“双过四分之三”的业主同意。对此，朱惠英代表表示，依然难以操作。

“有些社区的公共设施坏了没人管，很多群众有意见，希望法律规定能够易懂、管用。”全国人大常委会委员乃依木•亚森建议，草案应进一步细化，比如，建筑物及其附属设施的维修资金从哪里筹集，主体是谁，存在何处，由谁管理，业主如何申请使用，等等。

全国人大常委会委员谭耀宗建议，以法律强制每一户缴纳“修缮积纳金”(也就是公共维修资金)，在法律上明确规定如何筹集建筑物及其附属设施的维修资金，而不是交由业主来共同决定。

业主维权难

明确业主个人可对损害社区公益行为主张维权

在现实生活中，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违规饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，在我国尤其是居民社区中较为普遍。针对此，草案二审稿增加规定:行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

“这一规定本意很好，但不够完整。”刘修文委员说，违规饲养动物，违章搭建、侵占通道等行为，往往都是公开的、是有目共睹的，作为行政主管部门，本就应当依法处理。但是，依据这一规定，容易给人“民不举、官不究”的感觉。建议再进一步研究。

考虑到我国多数的住宅区还没有业主大会或业主委员会，李培林委员表示，如果只规定业主大会或业主委员会可以的话，整个权利要求的主体就大范围缩小了，他建议改成“业主、业主大会或者业主委员会”，只要他人违反了公共利益，业主个人也可以要求停止损害或者赔偿，等等。

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