商品房业主如何维护自己的权益

很多人在买房的时候，都会先和开发商交流，开发商负责为业主构建新房，业主负责交钱签合同，在签合同之前，都需要先看房，不过在此时看房可能看到的还只是毛坯房，并没有呈现出真实的效果，消费者只听到了开发商的宣传感觉合适，就会签了合同。

大家应该都知道，签过的合同，就具有了法律效益，不论哪一方违约，都需要赔偿，业主违约无非是签了合同不想要了，那么，开发商违约都有哪些情形呢?

开发商违约。也就是说在后续履行合同的过程中，开发商出现了与合同约定不一致的地方，因此损害了买房人的合法权，在一般情况下，开发商违约的情形分为以下几种：

情形一：房产证迟迟办不下来

如果开发商逾期办证，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如果实际损失已经超过合同约定的违约金的，业主可以按实际损失来主张。

超过了交房期限，业主催促之后，房产证并未办理下来的话，开放商应该按照合同约定，返还买房人已付的房款及产生的活期利息，约定有违约金的，可以一并赔付。

按照我国《合同法》中第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

情形二：开发商虚假宣传，实际交房不一致。

其中说到的不一致包括了房子的地理位置、面积、基本价格、装修标准、户型、小区绿化、周边配套、物业管理等与当初协商好的实际不一致。

出现了这种情况，很多人会认为是虚假宣传，但是，实际上开发商已经构成违约。

在我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

情形三： 合同约定的房屋质量，交房时并未达到标准

业主在与开发商选房和签订合同的时候，都会对房子的面积和质量确定下来。

但是在现实生活中，像承重墙、外墙、外窗、梁开裂;卫生间渗水;大面积的空鼓;墙面不垂直等情况，也是时有出现，那么，这些情况就都会属于开发商违约的情形。

如果遇到了房屋质量存在问题的情形，可以分为以下两种情况来处理：

情况一：房屋质量出现问题属于普通的房屋质量问题，那么，开发商就有质量保修的责任。

情况二：房屋质量出现问题属于严重的房屋质量问题，严重问题，也就是说影响了业主正常居住，墙体质量不合格，影响安全等情况，那么，业主就可以要求退房和赔偿。

情形四：合同以外的不合理费用

在开发商交房之后，开发商表示需要支付合同约定以外的费用，但是又出示不论法律规定的收据，比如说手续费;产权代办费;面积补差款;等等在合同中并没有出现的费用。

出现这些费用，业主可以拒绝支付，如果开发商强行收款的话，可以采取法律维权。

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