3年租期刚住7个月 租户就被要求涨月租 谁在背后哄抬房屋租金？

    本报记者 曹政

    要么涨房租，要么就收房——刚租上房7个月，市民陈女士就被逼着做这样的选择。

    连日来，陈女士与房产中介之间“短兵相接”：一方拿着3年的租期合同不退租；一方则坚称“房东要收房、涨房租”，宁可赔违约金也要解除合同。

    有中介机构近日披露了内部数据，2018年前三月，北京租赁市场租金水平同比上涨8%。就在租房市场日益火热的大背景下，租户被以“收房”“解约”等各种理由要挟涨房租的现象仍层出不穷。究竟谁在背后肆意哄抬租金价格？为何这一问题屡禁不止？记者对此展开了调查。

    租客：才住7个月租金就要涨

    “房东要把房子收回去，催得实在太紧！”中介的理由让陈女士格外纳闷：距离合同到期还有两年多，房东怎么就突然要收房了。

    去年9月，陈女士与21世纪不动产北京世轩家喜加盟店签了一份长达3年的房屋租赁合同，租下朝阳区首城东郡汇一套两居室。眼下，3年的合同才过了7个多月。

    “没办法，房东要收回，我们公司也有损失。”面对陈女士的质疑，该中介门店经纪人小娄如是说。可几个小时后，等到陈女士表达了“不想搬家、想继续住”的想法时，小娄话锋一转，不再催她退租，而是直接建议陈女士把之前的合同作废、再重签一份，但房租要涨。

    这时，中介方面又把解除合同的理由归于“房东想涨房租”。在陈女士与该中介所签的合同中，已经提前约定了房租的未来涨幅：第一年（2017年9月至2018年8月）为每月4200元，第二年（2018年9月至2019年8月）为每月4700元，第三年（2019年9月至2020年8月）为每月5200元。而按照小娄的要求，当下就要把房租提到4800元，明年再涨到5300元，后年涨到5800元。

    不到半天的工夫，中介口中强硬的“退房解除合同”，就已经显现出更明确的目的——涨房租。“如果能继续住可以交钱息事宁人，但这背后隐忧太大。”陈女士担心，这次顺从中介的意思涨房租，但等到明年、后年，中介方面可能又会使出同样的手段继续毁约、抬涨房租。

    房东：收房涨租全不知情

    中介主动毁约的原因是什么？真是房东要上涨房租吗？记者通过多方渠道联系到了陈女士所租房屋的房主高先生。

    “我根本就没找过中介要涨房租，这是中介方面胡说的。”房东高先生向记者明确表示，自从委托该中介将房出租给陈女士后，从未向中介方面提出有涨房租的打算，也没有提出收房。高先生介绍，在他与房屋中介约定了3年的委托期，到2020年才结束，租金约定为每月3000元，也没有约定后两年的涨幅。

    租户与房东竟然互不知情？租户交的租金和房东拿到的收入为何相差如此之多？

    记者了解到，租房市场一般有两种出租模式：第一种是中介搭桥，房东和租户互相商量并签订合同，租期内双方自行沟通；第二种是中介接受房东委托代理，房东和租户不会直接联系。陈女士、高先生与中介就是通过委托代理的模式：高先生先与21世纪不动产北京世轩家喜加盟店签订一份房屋出租委托合同，拿到房子的21世纪不动产北京世轩家喜加盟店又像“二房东”一样与陈女士签订了一份出租合同。“委托代理”过程中，房东与租户甚至连面都见不到。在被要求涨房租后，陈女士曾希望能与房东当面协商，但直接被中介拒绝——“不可能见到房东！”

    这种“委托代理”模式中，房东和租户“摸黑”交易，极易发生被中介哄抬房租的问题。某知名房屋中介内部人士告诉记者，委托代理本意是向双方提供专业的服务，但容易被中介利用，成为房东与租户之间的一堵墙。“中介掌握着更多的信息，无论房东还是租户与其信息都不对称。”他以涨房租一事向记者举例，房东对房租一事并不敏感，中介就假借房东的名义，以收房为要挟，逼着租户涨房租；租户方面相对弱势，若是不想搬家，就只能照办。

    就在不久前，市住建委相关负责人披露，本市多部门将开展为期3个月的专项执法检查，所针对的就是个别区域房租异常上涨，“黑中介”及“二房东”参与哄抬房租、欺行霸市、操纵房屋租赁市场等违法违规现象。

    中介：宁付违约金也要毁约

    “租给您3年不挣钱，宁可违约赔您钱。”中介经纪人小娄跟陈女士说的这句话也道出玄机。

    为何21世纪不动产的中介宁可违约，都要与陈女士解除租期呢？其实，这背后藏着经济利益。按照该中介与陈女士签订的合同，违约金标准是“月租金的200%”。以当下执行的每月4200元的租金计算，中介一方违约只需赔偿陈女士8400元的违约金。但如果中介逼迫陈女士涨房租或者收回房再高价转租他人，收益远不止这些。仅以中介小娄提出涨价幅度计算，第一年租期内剩余的4个月租金每月涨600元，第二年和第三年租期每月再涨600元，中介方面就能多赚16800元。

    换句话说，房租出现上涨时，中介机构哄抬房租后可以获得更高的收益，反倒不怕赔付违约金。链家研究院近日披露的内部数据显示，2018年前3个月，北京租赁市场租金水平同比上涨8%；从月度看，前3个月租金水平同比分别上涨8.8%、8.7%、9%，环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%。云房数据也披露，2017年上半年租金整体呈下降趋势，至11月后开始持续上扬，2018年3月租金涨幅接近2017年的峰值。以陈女士所在的东坝地区为例，该区域近期也出现了租金上涨的现象。东坝地区另一中介经纪人说，从去年8月开始两居室租金就在上涨，一些热门小区截至目前已上涨约几百元。

    从长远看，中介哄抬房租也让租赁市场陷入了恶性循环。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，市场出现上涨后，中介瞅准时机哄抬房租，由于中介手中有某一区域或某一小区里的大批合同，也就带动不少房源上涨房租。他认为，当前租赁市场短期内的重点在于加大房源供给，但也需考虑市场存在的诸多问题。“尤其是近期部分租赁市场行情上升时，租金哄抬的现象，表面是委托代理，其实是两头签合同，通过套取差价来获利。这种行为若不及时整治，对租房市场的稳定会有更大影响。”

    供图/视觉中国

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