四川省高级人民法院房屋买卖合同纠纷 表见代理篇

【摘要】本篇通过威科先行法律信息数据库搜索2014年-2017年四川省高级人民法院房屋买卖合同纠纷案例,提炼并分析四川省高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷中表见代理的裁判观点，旨在对表见代理相关法律问题进行归纳总结，以供读者参考。

一、相关法条

《合同法》第49条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

《民法总则》第172条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

二、裁判观点

以下为四川高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷中表见代理行为的裁判观点：

1、自然人挂靠房产公司投资开发房地产，其对外销售的表见代理行为认定—杨再红与江油市城北房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷<案号：(2014)川民提字第417号>

法院认为构成表见代理的唯一要件是相对人有理由相信行为人有代理权。江城苑项目实际是由许昌茂挂靠城北房产公司开发，系许昌茂个人开发。许昌茂在开发江城苑项目过程中，与李虹钢签订合资协议，明确了李虹钢在该项目的作用和双方利润分成情况。李虹钢在江城苑项目中除销售本案争议的房屋之外，还多次以其名义对外销售房屋。

李虹钢在给杨再红出具的收据上加盖有江城苑项目部印章，售房合同也在房屋管理部门进行了备案登记，故杨再红在整个购房过程中，完全有理由相信李虹钢的售房行为是代表城北房产公司，李虹钢在江城苑项目中对外的行为，构成法律意义上的表见代理关系。

2、销售人员以公司名义收取车位尾款的行为是否构成表见代理—成都鑫川粮商贸有限责任公司与刘小兰商品房销售合同纠纷<案号：(2014)川民申字第1358号>

法院认为夏涛在鑫川粮公司任销售经理一职，刘小兰在夏涛的经办下完成了鑫川粮公司的房屋交易。尔后又在夏涛的经办下购买了案涉车位，并签订了真实的车位买卖合同，向夏涛交纳了15000元首付款并获取了真实的首付款收据。

其后，刘小兰又将车位尾款交给了夏涛，获取了盖有鑫川粮公司“财务专用章”字样的收据。刘小兰作为普通消费者已经尽到了合理的注意义务，应当认定为善意且无过失。因此，综合双方履行合同的情况来看，一、二审法院将夏涛收取车位尾款的行为认定为构成表见代理并无不当。

三、归纳总结

上述两则案例中，四川省高级人民法院认定构成表见代理需要有理由让相对人相信其具有代理权限，且相对人已尽到合理注意义务的应构成善意无过失。

通过以上案例归纳总结中四个关于表见代理行为的法律问题：第一，表见代理行为的构成要件；第二，表见代理行为的认定；第三，表见代理行为的举证责任；

1、表见代理行为的构成要件

《民法总则》第172条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”

该条规定借鉴《合同法》第49条规定，使得表见代理制度不仅能够适用于合同法领域，而且能够直接适用于其他可以通过代理实施民法法律行为的领域，扩张了表见代理制度的适用范围。

通过这两条规定可以知晓表见代理的构成要件包括：

第一，行为人与相对人实施民事法律行为时须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为；

第二，行为人须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，且相对人对行为人有代理权形成了合理信赖；

第三，相对人已尽到合理注意义务，即相对人善意且无过失，相对人不知道行为人没有代理权，且对其不知道没有主观上的过失。

2、表见代理行为的认定

结合表见代理的构成要件和司法实践，一般认为下列情形行为人订立合同的行为构成表见代理：

（1）行为人曾经是代理人并且与相对人发生过订立合同行为，订立的合同上加盖有被代理人公章或合同专用章。［最高人民法院（2015）民二终字第335号］

（2）被代理人曾有授予行为人代理权的表示，按照一般理性判断该表示可以被相信。比如在公开场合声明授予行为人代理权或者书面公开通知授予行为人代理权，实际上没有授予，相对人难以知晓。

（3）被代理人应当知道行为人以自己名义订立合同，但不表示反对。比如，被代理人将介绍信、公章、合同书交给行为人，或者出借给行为人，就属于应当知道行为人会以自己名义订立合同的情形。另外，当相对人已经将订立的合同提交给被代理人，但因被代理人没有阅读而未向相对人表示反对，也属于“应当知道”的情形。（沈德咏主编、最高人民法院研究室编著：《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第99～102页。）

3、表见代理行为的举证责任

按照民事诉讼法规定的“谁主张、谁举证”的原则，相对人应当对构成表见代理行为承担举证责任。

另外，由于表见代理中代理人不具有“代表人、负责人”的特殊身份，《合同法》第49条也明确要求相对人必须要“有理由相信行为人有代理权”。因此，不适用善意推定方法，相对人还须承担自己主观上善意且无过失。

首先，由被代理人承担对行为人确系无权代理的举证责任。比如，行为人不是本单位工作人员、公章系盗用或私刻，或者行为人违反公司章程关于授权限制的明确规定等。

其次，由相对人承担证明信赖行为人有代理权且信赖是有理由的举证责任。比如，行为人所持公章、介绍信、合同书系真实的，或者行为人确曾做过被代理人的代理人等。

最后，再由被代理人承担对相对人主观上是否为恶意或在缔约过程中是否存在重大过失进行举证。

通常，相对人为自己“有理由相信行为人有代理权”进行举证和被代理人反驳举证是交叉进行的，是一个举证和质证的交叉进行的过程，法院则根据双方举证情况综合判断，系统认证。一旦相对人证明了自己“有理由相信行为人有代理权”，则其主观上也就当然属于善意，反之亦然，一旦被代理人证明了相对人主观存在恶意或重大过失，则相对人就“没有理由相信行为人有代理权”，表见代理不成立。（《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷I》 第690页 观点编号306）

本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除。生活中若其他人侵犯您的合法权益或您与他人发生纠纷，不妨来好律师网（http://www.haolvshi.com.cn/）请律师（http://www.haolvshi.com.cn/）帮您采证或帮您解决纠纷。