四川省高级人民法院房屋买卖合同纠纷 格式条款篇

【摘要】本篇通过威科先行法律信息数据库搜索2014年-2017年四川省高级人民法院房屋买卖合同纠纷案例,提炼并分析四川省高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷中格式条款的裁判观点，旨在对格式条款相关法律问题进行归纳总结，以供读者参考。

一、相关法条：

《合同法》第三十九条 第二款  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

《中华人民共和国合同法》第四十条  格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条  提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十条  提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条  预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

二、裁判观点

以下为四川高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷中格式条款的法律问题的认定三种裁判观点：

1、《房屋买卖合同》中约定延长出卖人协助办证义务期限的格式条款是否无效--杨茜、四川恒河实业有限公司房屋买卖合同纠纷 <案号:（2017）川民申2135号>

该案例中法院认为双方签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的特别约定，仅是延长了出卖人履行协助办证义务期限，并没有免除出卖人承担逾期履行协助办证义务的违约责任，亦没有排除买受人取得房屋之主要权利。

2、商品房买卖合同中约定按揭不成则应由买受人一次性支付房款的格式条款效力--杨建刚与成都龙湖锦城置业有限公司房屋买卖合同纠纷<案号：（2016）川民申1381号>

该案例中法院认为虽然对买受人不能获得银行按揭贷款时应采用一次性方式支付剩余购房款的约定条款系出卖人提供的格式条款，但不具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，是有效协议条款。

3、《商品房买卖合同》中约定逾期办证由出卖人按照买受人已支付房款的0.1%支付违约金，买受人主张以格式条款为由，主张以每日计算违约金的认定--唐俊友与四川省宜宾市新建房地产开发有限公司长宁分公司房屋买卖合同纠纷<案号：（2015）川民申字第150号>

该案例中法院认为买受人未提供充分证据证明该条款符合格式条款的要件。且合同规定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365天取得房产权属证书的，双方继续履行合同，由出卖人按买受人已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，申请人现主张出卖人应当每天按照已付房款的0.1%来计算违约金，不符合对上述条款的文义解释。根据该条款规定，应理解为按已付房款的0.1%一次性计算违约金，而不是按每天、每月或是每年来计算。

三、归纳总结

上述三则案例中，四川省高级人民法院基本认定上述房屋买卖合同中约定的条款为格式条款，主要争议焦点为上述格式条款是否有效。

前两则案例关于格式条款是否有效的裁判观点共同点在于认定该格式条款是否免除出卖人的责任、排除买受人主要权利，第三则案例法院认为买受人应当举证证明约定的条款为格式条款。

从以上归纳总结中可以延伸三个关于格式条款的法律问题：第一，格式条款的认定问题；第二，格式合同与示范合同的区别；第三，格式条款的举证责任。

1、格式条款的认定

《合同法》第39条第2款明确规定了格式条款的定义，从中我们亦可以推出格式条款的特征，即条款定型化、预先拟定、无协商自由。因此，房屋买卖合同中约定的条款是否为格式条款应当从以上三个特征来认定分析，其中无协商自由为格式条款最本质特征。

2、格式合同与示范合同区别

关于商品房买卖合同示范文本，住建部工商总局以及很多省份均发布有商品房买卖合同示范文本。示范合同是指通过有关的专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时所参考的文本格式。

示范合同主要作用不在于为当事人提供固定的合同条款，而在于提供一个可参照的模式。示范合同对双方当事人没有强制约束力，当事人可以参照，也可以不参照，还可以对示范合同的条款进行修改、增删。

在没有专业法律人员参与、当事人法律知识相对缺乏的情况下，示范合同有利于明确当事人的权利义务，减少因合同内容欠缺而发生纠纷的可能。而对格式条款而言，对方当事人则没有讨价还价的余地。--《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷II》 第858页 观点编号370

3、格式条款的举证责任

关于格式条款的举证责任应当分两个方面来分析。第一，构成格式条款的举证责任；第二，格式条款中免除或限制责任的提醒说明举证责任。

第一，根据民事诉讼法举证责任原则“谁主张谁举证”，一方若主张约定条款为格式条款应当举证证明，四川省高级人民法院在唐俊友与四川省宜宾市新建房地产开发有限公司长宁分公司房屋买卖合同纠纷案<案号：（2015）川民申字第150号>即采用“谁主张谁举证”的举证原则，由买受人承担符合格式条款要件的举证责任。

第二，关于格式条款的有关法律法规，对于提供格式条款一方须承担举证责任的情形是有明确规定的，即免除或限制其责任的提醒说明义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第6条第2款明确规定提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

这一款也是格式条款特别说明义务的一个非常重要的问题。实践中双方当事人对于条款提供方是否已经尽到特别说明义务往往会各执一词，而这类事实法院通常很难查明。本条的这一款规定，有效地解决了实践中事实处于真伪不明状态时如何处理的问题。这样规定，无疑事实上加重了条款提供方的责任。这其实也对条款提供企业提出更高的商业竞争要求，既然条款提供方处于强势地位，并且欲享受格式条款的便利之益，要求其承担举证责任自然也是十分合理的。--《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事诉讼卷I》 第502页 观点编号301

《最高人民法院公报》2006年第5期指导案例<(2003)民四提字第5号>，最高人民法院认为保险合同作为典型的格式合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

指导案例中保险公司认为保险条款除外责任中并不包括因承运人的非法行为将整船货物盗卖或者走私造成的保险标的的损失，但是保险公司不能证明其在签订保险合同时向投保人说明因承运人的非法行为将整船货物盗卖或者走私造成的损失不属于保险责任范围。因此，保险公司应当按照合同约定承担赔偿责任。即保险公司应当提供证据证明其对免除其责任的格式条款已尽到提醒说明义务。

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