南京二手房量价齐跌 如何应对二手房买卖纠纷

实践中，对于我们没有做过或者是不经常做的事情，我们一般会觉得比较陌生，不知道该怎么下手，就好比有人想要买二手房，可却不一定知道具体应该怎么去做，对二手房买卖纠纷更可能是束手无策的，为了保护自身的合法利益，最好先了解相关知识。

南京二手房量价齐跌 节前买房还能“砍价”

每逢新春假期临近，楼市往往提前进入“休假”状态。据统计，一月份以来，南京二手房成交量稳步下滑，价格也出现了一定的松动，对此，有业内人士表示，这是春节资金偏紧的缘故，刚需人群现在入手也可以有一定的议价空间。

南京网上房地产的统计显示，上周南京共成交二手房1110套，环比前一周少卖了131套，降幅超过10%，这也是1月份的连续第二周出现下跌行情。有数据显示，1月8日至14日，南京成交二手房1347套，此后的1月15日至21日下滑至1100套，照此趋势，节前的单周交易量可能少于1000套，这比2017年12月份，足足下降了近一半。专家表示，一、二月份，向来是房产交易的淡季，如此低迷的市场将一直持续到2月底。

南京资深房产专家尹霄飞表示，在这个时候人们可能更多的是忙于年底总结，或者春节过年等一些事务性的工作，所以现在并不是买卖房屋的旺季。另外，年底或者新年之初的这段时间贷款比较困难。所以，一些购房人选择了等待，等过完年，到“金三银四”也就是三、四月份时再出手。

交易量的下滑，也影响到了房东对房价的心里预期。365淘房的数据显示，上周南京二手房挂牌均价27422元每平米，房价比前一周的27453元每平米下降了31元。不少二手房中介门店的实际成交价也显示，最近出手买卖双方有了一定的议价空间，特别是年底急需周转的房东，希望对方全款支付，下降幅度会更高一点。

记者从中介机构了解到，一套市场价300万元的房子，如果全款的话能够降到295万元左右，差不多有5万元的议价空间。如果房东出售的心理比较急的话，那么议价空间会更大。

南京某中介店长说，他自己刚刚卖掉原来的房子，置换了一套位于龙江地区的学区房，房东在原有基础上又让了1万块钱。他说:“我肯定第一时间要把房子落实掉，万一政策有变化，我肯定就买不了了。”

不过，也有房产专家认为，目前南京新房市场已经不像前几个月那么紧俏，购房者有了一定的挑选余地，未来肯定会冲击到二手房的价格。

南京资深房产专家尹霄飞分析认为，去年一个明显的特点是新房和二手房的价格倒挂，二手房的价格高于当地区域新房的价格，为什么会出现这个情况?因为新房难买。但如果房价格长期新往下走的话，人们还是愿意去买新房，在这种情况下，二手房虚高的价格也会往下走。

如何应对二手房买卖纠纷

虽然南京的二手房量价齐跌但是仍有部分人愿意购买二手房，不管是在哪里购买二手房都难免会发生一些纠纷，对于买卖双方而言应做好应对二手房买卖纠纷的各种准备。

1、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。

签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察；其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。

2、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。

根据规定房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。

对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任；但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况；保证管线畅通，设施完备；房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容；如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。

3、房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。

《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。

如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时,买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失（注：预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失）。

在二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理房屋过户手续；并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。

4、因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。

房屋买卖合同约定用贷款支付房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，通过其他合理途径筹措资金也是买方避免贷款不能风险应当考虑的问题。

在实践中，有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人若不知情购买了此房屋，所有费用就可能由买受人全部承担，为了保护自己的合法权益在买二手房时需要格外注意相关事项。