公积金买房可能省几十万 你知道如何使用公积金贷款吗

贷款买房是随着人们消费观念的改变而兴起的，此举可谓是预支未来收入提高现实支付能力。在贷款买房时普通工薪阶层比较青睐住房公积金贷款，因为通过公积金贷款可能省下几十万，但随着楼市政策的推陈出新很多地区竟限制使用公积金贷款。

楼市调控新招：严查房企拒公积金贷款 买房可省几十万

日前，住建部等四部门联合发文明确开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。分析人士认为，该政策将降低意愿公积金贷款购房者的成本，和按需求实行差别化调控具有相通性。

新政利好谁？买房可省多少钱？

在政策体系中，住房公积金是解决职工住房问题的专项资金。中原地产首席分析师张大伟认为，四部门发布的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》对使用公积金贷款购房者是政策利好，有利于他们降低购房成本。

按照现行有关规定，职工连续、足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可向住房公积金管理中心申请个人住房贷款。如，贷100万元、期限20年，可比现行的商贷节省利息支出20万元以上。

目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行房贷的基准利率4.9%。而经历一年多的楼市收紧，大部分城市的购房商贷利率均没有折扣优惠，部分甚至进行了上调。对于热点城市人来说，公积金贷款可大大减轻买房负担。

以北京为例，目前首套房主流商贷利率执行基准利率的1.1倍，以公积金贷款上限120万计算，公积金贷款与首套房25年期限的商业贷款相比，月供可节省1442元，贷款25年可减少利息支出43.28万元。

开发商为何拒绝公积金贷款？

“此次或是住建部和发改委联合检查发现问题的一个解决措施。"易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，"近期'全款购房的请往售楼处走，贷款购房的请等等，公积金贷款的不用考虑了'等类似情形真实的反映了公积金贷款买房遇到的问题。”

为此，通知要求，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

严跃进指出，很多房企拒绝购房者用公积金贷款，希望全款购房或商业贷款购房，或和资金压力有关。为了加快资金回笼，更偏好周期短的、回笼速度快的模式。

如何调和房企和买房人的述求？

《通知》规定，住房公积金管理中心要压缩审批时限，自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作，要加强对受托银行的业务考核。同时，提高住房公积金贷款抵押登记效率，在10个工作日内完成抵押登记手续。

严跃进说，这些措施加快购房者公积金贷款的发放节奏，也可及时把资金拨付给相关企业，实现房企资金的较好回笼，具有积极的意义。

张大伟认为，要求开发商不得拒绝公积金贷款，一定程度上利于更大发挥公积金作用。住房公积金要在房地产中发挥更大作用，得解决公积金贷款上限的问题。

碰到开发商拒绝公积金贷款咋办？

《通知》明确，缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道，投诉举报房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款问题。

四部门要求，各地联合开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动。

对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，要公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。(记者 程春雨 种卿)（中国新闻网）

你知道如何使用公积金贷款吗

公积金贷款是按规定缴存住房公积金一定期限以上（各城市的期限不同）的在职职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可按公积金贷款的相关规定申请贷款。由此我们不难看出公积金贷款是有条件限制的，各个城市大致相同的公积金贷款条件为：

1、具有当地行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工；

2、申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额；

3、具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%；

4、有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好；

5、有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人；

6、公积金中心规定的其他条件。

如果您符合当地公积金贷款的条件，就可以申请公积金贷款买房，具体的申请流程为：

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

（1）申请人及配偶住房公积金缴存证明；

（2）申请人及配偶身份证明（指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件），婚姻状况证明文件；

（3）家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明；

（4）购买住房的合同、协议等有效证明文件；

（5）用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明；

（6）公积金中心要求提供的其他资料。

2、对资料齐全的借款申请，银行会及时受理审查，并及时报送公积金中心。

3、公积金中心负责审批贷款。准予贷款的，由公积金中心各分支机构将贷款材料转受托银行，由受托银行通知借款人及抵押担保当事人，并签订《住房公积金借款合同》，办理抵押担保手续；对不符合贷款条件的，由各分支机构通知借款申请人并说明原因。

4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部门或中心收押保管。

公积金贷款并不是借款人想贷多少就有多少的，也有一个额度的限制，大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都、广州都限定了住房公积金贷款个人最高额度，另外住房公积金贷款额度最高不应超过房款总额的70%；申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%（其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和）。具体的额度及其计算方法为：

公积金贷款计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，其中四个条件计算出的最小值就是贷款人最高可贷金额。

1、计算公式为：

[（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

使用配偶额度的：

[（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

其中还贷能力系数为40%。

月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。

2、按照房屋价格计算的贷款额度

计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数

其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

（1）购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。

职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。

职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。

职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

（2）购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。

公积金贷款与银行商业性住房贷款相比利率偏低，可以大大的缩减购房成本。然而实践中并不是所有人都可以办理公积金贷款，而且不同地区对公积金贷款买房的规定也有所区别，若真想选择公积金贷款购房，最好通过当地公积金管理中心了解最新政策消息。