按揭贷款服务费有价可讲，带您了解按揭购房时的风险防范

近期，由于楼市调控，银行贷款审核也更趋严格。在二手房买卖中，通过中介成交的按揭申请，通常是由中介公司指定的按揭公司办理。随着房地产行业的高速发展，房屋消费需求的一路高歌，按揭购房逐渐成为人们购房的一条重要渠道。然而，在使用贷款购买房产的兴奋之余，也要冷静思考按揭购房存在的风险。

按揭贷款服务费，原来有价讲

近期，由于楼市调控，银行贷款审核也更趋严格。各家银行对贷款利率优惠的条件也有些分化。在二手房买卖中，通过中介成交的按揭申请，通常是由中介公司指定的按揭公司办理。对中介费，不少买家会讨价还价，而在按揭服务费上，因行内通常按贷款额的1.2%收取，按照固定思维，不少人就会按规定交钱了。到底按揭服务费收取的标准是怎样的？能议价吗？记者采访发现，贷款服务费的收费标准及监管细则，目前还是空白。随着一些网络按揭公司的兴起，服务费的议价空间在增大，有精明买家甚至通过讨价还价，成功将按揭服务费降至0.2%。

刘小姐近期在东圃看中一套房产，买卖双方达成成交协议后，要办理按揭贷款时，得知要在中介指定的按揭机构办理，贷款60万元，要收取5000元的按揭服务费，这还是已经打了折的优惠价。刘小姐觉得太贵了，去银行咨询得知，自己直接去银行办理按揭贷款不用收取费用，在程序上也并不算麻烦。和业主以及中介沟通后，刘小姐提出要自己去银行办理按揭，中介表示如果自己办理，后面的网签等流程他们也不再负责，需要刘小姐和业主自行完成。因为工作繁忙加上不愿意耗费太多时间等待各种流程，刘小姐最后无奈掏钱。在二手房交易过程中，由促成成交的中介指定按揭公司办理按揭贷款已成为行业内“约定俗成”的做法。

为了节省时间，简化房屋交易流程，不少人会选择由指定按揭公司办理按揭贷款事宜。而目前，由于大家对按揭服务费究竟该交多少不清晰，因此在办理时只能各凭本事了。如果按照目前广州行业内通行的贷款额1.2%的收费标准，贷款100万元就要1.2万元的费用，不善“砍价”的人可能就老老实实地掏钱了，但也有精明的买家习惯性讨价还价，但对还价幅度大家都心中无底。

据汇瀚按揭业务总监何志雄介绍，银行的优惠利率及贷款要求条件是公开的，因此，无论是由指定的按揭公司办理按揭申请，还是买家自己选择银行办理贷款业务都是一样的。但选择中介机构指定的按揭公司能更好地提供专业意见，可以就买家自身的征信情况为其选择最合适的银行，且负责贷款咨询、资料搜集等专业性工作。如果买家自己去找银行办理贷款业务，利率优惠等信息则需要自行搜集，继而再选出适合自己的贷款银行。而按揭公司代办申请按揭事宜，在行业内普遍是收取贷款额的1.2%的费用，但也会因应客户贷款具体情况给予折扣优惠。

谈及自找银行与指定按揭各自的利弊，何志雄表示，买家自找银行很多时候会遇到贷款信息资料搜集的问题，比如，是否能准确理解、把握所搜集到的各银行资讯，从而选择出最优的贷款银行。而选择指定按揭机构可以节省时间成本，且更容易找到与自身条件相匹配的贷款银行。（广州日报）

浅析按揭贷款中的各方法律关系

近期，由于楼市调控，银行贷款审核也更趋严格。从现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系最主要的有以下4种：

1、银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人便为买受人。

3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。

4、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。

按揭购房的风险防范

投放者按揭贷款购买的住房，在贷款期间进行出租，一定要将房屋正在返还贷款，并已经抵押的事实书面告知承租人。只有购房者履行了告知义务，如果因无法还贷而导致银行行使抵押权，购房者才能免除对承租人的赔偿责任。

按揭购房应注意以下三点：1、提供真实资料。规避贷款影响刚需购房者向银行申请个人住房按揭贷款，银行一般会要求购房者提供相应的收入证明（包括个人职业、职务和薪酬及其他经济收入情况等方面的证明）。2、最好不签订“连带违约条款”。在目前的楼市消费中，开发商有时会要求在按揭贷款合同中或单独与购房人签订连带违约条款。一般情况下，不要同开发商签订“连带违约条款”。如果一定要签或者已经签订了类似条款的购房者，一定要注意还款的及时等情况，避免因为个人在还款等方面出现违约，造成开发商回购或处分抵押担保物的情况出现。3、认真履行还款义务。一般情况下，购房者与银行签订的按揭贷款合同都明确的规定了购房者的还款期限。同时，借款合同中还一般都约定了“如果借款人连续三期或累计六期逾期，银行有权提前收贷，处置抵押担保物，并有权要求借款人承担银行实现债权产生催收费、律师费、诉讼费、评估费等费用”的条款。这是因为如果购房者提前还贷，则会影响到银行的收益和资金安排计划，在贷款发放的一到三年内提前还贷，银行可能会要求借款人支付相应的违约金。借款人应当严格按照借款合同约定的还款时间及金额履行自身的义务，如果实在需要提前还款，则需要提前做好相关的工作，避免给自己造成损失。

按揭买房时还需防范开发商没有出具首付款发票的风险。因为，银行办理“按揭”贷款的前提是需要购买人已经交纳达到规定限额的首付款，而交纳的唯一凭证就是开发商出具的首付款发票，如果没有发票，是不可能办理按揭贷款的。这种风险出现的可能性是比较小的，因为开发商也希望资金早些回笼投入下一个项目，因此，只要不是意外情况都会顺利拿到首付款发票的。还需注意的是，开发商的楼盘是否达到“封顶”的条件。因为银行办理“按揭”时，对开发商楼盘的工程要求是楼体基本完工，也就是达到“封顶”的条件，否则是不予办理的。

在我国经济持续快速的发展中，商品房消费作为拉动经济全面发展的引擎之一，极大地刺激了国民经济的增长。而随着房价的不断攀升，按揭贷款买房逐渐成为了普遍的购房方式。虽然按揭贷款买房有助于缓解购房者的经济压力，但是按揭买房也存在诸多风险，购买者购买房屋前应多加了解，并进行有效防范。