浅析借名买房行为的原因和效力

前言

随之我国市场经济的不断发展，房价持续上涨，越来越多的人将买卖房屋变为一种投资方式。政府为遏制房价的攀升以及解决低收入家庭的居住问题，实施了限购政策以及推出了经济适用房等政策性保障住房。这些措施必定使得希望能够买房的部分人丧失购房资格。

在此情况下，丧失购房资格的购房人采用借名买房的方式，即以父母、子女或者其他信赖的人的名义购房，购房款项由其支付。

由于借名买房行为的产生，导致房屋实际权利人与登记权利人不一致，致使房屋权属纠纷亦日益增多。本文笔者将浅析借名买房的原因，进而分析借名买房行为效力。

一、借名买房原因

借名买房行为风险高、成本大，甚至直接导致借名人无法实现所有权，因此，理应不应该出现借名买房之事。

但是，目前借名买房的行为却大量存在，且因借名买房行为而导致的确权纠纷亦日益增多。究其原因，笔者归纳了以下四种原因：

第一，规避法律、政策的限制性规定

近些年，房产是人们热点关注问题。政府为遏制房价过快上涨政府出台了一系列限购政策；政府为解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房、廉租房等政策性保障住房。

限购政策以及政策性保障住房设置了购房门槛，很多丧失购房资格的人为了获得购房资格，采取了借名买房的方式，规避法律、政策的限制性规定。

2013年浙江省高级人民法院发布的宏观调控背景下房地产审判十大典型案例之案例四即为规避限购政策借名买房。

第二，转移财产、逃避债务

部分债务人为逃避债务，以其他人名义购房，从而使得其并无可强制执行财产之假象，从而采用借名买房方式。

第三，其他原因

部分房地产公司为获得更多的流动资金，并解决员工住房问题，公司低于市场价出售于本公司员工的福利房产；只针对本单位员工出售的单位集资建房等。借名人为了获得上述优惠而采取了借名买房行为。

二、借名买房效力

民法奉行意思自治原则，当事人双方只要是在意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定的情况下达成的合意则应当合法有效。

司法实践中绝大多数借名买房行为是以规避法律、政策的限制性规定为前提，笔者结合司法审判观点对两种常见的借名买房行为予以分析：

（一）违反限购政策借名买房行为的效力

对于违反限购政策借名买房行为实践中有两种观点。

第一种观点认为合同限购政策既非法律亦非行政法规，且根据《合同法司法解释一》第4条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，违反限购政策借名买房行为应当有效。

第二种观点认为，住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益，实际购房人借名买房的行为扰乱了房地产市场交易秩序，损害了社会公共利益，违反《合同法》第52条之规定，因此，应当认定违反限购政策借名买房行为无效。<（2014）粤高法民申字第1692号>。

笔者同意第一种观点，即违反限购政策借名买房行为有效。理由如下：

第一，依据《合同法司法解释一》第4条之规定，认定合同无效应当以法律和行政法规为依据。限购政策并非法律和行政法规，且我国关于限购政策并无法律上的规定，仅有的是国务院出台的国发【2010】10号文件，而行政法规的表现形式通常是“条例、规定、办法”，国发【2010】10号文件并不是真正意义上的行政法规，即使为行政法规，该文件中并未规定违反的法律后果，其是管理性行政法法规。因此，不能因国家政策来认定合同效力。

第二，司法实践中，对于违反限购政策借名买房行为，大多数法院持肯定态度。

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第9条规定：“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。” <（2014）高民申字第2882号>

《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外”。<2013年浙江省高级人民法院发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例之案例四>

上述规定虽然规定违反限购政策借名买房请求确认，仅是不予支持而已，并未表示借名买房行为无效，而且从其但书条款亦可以看出并未对借名买房行为的效力予以否定。

二、违反国家政策借名购买经济适用房等政策性保障住房的效力

经济适用住房是政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应，是一种政策性保障住房，具有极强的社会公益性。若允许借名购买经济适用住房，则违背了经济适用住房政策保障中低收入家庭住房的本旨。最终导致低收入家庭失去购买机会，明显损害了社会公共利益。

因此，大多数法院对于借名购买经济适用住房的行为效力不予认可。但是，对于借名购买经济适用住房的行为效力涉及到时间上的问题，下文以北京法院为例，分析如下：

第一，<京高法发〔2010〕458号>第6条第2款规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”

<(2015)三中民终字第15126号 >、<（2015）三中民终字第01683号>审判观点：涉案房屋为经济适用房是国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房。借名购买行为损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益；但是，作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后有着明显差异，原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订的，属于“老房”，适用“老政策”。

本案中，涉案房屋的购房合同签订在2008年4月11日之前，且购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年，具备上市交易条件，亦不存在其他合同无效之情形，对双方之间借名买房合同关系的效力予以认定。

第二，因借名买房行为发生在2008年4月11日之后，则借名买房行为因损害公共利益而被认定为无效。

<（2015）一中民终字第00236号>、<（2017）京02民终7264号>认为;经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。

本案中，实际购房人因不具备购买经济适用住房的条件，而借用出名人的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。因双方借名买房合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。

综上所述，一般情况下借名购买经济适用住房的行为因损害公共利益而被认定为无效，但是由于特殊背景原因，根据北京法院的审判观点可以得出，认定借名买房效力仍需依据借名买房行为的发生时间予以判定。

总结

房价持续上涨，政府会继续采取限购、政策性保障住房等方面的宏观调控政策。随之而来，借名买房行为必然持续存在。借名买房行为本身即存在较大法律风险，其亦必然导致大量诉讼纠纷。

目前对于借名买房行为的规定仅见于北京、浙江等地方性司法解释，法律以及行政法规并无明确规定，直接导致司法审判中出现裁判不统一现象。对此，一方面可以参照北京、浙江等地方性司法解释制定法律以及行政法规；一方面在目前法律不能很好解决借名买房行为时，法官应严格审查证据，分析其包含的法律关系，考虑其是否违反《合同法》第52条之无效规定，在公平和效率兼顾之下处理借名买房法律问题。

作者简介：李辉律师 良律人 工学学士  法律硕士 专利代理人资格 13678046811