买卖房屋未过户，拆迁利益如何认定

近年来，我国城市化进程加快，在棚户区改造和城市房屋拆迁中经常遇到这样的情况：房屋的实际占有人和产权证登记人不一致，卖方提出各种理由主张撤销合同或合同无效，要求返还价款，恢复到合同订立前的状态。出现这种情况的原因，一方面是遇到高额的拆迁补偿款造成当事人违背诚实信用原则拒不协助买方过户；另一方面，为节省过户税费，大量房屋买卖双方只签订买卖合同和交付产权证照，造成了毁约隐患的存在。

一、法律保护合同的立法宗旨在于维护市场交易的稳定

商品经济社会条件下，买卖关系为市场交易的普遍形式，维护买卖行为的效力稳定性是保护社会正常秩序的必要条件。从近年来法律法规的制定和变化上也可以看出，我国的立法意旨主张更加充分地保障合同尤其是买卖合同的效力稳定。比如合同法中对无权处分的规定为：

1、因无权处分订立的合同效力待定。

2、合同成立后的合理期限内，权利人追认的，合同自始有效。

3、合同成立后的合理期限内，处分人取得处分权的，合同自始有效。

4、合同成立后的合理期限内，权利人未追认并且处分人亦未取得处分权的，合同确定无效。

根据新制定的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条则规定：因无权处分订立买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，若无其他效力瑕疵，如行为能力瑕疵；意思表示瑕疵；不违反法律的强制性规定和公共利益，该买卖合同有效。这就给了善意第三人更充分的保护，因为一旦认定合同有效，第三人可以提起违约之诉，违约责任相比较于缔约过失责任更利于对损失的补偿。

需要注意的是，实践中，如果卖方以隐瞒真相的手段在买方处取得房屋产权证，才办理签订了拆迁补偿协议，而后主张买房根本违约而解除买卖合同，那卖方行为违背诚实信用原则，违背维护市场交易稳定原则。而如果房屋已被强制拆迁，从这一事实出发，卖方此时为买方办理房屋过户已不具现实意义。房屋的卖方即原产权登记人签订的拆迁补偿协议，在形式上具有获得补偿的表面要件，但在实质上缺乏法律上的正当性。

卖方虽有权利依据房屋与拆迁款的牵连性在现实占有的补偿款中扣除房屋买方所欠购房价款及逾期利息，但不宜解除合同的请求。

二、情势变更原则不能被滥用

卖方以对方未完全履行给付价款义务提出主张解除买卖合同，此类案件的大多数情况是：房屋遇到拆迁，房屋价值大幅上涨，而原有的买卖合同因尚未过户属于合同未履行完毕，当事人卖方主张客观情况变化继续履行合同会造成双方利益严重失衡，而提出解除合同或要求买方进行经济补偿。下面笔者分析此类买卖合同签订后，长期未过户，遇到拆迁、房屋升值等情况是否适用情势变更原则。

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定，情势变更原则指在合同有效成立后，因不可归责于合同双方当事人的事由发生重大变化而导致合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。这时，履行合同利益将严重受损的一方可以向法院提起诉讼，请求解除双方合同或变更合同条款内容。根据国内外相关理论和实践，情势变更适用于以下情形：

1、通行货币在交易期间极剧下降，合同利益失衡；

2、现行法律、法规重大调整，合同目的无法达成或将造成一方严重损失；

3、不可抗力，如战争、灾难等动摇合同成立和履行的基础。

在房屋买卖合同中，如果双方在订立合同并交付房屋后，在很长的时间内未办理房屋过户手续，在该合同中，买方的义务是按照约定交付相应的价款，卖方的义务是交付符合约定的房屋和协助办理过户手续。在此类房屋买卖中，房屋未办理产权变更，房屋遇有拆迁房屋价值升高，虽有政策变化因素影响，但仍属于正常市场变化，属于当事人可预知价值变动，不在情势变更情形之列。

需要注意的是，如买方未足额支付价款，虽未完全履行义务，但并不当然导致合同的解除。根据合同法第九十四条第三款和第四款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。所以，即使未给付价款数额不足总价款的一半，也不宜认定为未履行主要债务，且其为金钱之债不会导致合同目的无法实现，故不属可以解除的合同。

三、区分原则和物权行为理论不能割裂合同义务和物权变动义务的一体性

区分原则是指，以物权变动为目的的原因行为（如合同行为），自合法成立之时生效，该原因行为本身不直接导致物权的变动，物权的变动尚需公示方法之完成，即动产需要交付，不动产（如房屋）需要登记。

同时，公示形式之完成也仅仅是物权变动的条件，并非物权变动的原因行为的成立或生效要件，物权变动上的瑕疵不能反射到原因行为之上并影响原因行为的效力，在因公示的缺乏而导致根本不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应承担违约责任，而非缔约过失责任。以此种房屋买卖合同来讲，买卖双方订立了买卖合同，只要双方主体适格、意思表示无瑕疵，该合同即为有效，此时合同双方产生债权债务关系。

此外，房屋买卖合同已成立生效，房屋和价款都已交付，但并不意味着房屋的所有权发生转移，房屋所有权的移转应以物权法上规定的变更登记的完成为要件。未办理产权变更登记，仅仅意味着房屋的所有权尚未转移，出卖方的义务尚未履行完毕，对合同效力无任何影响。出卖人不能移转房屋所有权的，买受人有权基于有效的买卖合同要求出卖人承担违约责任，具体的违约责任形式可以是请求实际履行合同，完成变更登记，也可以请求支付违约金或赔偿损失。在房屋可以实际履行变更登记的情况下，只适用实际履行。

需要注意的是，如果房屋已因强制拆迁灭失，虽不能要求卖房履行过户义务，但作为房屋的代位价值拆迁补偿款应为买方所有。现实中更多的情况是房屋买卖双方在遇到房屋需要拆迁时，房屋买受人才主张办理过户登记，这就容易因高额拆迁补偿款发生争议，出卖方拒不完成物权移转行为。这种情形是否存在法律依据？

物权行为在理论上有两个方面界定，一是从外在效果上看，物权行为是指已发生、变更、消灭物权为目的的法律行为。二是从内在结构视角界定物权行为，认为惟有物权变动的意思表示与其外在形式（登记或交付）相结合，才构成完整的物权行为。这种观点为民法理论界通说，代表了物权行为概念的主流。

结合以上两个视角，物权行为的概念为：由物权变动的意思表示与登记或交付相结合，产生物权的设定、变更或消灭的法律行为。故在买卖合同后当事人未协助过户，以合同为债权行为区别于房屋过户的物权行为为由，拒绝为买方办理过户手续，物权行为理论成为拒不履行合同义务的抗辩理由。

因此，物权行为理论是将一个房屋买卖合同分为两个阶段：订立合同阶段和办理过户阶段。在这种理论下，强行切断了前后行为的因果关系，把房屋过户认定为又一个独立的行为，使不履行合同义务披上正当化外衣。这些论断是建立在不动产登记中包含有独立的意思表示这一认定的基础上，但深入分析可以得出：动产变更登记本身只是一个事实，其中并不包括意思表示的内容。

在动产买卖中，依法及时办理变更登记是避免矛盾纠纷的有效手段，而在利益纠纷发生时，法官应在尊重私法自治的基础上，维护诚实信用原则，维护交易秩序稳定，努力做到法律效果和社会效果的统一。需要注意的是，当变更登记与买卖行为相结合时，由于买卖的目的在于转移所有权，故办理变更登记为产生所有权转移的一个手段或过程仅仅为一个事实。如果买卖双方订立了合法有效的合同，那么履行过户的行为是合同的主要目的。