房地产交易过程中应注意的法律问题

房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。依据我国相关规定，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产交易主要涉及到房地产转让、房地产抵押以及房地产租赁三种类型。

房地产的转让

所谓房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。依据我国相关法律规定，房地产交易应当签订书面转让合同；而因土地的取得方式不同，房地产转让的条件也不相同。

其一，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产的，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定，将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

其二，以出让方式获得土地使用权转让房地产的，需满足以下条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移。转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。若转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重现签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

但是，依据我国房地产法的相关规定，以出让方式取得土地使用权，也存在禁止转让房地产的情形，涉及到以下内容：（1）以出让方式取得土地使用权的，但是不符合上述房地产转让需满足的条件；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他行使限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未经依法登记领取权属证书的。

房地产抵押与房屋租赁

所谓房地产抵押，则是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

依据我国物权法等相关法律的规定，房地产设定抵押的，房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。若以出让方式取得的土地使用权，则可以单独设定抵押权；当该土地上有房屋时，应当将该房屋连同土地使用权一并抵押；但是若以划拨方式取得土地使用权，该土地使用权不得单独抵押，若土地上存有房产，以房产设定抵押时必须同时抵押房屋所占用范围内的划拨土地使用权。

以划拨方式取得使用权的土地上的房地产设定抵押权，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿；若以出让方式取得使用权的土地设定抵押的，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

在涉及到房屋租赁时，依据我国房地产法的规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家；出租合同依法有效的，租金将归出租方，但是对于租金中所含的土地收益，需上缴给国家。

近些年，房地产市场一度引发火热局面，住房问题与人们的生活息息相关，作为取得房地产开发用地的土地使用权人，在从事房地产开发、房地产时，应严格遵守房地产管理法等相关规定，依照法定的程序与要求，办理相关手续。