孩子没能入学退房被判违约，如何有效预防租房违约的发生

为了方便孩子上学，承租人李先生续租了出租人秦先生的房屋，但孩子没能如愿入学，李先生便要求解除房屋租赁合同，二人发生争执诉至法院。无论是便于子女上学，亦或是便于就近工作，租房成为许多人的不二之选，但是在房屋租赁过程中，违约现象经常发生，一旦发生违约，无论是对于出租者来说，还是对于租赁者来说，都将会对其正常的生活活动造成损失。

租房入学没能如愿 男子退房后被判违约

李先生承租了秦先生的房屋，租约到期后，为方便孩子上学，李先生选择续租。但因为孩子没有如愿入学，李先生便要求解除房屋租赁合同，并将秦先生起诉到法院，秦先生反诉要求李先生支付违约金等费用。一审判决李先生支付秦先生违约金等2万元，秦先生返还李先生剩余押金3万余元。二人均不服上诉到北京一中院。近日，北京一中院经审理二审维持原判。

2015年7月，秦先生与李先生签订了房屋租赁合同，约定李先生承租秦先生位于海淀区的一处房屋，租期一年，后秦先生将房屋交付给李先生使用。2016年5月26日，双方签订第二份房屋租赁合同，约定李先生仍然承租该房屋居住，租期6年，李先生向秦先生交纳了押金。

之后，因为招生名额已满，李先生的孩子没能被公立学校录取，后经区教委调剂获得私立学校入学资格。李先生提出提前退租。对此，秦先生则表示一切应按照新合同执行，旧合同已废止了。

后李先生将秦先生起诉到法院，要求解除合同、退还押金并赔偿利息损失。秦先生则反诉要求李先生支付违约金、租金、水电气费并赔偿利息损失。

一审法院认为，新合同签订时旧合同实际已解除，李先生提前退租是违反合同约定，应承担相应的违约责任。秦先生收回房屋的时候，双方租赁合同已于当日解除。李先生应按新合同约定补交截至当日的租金并支付所欠水费、气费。双方没有将入学登记相关事宜进行书面约定，但秦先生确实协助李先生以房屋为孩子办理入学登记。现在没有证据表明房屋对应的入学名额被李先生使用。法院因此判决李先生支付秦先生租金、水费、气费及违约金共计2万余元，秦先生返还李先生剩余押金3万余元。

两人均不服判决，上诉到北京一中院。李先生认为第二份合同约定的违约责任是格式条款，应为无效，请求法院改判自己无须支付违约金2万元。秦先生则请求法院改判李先生应付租金800元、违约金5万元，不应退还押金，李先生应再支付违约金4400元。

北京一中院经审理认为，李先生应当对提前退租的行为承担违约责任，一审判决中认定的2万元违约金已经兼顾了补偿性和惩罚性。此外，双方既已同意解除房屋租赁关系，就应当按照实际退房时间结算租金。秦先生主张李先生应依据合同约定按月支付租金，不符合法律的规定。

最终，一中院经过审理维持了一审判决。（记者：李铁柱 摘自：北青网）

房屋租赁合同的违约与举证

根据我国合同法的相关规定，一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。法律、法规对违约金未作具体规定，完全允许当事人约定的违约金；法律、法规虽规定了违约金的数额、比率或幅度，但是又允许当事人自行协商，或规定当事人的约定优于法定的违约金。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符，故此可交由法官自由裁量。

如果双方因租赁发生纠纷无法协商解决的，双方当事人往往会选择通过司法途径进行解决，而在诉讼中，证据作为自己的主张权利的有利保障，只有通过较为真实可靠的证据，才有可能得到法院的支持。房屋租赁纠纷诉讼涉及到的相关证据主要涉及到以下几个方面。

首先，证明当事人主体适格，即如果当事人一方为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等；当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料；法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。

其次，证明房屋租赁合同履行情况，要证明出租人是否已将房屋交付承租人使用及交付时房屋状况的证据；承租人履行合同情况的证据，如交付定金、租金、管理费、水电费等费用的发票或收据等；当事人要求对租赁房屋内的装修资产进行评估鉴定的，应在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的期限内向法庭提出申请。

第三，证明房屋租赁法律关系成立，证明房屋有合法产权来源的证据；房屋租赁合同；如果属于房屋转租的，应提交转租关系合法的证据。

租房时应该如何规避违约风险

房屋租赁过程中，租房者在签订时一定要看清楚合同上面所规定的条款，明确租赁双方的权利与义务如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款，租赁双方要协商一致，以免在日后租房过程中产生争执。

其次，租赁双方达成协议，除了签署正规的《房屋租赁合同》之外，对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好，以免给自己带来不必要的麻烦。

第三，在租房时，租房者很难遇到与原房屋业主签署合同。因此，当租房者承租房屋遇到“二房东”时，应当查看“二房东”在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。

法律通过违约金的规定，意在保障合同能够顺利的履行，同时也避免了因违约，而给合同相对人造成的损失，即使发生违约事件后，也能够使得当事人迅速确定自己应当承担的具体责任。尤其是在较大城市工作的人来说，出租者往往利用租赁人急迫解决住宿问题的心里，就采取各种欺压手段，一旦发生违约事项，要敢于拿起法律武器维护自己的利益。