“陪读房”背后的“二房东”，二房东的法律责任

随着中考的即将到来，哈市几所重点中学附近的房屋租赁市场已经十分火爆，有的高中附近甚至一房难求，只要有一个房源出来，不到半天就被人签下了。而在“陪读房”租赁市场火热的背后，有着一批被称为“二房东”的人参与其中。这些人长期租赁毛坯房，简单装修后再出租，从中赚取差价。但是，想当“二房东”，须征得房东同意，否则构成非法转租，那么在转租的时候要承担什么法律责任呢？

 

“陪读房”背后的“二房东” 

       

中考还没开始，哈市几所重点中学附近的房屋租赁市场已火得“一塌糊涂”。抢前抓早的家长们开始预订租房。几名专做出租“陪读房”生意的人介绍，越来越多的市民宁可租房搬到学校附近住，也不想让孩子把时间浪费在上下学的路上。

 

中考还没开始准高中生家长开始预订租房

 

昨天，记者来到哈三中群力校区对面的阳光颐养花园小区，了解租房信息。很多居民都说，他们也是租住户，对小区的情况并不了解。记者按照小区内的招租广告拨打电话，对方说，现在他有两套房子可以出租，一套是一屋一厨使用面积40多平方米，月租金为1400元。另一套是两屋一厨使用面积60多平方米，月租金为1600元。“这两套房子的招租广告是我昨天贴出去的。已经有好几个人打电话询问了，如果你想租就尽快来交租金，否则就会被别人租走了。”对方说。

 

孩子还没中考，家长就来租房子？对记者的疑问这名工作人员解释说：“现在的家长都会根据孩子的学习成绩预估孩子要报考的学校，一般都不会有什么大的偏差。早下手还有房子可以选择，要是等考试结束再来租房，肯定就租不到了。 就算孩子没有考上三中，家长最多也就损失500元定金。”

 

在哈十四中学对面的美晨家园小区，记者看到楼体上贴的大部分都是“求租”“求购”的小广告，没有一份房屋出租的广告。记者到这里的一家房屋中介求租，得到的答复同样是等到高三学生毕业后才会有部分出租屋空出来，让记者到时再来看看。随后，记者又来到十三中学附近的龙福家园小区，同样遇到一房难求的情况。

 

赚取房租差价“二房东”租下多套“陪读房”

 

采访中记者发现，在“陪读房”租赁市场火热的背后，有着一批被称为“二房东”的人参与其中。这些人长期租赁毛坯房，简单装修后再出租，从中赚取差价。

 

刘煜是一名“二房东”，目前他手里有20套“陪读房”。“这些房子大多都是租的毛坯房，只有三套租来时就带装修。”刘煜说，“‘二房东’一般不愿意租带装修的房子，这样的房子租金贵赚得少。可是现在房源紧俏，能租到房已经不易。虽然赚得少，也比没钱可赚好。”

 

刘煜说，他们一般会同房主签订6年承租合同，每年一付款。6年正好是两届学生的在校时间，一套房子可以租给两个陪读家庭。“以哈三中群力校区对面的阳光颐养花园小区为例，这个小区一屋一厨的毛坯房每月租金大多在800—900元，装修后租给陪读家庭每月租金至少1400元，一套房子一个月就可以赚500—600元差价。”

 

“在别人眼里出钱装修租来的房子并不合算，但是我同房主签订的是6年租赁合同，用1年房租差价装修房子，剩下5年的房租差价就是净利润。这笔账无论怎么算，都是稳赚。”刘煜说。

 

越来越多的人看到了转租的生意经。“以前我收房时房源很多，每收一套房还要挑一挑房子的格局和朝向。现在收房的人多了，同行竞争的压力也大了，只要一有房源出现很快就会被人收走，根本就没有办法挑房子的朝向、格局、装修等条件。”刘煜说。（哈尔滨日报）

 

二房东的法律责任

 

刘煜是一名“二房东”，目前他手里有20套“陪读房”。刘煜称，他们一般会同房主签订6年承租合同，取得房主转租的授权，而6年也正好是两届学生的在校时间。二房东，其实就是指与房东签订租赁合同后，又将房屋转租给第三人的承租人。根据《合同法》相关规定，采用以当事人同意为衡量转租是否合法的标准，转租经出租人同意的，为合法转租，除此之外为非法转租。

 

一、合法转租的法律责任

 

那么合法转租时，法律上“二房东”转租需要承担哪些责任呢？这需要分为两种情况，一种是合法转租，另一种是非法转租。那么，合法转租时，二房东、房东和新房客之间会产生如下法律责任：

 

（一）房东与二房东、二房东与新房客之间的租赁关系

 

房东与二房东之间的租赁关系，不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。二房东并应就因新房客应负责的事由所生的损害向房东负赔偿责任，只要发生了该损害事实并可归责于新房客，二房东就应负赔偿责任。此外，二房东与新房客之间的租赁关系。二房东为转租人，其与新房客之间的转租关系与一般租赁关系并无区别。

 

（二）房东与新房客之间

 

房东与新房客之间，并不存在直接的法律关系。但新房客应当直接向房东履行承租人应当履行的义务，房东也可以直接向新房客行使“二房东”的权利，在这些情况下发生的债务房东可向第三人要求偿还责任：

 

1、就新房客而言，负有保管租赁物的义务。不尽保管义务以致租赁物发生毁损灭失等损害时，应向房东负赔偿责任，二房东为连带债务人；对房东负有侵权损害赔偿义务，如其对租赁物构成侵权行为时，房东可直接向其请求损害赔偿，房东与二房东为连带债权人。

 

2、在租赁关系终止时，新房客对于房东负有返还租赁物的义务。此时二房东仍是连带债务人；除经特别约定，新房客对房东不负租金支付义务。

 

（三）转租是以二房东存有租赁权为基础的

 

在二房东的租赁权因合法终止等原因消灭时，新房客不能向房东主张租赁权。如因此新房客不能得到租赁权而受有损害时，新房客也只能向二房东请求赔偿。

 

需要注意的是，合法的房屋转租需要符合什么样的条件呢？房屋的转租必须符合的条件有以下三点：一是房屋转租，应当订立转租合同；二是转租合同须经原出租人书面同意；三是转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。

 

二、非法转租的法律责任

 

那么，“二房东”如果擅自转租房子会需要承担什么样的法律责任呢？分为两种情况分析，一种是未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权；另一种是未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定。

 

（一）未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权

 

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。

 

（二）未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定

 

根据《合同法》及相关司法解释规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。

 

二房东转租房屋的法律责任分为合法转租与非法转租：合法转租时，二房东与房东之间的租赁关系，不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。转租期间，如果因新房客的行为而对房子造成损害，二房东还应向房东负赔偿责任。然而，非法转租时，因未经出租人同意二房东擅自转租，所以房东依法享有解除权且转租合同效力待定。