房产抵押后如何出租或出售？

日常生活中，租房、买房常会遇到房屋抵押这样的纠纷，因为抵押合同的成立是不需要将抵押物转移给抵押权人占有的，这也就意味着抵押物实际上仍然由抵押人掌控，那么，被抵押的房屋在抵押人手里时，他是否有权处分该抵押物，将抵押的房屋出租或出售，抵押房屋出租或出售后的效力又应如何认定呢？

第一、抵押后的房屋是否可以出租

抵押后的房屋是可以出租的，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。

此外，房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序：收取孳息的费用；主债权的利息；主债权。

需要注意的是，虽然原则上适用“买卖不破租赁”，即房屋的权属在发生变更后如果还存在租赁关系的，租赁合同继续有效，但也存在例外情况。比如房屋在租赁前已经办理了抵押并进行登记，这时租赁关系就会因抵押权的实现而受阻，承租人的权益就难以保障。如果出租人在出租前未履行告知义务，则出租人应赔偿承租人的损失；但若承租人明知房屋已先前抵押仍执意承租的，则损失由自己承担。

第二、如何处理房产抵押的纠纷

房产抵押的纠纷分为两种，一种是先出售后抵押，一种是先抵押后出售。那么，房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？又或是房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人利益冲突应如何处理？

（一）房屋先出售后抵押

在商品房买卖合同有效成立后，出卖人在标的房屋上设置了抵押权，购房者起诉请求取得房屋产权的，可分别以下情况处理：

1、如果商品房买卖合同未登记，经登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房者的权利，也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为实现债权设定抵押权的，恶意损害第三人的行为不受法律保护。

2、在房地产开发企业不履行偿还贷款义务时，银行或其他抵押权人可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而购房者因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。

3、购房者的债权处于一种极为不稳定的地位，只要开发商不履行到期贷款债务，银行就可对该抵押物的房屋行使抵押权，而买受人的债权无法实现，只能依据《合同法》请求违约赔偿或者解除合同。

4、但是如果商品房买卖合同已经登记后，出卖人就该房屋向他人设定抵押权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。根据《民法通则》第八十九条、《担保法》第三十三条规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。

（二）房屋先设定抵押后又出售

房屋设定抵押权并经登记后，出卖人将该房屋又予以出售，涉及抵押权与购房者权益冲突的有以下两种情形：

1、如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》第49条规定，转让经登记过的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，非经通知或告知的，转让行为无效。在这种情况下，抵押权人可主张房屋转让行为无效。另外，根据《民法通则》第115条规定，非经债权人同意转让抵押物的，转让无效。

2、如果出卖人已通知抵押权人的，对该物的处分已获得抵押权人的同意，抵押权人可提前实现其债权；如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况，购房人仍然买受的，属于买收人自愿承担风险，法律上也不保护这种情形。

房产抵押不同于一般的动产抵押，它需要当事人去有关部门办理抵押登记，否则仅仅是签订抵押合同，抵押权是不能成立的。需要注意的是，虽然买卖不破租赁，但先办理抵押登记再出租的，损失由承租人自己承担。另外，抵押合同与购房合同的先后顺序也会影响合同效力，分为两种情况，一种是先抵押房屋登记后出售的，出卖人未通知抵押权人或债权人，转让无效，已经通知相应权利人的，由相应权利人自担风险。另一种是先出售后抵押的，登记的转让合同优先于抵押权；未登记的，抵押权优先。