零首付购房法律风险及其防范措施

中国人民银行出台了相关规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款最低降至20%。但是，我国还是有部分地方可以零首付购房，显然，这是不符合这一规定的。因此，零首付购房对于购房者、房产中介机构、银行来说都存在或多或少的法律风险，应谨慎对待。

一、对于购房者的法律风险及相应的防范措施

由于购房者在整个零首付购房法律关系中是处于相对弱势的地位，并且采用零首付购房方式的一般是经济条件暂时不是很好的消费者，所以是否选择零首付以及选择何种零首付方式，购房者千万要慎之又慎。对于购房者选择开发商或者中介机构垫资来支付首付的，应该首先要确保自身今后每月能有足够的资金可以兼顾偿还垫资和银行贷款，如果承受不了偿还垫资款及银行贷款的双重压力，就很容易发生断供的危险，从而进入银行的失信黑名单。

选择开发商垫资方式的，购房者一定要在和开发商签订合同前问清楚是否有垫资利息和手续费以及垫资利息的多寡、偿还期限、偿还方式，而且大部分开发商通常会和购房者另行签订一个合同，并在合同中明确约定，如果购房者未能依约还清垫付的首付款的，开发商有权收回房屋。对于这种情形，购房者可以向法院起诉合同无效，收回已付的购房款，并请求开发商赔偿损失。

实践中，还有一种变相垫资的方式，就是在购房者与开发商签订房屋买卖合同之外，另行签订一份购房者向开发商借款的借贷合同，用于购房者支付首付款。对于这种做法，学界有不同的看法，有些人认为这种做法违反了最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效的规定，和《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款的规定，而大部分人对这种以借款的形式垫付首付款的购房方式倾向于认为并不违反相关规定，并且在司法实务中，也有法院认可了这种做法，比如安徽合肥庐阳区人民法院审理的一起零首付借贷合同纠纷，法院最终判决向开发商借款用于支付零首付的购房者依约返还借款，并承担相关的违约责任。

如果购房者和开发商或者房产中介机构以阴阳合同或者高评高贷的形式骗取银行贷款的，银行很可能会解除购房者与银行的贷款合同，并追究购房者和开发商的违约责任，数额较大或者情节严重的，可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款的行为，进而可能导致被追究刑事责任。

另外，在开放商和购买者之间由于存在一份阴阳合同，所以当双方产生法律纠纷，购房者将难以依法依约追究开发商的责任，风险巨大，所以千万要避免采用这种做法进行零首付购房。

二、对于开发商的法律风险及相应的防范措施

对于开发商来说，主要存在两个法律风险，一个是行政责任，一个是民事责任。

对于行政责任，由于开发商串通购房者采取了欺骗手段帮助购房者以骗取银行贷款的方式实现零首付购房而可能被有关行政机关处罚，情节严重的，还可能涉及到刑事责任。防范这种风险的唯一办法就是安分守己，依法经营。而且开发商擅自打出的“零首付”售房宣传广告，可能还涉嫌虚假宣传的不正当竞争行为，从而可能被工商行政管理机关查处。

对于民事责任，主要是如果购房者不能依约按时偿还银行贷款，而开发商又提供阶段性担保的，开发商可能需要向银行承担连带还款责任，并且最终还可能有回购房屋的风险。如果购房者后期遭遇变故，无法按约定时间偿还甚至无力偿还开发商的垫资款的，可能还会面临无法回笼资金的风险。对于这种风险的规避要求开发商事先对购房者的经济状况、还款能力和征信记录等做到尽可能详细的了解，并事后及时了解购房者的财产变动情况，积极和购房者沟通还款事宜。

三、对于房地产中介机构的法律风险及相应的防范措施

房地产中介机构操作的零首付购房方式主要有以下几种：一种是之前所说的由房地产中介机构为购房者垫付首付款，然后向购房者收取一定的手续费或佣金；一种是通过疏通银行关系，做高房屋评估价或者协助房屋买卖双方签订阴阳合同来获取高额贷款，变相实现零首付；再就是帮助购房者将房屋做“二次抵押”，比如，中介机构帮助购房者在一家大银行贷款，然后将押在该银行的房产证再次抵押给另一家银行，以“消费贷”的名义贷到首付款。

对于第一种垫资方式类似于借款给购房者，存在的法律风险就是购房者的履约风险，防范该种风险的措施就是事前做好有关购房者经济状况、还款能力和银行信用等方面的调查，尽可能地将风险降到最低。

对于第二种虚构事实骗取银行贷款的方式，属风险最大，尤其是在目前国家对房地产业监管力度的不断加强和银行自身风险意识的不断提高的状况下。骗取银行贷款，轻则银行解除贷款合同，追究民事赔偿责任，重则追究刑事责任。

四、对于银行的法律风险及相应的防范措施

银行在整个零首付过程中都是处于发放贷款的一方，所以涉及到的法律风险归根结底主要就是能否收回所贷出的款项。银行的法律风险来源于内部监管的不严格，将贷款发放给了不该发放的对象，违反了中国人民银行的相关规定。要想规避无法收回贷款的风险，根本的方法就是严格落实中国人民银行关于个人住房贷款的相关规定。

不论是对于购房者还是售房者，抑或是贷款银行、中介机构，都应当谨慎操作零首付购房的有关事宜，零首付购房虽然并不违反法律规定，但国家出台了相关政策对其进行规范，所以大家应注意切勿违反国家政策，以免给大家增加一些不必要的麻烦。并且在签订、履行与零首付购房有关的合同过程中，大家要切记依法行事，否则可能产生民事责任，甚至是刑事责任。