借名买房的法律风险与防范措施

近年来，借名买房的现象越来越多。原因多种多样，主要有三类，规避法律政策，如为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。借名买房是房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的一种行为。借名买房通常发生在熟人或者亲人之间，但是现实生活中还是存在诸多风险，那么，借名买房存在哪些法律风险？又该如何防范这些法律风险呢？

一、借名买房双方当事人面临的风险

借名买房双方当事人面临的风险分为出资人面临的风险与登记权利人面临的风险：

第一、出资人所面临的风险

1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。

2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。

3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。

4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。

第二、登记权利人面临的风险

1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。

2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。

3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。

二、如何降低借名买房的法律风险

鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，将风险降至最低：

第一、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

第二、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

第三、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

第四、注意保存购房手续，付款证明，如银行转账记录、收据收条、还贷记录等，购房发票，房产证书等书面证据材料。

最后，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏。此外，借名买房实质就是利用政策优惠规避法律买房，但是任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。所以，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如选择其他合法的投资渠道。