房屋转租过程中应注意的问题

近些年由于房价的不断高涨，房屋租赁市场一度呈现繁荣，而在房屋租赁过程中，为了能够减少自己的开支，有一部分会选择将已租房屋的另外卧室出租给他人使用，即我们通常称之为转租。房屋转租其实与一般的租赁房屋差不多，同样需要我们在转租过程中在某些方面多加注意。

房屋转租时应注意的问题

依据我国民事法律的规定，房屋的合法转租需满足以下几项内容：房屋转租，应当订立转租合同；转租合同须经原出租人书面同意；转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。而若构成合法转租，原出租人，转租人以及承租人将产生如下法律责任。

首先，原出租人与转租人之间的租赁关系，不会因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。还需注意的是次承租人在此期间造成房屋损害的，转租人应向次承租人承担损害赔偿责任，即只要发生了损害事实并可归责于次承租人的，转租人就应负相应的赔偿责任。并且转租人与次承租人之间的转租关系与一般的租赁关系并无区别。还应注意的是，转租人将租赁的房屋转租出去是以租赁权存在为基础的。若租赁权因合法终止等原因消灭时，次承租人是不得向原出租人主张权利的，此时，只能向转租人请求赔偿。

其次，此时就应注意，原出租人与次承租人之间并不存在直接的法律关系，但是，次承租人应当直接向原出租人履行承租人应当履行的义务，原出租人也可以直接向次承租人行使权利，在发生以下情形时，原出租人可直接向第三人要求偿还责任。就次承租人而言，负有保管租赁物的义务。不尽保管义务以致租赁物发生毁损灭失等损害时，应向原出租人负赔偿责任，而转租人为连带债务人；还应注意的是若第三人对租赁物构成侵权行为时，原出租人可直接向其请求损害赔偿，原出租人与转租人为连带债权人。而在租赁关系终止时，次承租人对于原出租人负有返还租赁物的义务。此时转租人仍是连带债务人；除经特别约定，次承租人对原出租人是不负租金支付义务的。

在我国民事法律关系中，为了能够充分保障出租人的合法权益，对于承租人做出了相应的限制，若承租人在房屋租赁期间，未经出租人许可擅自转租房屋的，出租人将依法享有解除权，而转租合同的效力也将待定。依据我国的合同法以及相关的法律解释，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

房屋转租合同无效的情形

房屋转租协议无效将直接影响到次承租人的切身利益，尤其是作为次承租人来说，面对二手房屋租赁时更要谨慎，对于建筑是否违章，建筑物使用期是否已满以及承租人是否拖欠租金等情况有一个明确的了解，否则将产生转租协议无效的情形。

首先，依据我国法律的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。其次，交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而无效。

作为转租人，在签订转房屋转租协议时，对于原房屋租赁协议的有效期限应该有一个明确的认识，转租合同也只能在原租赁合同的有效期限内发生效力，若转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定属于无效，作为次承租人的房屋使用者的权利将得不到保障。不过，如果因为转租人的原因导致次承租人的租赁权受到损害的，次承租人可以根据转租合同的约定，要求转租人赔偿损失。