如何处理五种典型房屋买卖合同纠纷？

生活中，开发商逾期交房、逾期过户、一房二卖等违约行为，屡见不鲜，而往往开发商违约后，却拒绝承担相应责任，遇到这种情况，购房者有权依照相关法律规定，要求解除房屋买卖协议或要求开发商承担相应违约责任。为有效制裁和遏制欺诈违约等严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立，处理不同的房屋买卖合同纠纷，我们最好采用不同的方法，对症下药。以下就是关于关于如何处理五种房屋买卖合同纠纷的法律依据：

一、逾期交付房屋纠纷

第一、只要不构成不可抗力，卖方就应当承担违约责任。

第二、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第三、法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

二、权属证书缺失引发的纠纷

逾期办证超过一定期限，买房人可以主张解除合同并主张违约金，实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。“一定期限”其实是届至合同约定的交房日，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求解除合同。

三、一房二卖纠纷

第一、由于两份合同涉及的标的为同一房屋，而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人，该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现，买房人有权解除合同，并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第二、结合惩罚性赔偿责任原则与商品房买卖合同纠纷的司法实践，在相关司法解释中明确规定了，商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人即一房二卖；

3、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实上或者提供虚假商品房预售许可证明人

4、在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第三、由上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可申请出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

四、房屋质量纠纷

实践中，譬如承重墙、梁开裂；外墙、外窗、卫生间渗水；墙面不垂直；大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。针对房屋质量的问题，具体可以分两类情况处理：

第一、普通的房屋质量问题，商品房主体结构质量不合格不能交付使用，开发商有质量保修的责任。第二、严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张解除合同即解除合同并赔偿损失。

需要注意的是，对于买房人来说，在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书，并对交付的房屋进行验收。

五、房屋面积误差纠纷

第一、买卖双方应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，则按以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实际面积结算房屋价款；

2、面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权解除合同。

第二、买房人要求解除合同的。开发商应当在买房人提出解除合同之日起30日是内将买房人已经支付的房屋价款退还给买房人，同时支付已付房款利息。

第三、买房人不解除合同。

1、产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买房人。

2、产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在含3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买房人的绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3、因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

综上所述，如果发生上述五种情形，买受人除了可以要求解除合同外，如果开发商既构成根本违约，又构成欺诈情况的，买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，即购房者可以要求双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。面对商品房买卖合同中常见的五种纠纷，处于弱势地位的买房人为了能顺利取得房屋，往往有意无意地忽略了法律对于自己的保护，从而导致利益严重受损。实践证明，一旦遭遇了房屋买卖合同纠纷，最好的方法应该是用法律武器积极维权，争取自己应得的利益。