收藏评论

分享到

论不动产登记与权属确认

《法律适用》 2017-02-07 08:59:00

【关键词】 不动产登记，权属确认，登记簿推定力，举证负担规范

【摘要】 物权变动的“权源”是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。从民事诉讼程序看，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担规范。《物权法司法解释一》第2条是指登记物权状态与真实的物权状态不一致，“真实权利人”应当是“真实物权人”，只有原告提供的证据能够证明上述事实，其确认物权的请求才能够得到支持。

【全文】

一、不动产登记的民法属性与法律效果

《物权法》第9条规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。这确立了基于法律行为发生的物权变动的主要模式即债权形式主义模式。在这一模式下，不动产物权需经登记始发生物权效力。由于基于法律行为发生的物权变动是物权变动的主要方式，故不动产登记在多数情况下是不动产物权变动生效的要件，因此，正确认识不动产登记的法律性质是正确理解不动产登记在物权权属确认中作用的前提和基础。笔者认为，我国的不动产登记在性质上具有复合性。不动产登记行为本身是行政机关的行政行为，但不动产登记更是不动产物权的公示方式，这是不动产登记的民法属性，也是其产生和存在的基本定位。

首先，从不动产登记制度的产生和发展历史看，不动产交易需要一种既能确证权利正当性又能保持社会记忆的公示形式，而登记机关对物权状态进行记载并制作表明权属和客体状况的证书，更明确地记载权利人享有的物权类型，比占有更容易表征标的物的物权，登记因此作为不动产物权变动公示手段登上“舞台”。同时，由于不动产物权是涉及国计民生的重要权利，故国家机关基于国家行为权威性、严肃性的特点承担了不动产登记的职能，公众基于对公共权力机构权利来源可靠性的认同以及对于公共权力本身的信赖，从而很自觉地认同“登记的权利即享有的权利”。[1]由此可见，不动产登记的目的并非是国家要对不动产交易进行干预，其制度价值也不在于行政管理，而是在于对不动产物权的得丧变更进行公示，为外界知晓，维护交易的稳定与安全。

其次，从不动产物权的公示方式看，不动产登记是不动产物权的公示方式，其并非必然作为不动产物权变动的生效要件。从比较法上看，法律通过物权公示原则保护第三人的交易安全，存在两种立法体例：一是公示生效主义，即非经公示，不发生物权变动；二是公示对抗主义，即是否公示，不影响物权的变动，仅影响物权是否具有对抗第三人的效力。就我国而言，基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记生效为原则，登记对抗为例外。建设用地使用权、房屋所有权等不动产物权变动须经登记才能发生物权效力，土地承包经营权和地役权则自合同成立时发生物权效力，未经登记的法律后果只是不得对抗善意第三人。至于非基于法律行为发生的物权变动，如依据人民法院导致物权变动效果的法律文书、政府的征收决定等，其生效于裁判文书、征收决定发生效力之时，而不是在不动产物权进行登记之时。可见，不动产物权生效与不动产登记实处于不同的法律维度，两者不能等同。法律规定不动产登记的主要目的在于公示，公示的目的又在于产生公信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其真实的权利状态，并与登记权利人进行交易。

再次，从不动产物权变动的原因看，不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，我国的主要物权变动模式是债权形式主义，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，但“要件”不能等同于“原因”。不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号，然后就是通过登记将该物权变动向社会公示。不动产物权变动的原因行为无效或者被撤销的，不动产物权即使办理了登记也会相应无效或者被撤销。相反，如果原因行为有效，登记因程序违法被撤销的，权利人仍可要求对方当事人继续履行原因行为所设定的义务，协助办理登记手续并获得不动产物权。可见，不动产物权的变动从根本上说取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。因此，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。至于非基于法律行为发生的物权变动，根据《物权法》第28条至第31条的规定，依据相应的事实行为或法律规定直接导致变动，未经登记的，只影响权利取得人的处分权，故登记更非不动产物权变动的要件，而仅为不动产物权的处分要件。

由上所述，物权变动的“权源”是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。从民事活动的基本特征看，物权变动和债权变动，应该都是当事人效果意思追求的结果，在民法理论和实践上必须彻底地坚持意思自治原则。因此应把不动产登记理解为当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，或者理解为物权变动的生效要件，而不能把不动产物权变动解释为行政权力的物权授权，这才是符合民法基本精神的。[2]这是不动产登记最为根本的民法属性之所在。

但同时，对不动产登记民法属性的理解亦不能脱离法律规定的不动产物权变动模式这一基础。实践中，有观点认为，既然不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为，那么登记在判断物权归属时就不具有绝对效力，即使不经登记，仍然是物权。在基于法律行为发生的物权变动中，当事人之间法律行为所包含的合意与登记不一致时，可依当事人之间的真实意思表示为依据直接确认不动产物权的归属。笔者认为，这种观点虽然在诸如土地承包经营权、地役权等以登记对抗为原则的不动产物权变动时在结论上是成立的，但其立足点已经出现偏差，实际上混淆了物权与债权，与物权法规定的物权变动的主要模式和要件在根本上相违背，将导致虚化不动产登记在物权变动中的法律作用或效力的后果，因而是错误的。以实践中最为常见和典型的物权变动形式，即以登记为生效要件的基于法律行为发生的物权变动为例，当事人之间的原因行为固然是不动产物权变动的核心推动力，但同时，依法律规定，不动产登记亦为其生效要件之一，登记完成才标志着不动产物权变动的最终完成。如果仅仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的“物权变动”因欠缺生效要件而未发生物权效力。例如，当事人之间买卖一套商品房，签订了房屋买卖合同，但尚未办理房屋所有权转移登记，此时，虽然当事人之间形成了房屋买卖法律关系，但房屋所有权并未从出卖人转移到买受人，在房屋所有权转移登记完成时才最终发生房屋所有权变动的法律效果，买受人才享有法律认可的房屋所有权。可见，虽然不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式，但在常见的基于法律行为发生的物权变动中，法律赋予不动产登记生效要件的法律地位，这也是不动产登记民法属性的重要构成。对此，不应忽视，更不能罔顾不理。否则，将构成对我国现行法下主要物权变动模式的违反和背离。

综上，在不动产登记的民法属性及法律效果的问题上，可得出如下结论：一方面，不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式，据此应区分民事诉讼程序与行政诉讼程序。当事人对不动产物权归属产生的争议，实质上存在于平等民事主体之间，而与登记机构之间并无实质争议，故由此提起的诉讼属于民事诉讼。另一方面，在以登记为生效要件的基于法律行为发生的物权变动中，不动产登记是不动产物权的生效要件之一，据此在确认不动产物权时应区分物权关系与债权关系，下文对此将详细探讨。

二、不动产物权权属争议中的“真实权利状态与登记状态不一致”

不动产物权权属争议中，最为常见的纠纷类型就是在“真实权利状态与登记状态不一致”时，真实权利人主张其应为不动产物权人，从而请求确认其享有物权。“真实权利状态与登记状态不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律赋予不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力，这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。

（一）不动产登记簿的权利推定力与权属争议

《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言，该条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这主要包括了以下两层含义。

一方面，不动产登记（簿）的推定力是指法律上的权利推定。理论上，被推定的法律要件可以是一个事实（事实推定），也可以是一种权利状态（权利推定）。前者是指法律规定以某一事实的存在为前提，并以此来认定待证事实存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认的情形，即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。从不动产登记簿的制度演进和法律赋予的功能看，不动产登记簿对有关不动产的面积、坐落、结构、层数、用途等自然状况的记载不能适用推定力。

另一方面，不动产登记（簿）推定力作为一种权利推定，本质上是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。

（二）物权关系与债权关系之区分与权属确认

实践中大量的不动产物权权属争议更多地发生在基于合同法律关系的当事人之间，如借名买房、挂靠开发房地产纠纷。在这种情形下，实际出资购买房屋或投资开发房地产的一方当事人（可称为借名人、挂靠人）并非登记权利人，但其与登记权利人之间往往通过口头或书面协议约定房屋所有权或土地使用权的实际所有权为借名人或挂靠人享有，在双方当事人对房屋、土地权属发生争议时，应作何认定？下面以借名买房引发的所有权确认纠纷为例加以分析。

对此，一种观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。[3]这种观点可称为“物权说”。

有观点在基本认同“物权说”结论的基础上，对于“物权说”论证的过程提出了不同看法。该观点认为，当事人之间通过借名的方式购买房屋，其本质是当事人之间通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示的形式，当事人之间借名购买房屋构成虚伪表示，其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为则构成隐藏行为。而虚伪行为在此种情况下应被认定为无效，故据此作出的权属登记因此而丧失了不动产物权变动的基础关系，从而不发生相应的物权效力，至于被隐藏的行为实为借名人买房，其是否有效，则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定，如不存在无效的情形，则借名人确认物权的请求应当被支持。

另一种观点则认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。[4]这一观点可称为“债权说”。

笔者赞同后一种观点。究其根本，对于此种类型的权属争议，应作何种处理，实取决于对于物权关系与债权关系之区分以及不动产登记在此类法律行为中作用的正确认识。

在借名买房关系中，实际上主要存在两个合意：一个是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人（或被借名人）与第三人之间达成的买卖房屋，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。这两个合意在一般情况下应当是一致的，但在借名买房的情形下则出现了分离。对于这两个合意以及由此形成的法律关系和权利的性质，应作区分理解。

对于前者，首先应当承认的是在当事人之间形成了合同关系，[5]这点并无异议，当事人的合同约定在法律规定的框架下直接发生法律效力。但对于当事人该约定的意思仍需根据合法性解释原则加以理解，由于房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果，因此，当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定不发生物权效力，房屋所有权因此并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。

对于后者，不论房屋出卖人是否知道借名人和登记权利人之间的借名买房关系，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成了房屋买卖的合意，房屋买卖合同依法成立，在该合同不因违法而无效的情形下，登记权利人据此完成了房屋所有权登记，就当然合法取得了房屋所有权。至于“物权说”中有人提出的当事人之间通过借名的方式购买房屋，系虚伪表示，在性质上属隐藏行为，从而应否定登记权利人取得物权的论断。笔者认为不能成立。虚伪表示指表意人与相对人通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示。在虚伪表示中，表意人没有作出意思表示的真意，相对人对此明知并达成合意，因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名买房关系中，借名人确有通过被借名人购买房屋，并将房屋登记于被借名人名下的法律拘束意思，出名人也在这个意义上为允诺，双方达成真实的意思表示，并且据此与房屋出卖人签订房屋买卖合同。因此，借名买房合同并不构成虚伪表示。

“物权说”的支持者认为，在借名买房的情形下，借名人已经享有了事实物权，故确认其物权自是当然之义。笔者认为，理论上所谓的“事实物权”，是与“法律物权”相对的概念。所谓法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权；而事实物权则是与法律物权分离的真正物权，它是指“在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权”。借名人对房屋享有的所有权就属于事实物权中的“符合当事人本意的事实物权”。在这种情况下，本应取得法律物权的权利人以保留物权的意思表示，委托或者指令他人就同一标的物享有法律物权，则该权利人享有事实物权。[6]该学说提出是在《物权法》实施之前的2001年，如果说在当时尚有实践中的适用空间的话，那么，在《物权法》已经确立物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式的今天，所谓的“事实物权”至少在以登记生效为要件的基于法律行为发生的物权变动情形下，已经不再有具有法律上的依据或者是合法性基础了。正如前文所述，在借名买房情形下，根据《物权法》的规定，要取得房屋所有权，则不仅需要有效的原因行为作为要件，而且需要具备登记作为生效要件之一，两者缺一不可，因此，所谓的“事实物权”因欠缺法律规定的设立或变更一个物权所应具备的生效要件而不能成其为物权，既如此，又何来确认借名人享有房屋所有权呢？

“物权说”在认为借名买房情形下应当确认借名人的房屋所有权的基础上，还主张应当区分对内和对外关系。在不涉及第三人利益的情况下，物的支配秩序即物权的静态利益，相对于物的交易秩序即物权的动态利益，更具有重要性，故法律以保护事实物权为基本出发点。但在涉及借名人与登记权利人以外的第三人也就是对外关系时，立法和司法保护的基本出发点是法律物权，原则上保护登记权利人的法律物权。保护法律物权的目的，是以此保证交易第三人取得物权的可能性，维持交易秩序的畅通与安全。维持法律物权的正确性，对保护第三人利益和维护交易安全意义重大。其法理基础在于，因借名登记而产生的法律物权与事实物权的分离，归因于借名当事人双方，该双方之间的法律关系相对于第三人来说，是一种内部关系，这种内部关系很难抗衡代表社会交易秩序的外部关系。因而，法律物权与事实物权分离所产生的权属冲突，对第三人来说，仅是借名双方的内部冲突，而与其无关。进一步说，第三人作为该内部关系的局外人，没办法也无义务了解其中的内容，只能且只需根据物权公示的形式即登记作出判断，推定登记权利人享有正确、合法的物权。因此，一旦法律物权与事实物权分离涉及到第三人利益，就必须采用能够保护第三人利益的标准，即物权公示原则。[7]实践中的第三人主要可分为两种：一类是登记权利人的一般债权人，其已经获得生效法律文书对其债权的认可，并据此申请强制执行借名登记的房屋。另一类与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易的人，该第三人依是否已经办理房屋所有权转移登记为标准，又可分为针对借名登记房屋享有请求权的合同债权人和已经办理完毕登记而取得物权的人。

对于第一种情况，依据“物权说”，显然应当保护登记权利人的一般债权人的强制执行债权。在“债权说”下，由于借名人对登记权利人亦只是一般债权人，故一般情况下也不能够阻止其他债权人强制执行借名房屋以实现债权。在结论上，两者是一致的。

对于第二种情况，按照“物权说”，登记权利人并非真实权利人，则其处分房屋的行为当属无权处分，究竟应保护真实权利人还是第三人的权利，应看第三人能否善意取得房屋所有权。如此，则在未完成登记的情况下，因不符合善意取得的构成要件，故不能取得房屋所有权；在完成登记的情况下，则看是否符合善意取得的其他构成要件。在“债权说”下，由于登记权利人就是真实物权人，其享有的是合法的房屋所有权，故登记权利人将房屋出卖给第三人，虽然违背了其与借名人的约定，但这仅仅是对借名人的违约行为，并不能否认其对外的处分行为系有权处分。因此，不论第三人是否已经进行了不动产登记，认定被借名人与第三人之间的合同效力及第三人取得房屋所有权是否有效，并不需要审查是否符合善意取得的构成要件。在结论上，“物权说”与“债权说”截然不同。

笔者认为，“物权说”在这一问题上存在重大缺陷。第一，其区分内外部关系的初衷与效果虽然不错，但在仅涉及内部关系时，认为应确认借名人的房屋所有权，即裁判只是对借名人本来就享有的所有权这一事实的确认，而在涉及外部关系时，又对借名人确认物权的请求不予支持，从而在实际上否认了借名人享有物权；而且，如果当事人单独通过内部关系诉讼完成了确权，则在法律上登记权利人就不是真实物权人，则如何解释在此后又有第三人提起针对登记权利人的债权债务诉讼后，又将该不动产确认为其对第三人承担债务的责任财产。可见，“物权说”在这里出现了逻辑混乱。第二，其支持登记权利人的强制执行债权人可针对借名登记的房屋实现债权，但在第三人与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易时，却以能否构成善意取得来区分是否保护第三人的权利，实际上导致了针对该借名不动产享有债权或者通过合同取得登记的人想要获得保护所需要的条件，远高于债权并不直接针对该借名不动产的第三人的债权获得保护所需的条件，“物权说”在这里出现了的权利保护的失衡。相反，笔者认为，“债权说”则保持了逻辑上的一致，在对外关系上仍然基于借名人是债权人的基本点，处理与相关权利的冲突问题。上述第一种情况无需多言，第二种情况下认定属于有权处分，也并不会造成价值追求方面的短板。在此情况下，因属有权处分，故即使第三人主观上明知或应知登记权利人与借名人之间的借名关系，在已经完成登记的情况下仍可取得所有权，在未完成登记的情况下则可参考一房数卖时的处理规则对由谁取得房屋所有权作出裁判。有观点认为，在第三人已经取得房屋所有权后，借名人无权向第三人主张权利，仅得向登记权利人请求违约损害或根据不当得利请求获利之返还，借名人借他人名义进行登记虽存在一定的可非难性，但因此承担如此巨大的风险，则有悖比例原则。笔者认为，此观点不能成立，相反，借名人借名买房往往是为了规避政策而追求自身的某种利益，其就应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可所带来的相应风险，与比例原则并不背离。

从实践中的借名买房案件看，当事人借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策的目的。虽然这些政策性文件均非法律、行政法规，但如保障性住房限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，普通商品房限购政策、信贷政策，是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，当事人之间通过借名买房行为，实际上是对这些政策的架空，故在法律上具有一定的可非难性。如持“物权说”，以为规避普通商品房限购政策而借名买房为例，则此时可确认借名人的房屋所有权，但这将导致限购政策所要实现的目的的落空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。“物权说”在借名购买保障性住房的问题上，则试图通过否定借名买房合同的效力的途径来最终回避其确认权属在结论上的不恰当。但在“债权说”下，则可较为圆满地得到解决。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持，其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。可见，正确认识了借名人对房屋权利的性质，相应问题将迎刃而解。而且，笔者认为，这样的处理结果，使借名人在不具备购房条件时始终只能对登记权利人享有债权，而不能取得对房屋的所有权，借名人通过借名买房所要达成的目的将不能实现，其在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险，而这正是这种行为应当受到法律非难的体现。可见，“债权说”在处理这类房屋的借名买房问题上较好地实现了法律效果与社会效果的统一。

综上所述，对于不动产物权权属争议的正确处理，离不开对“真实权利状态与登记状态不一致”涵义的正确理解，从根本上应建诸于对不动产登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。

三、物权权属确认之诉的形式与实质

行文至此，可能会有人提出疑问，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释

（一）》（以下简称《物权法司法解释一》）第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”如果按照本文观点，则该条规定的适用范围就非常有限，进而物权权属确认之诉的价值也将大打折扣。对此，笔者不敢苟同。这种观点实际上并未认识到物权权属确认之诉的形式与实质之区分。

就形式而言，物权权属确认之诉，具有独立的程序价值。所谓确认之诉，是指原告请求法院确认其与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉。就确认之诉的程序启动而言，当事人是基于自己对法律关系的认识，请求法院确认其与对方当事人之间是否存在某种法律关系。在物权权属确认的诉讼程序下，主要是当事人基于自己的认识，认为其享有物权，从而提起诉讼。这其中，就包括了该当事人实际上确实享有物权而提起的确认之诉，也包括该当事人实际上并不享有物权，但其基于自身认识认为其享有物权，而提起的确认之诉。《物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”从程序法上理解，利害关系人自然可以是任何与特定的物就物权的归属和内容有相应权利诉求的人，不能认为当事人依据协议享有的是债权请求权，就否认其提起确认之诉的诉权，认为其不能提起物权确认之诉。只不过，这与其物权确认请求最终能否得到支持之间并无必然联系。因此，物权权属确认之诉的程序价值具有与实体价值相对独立的属性，并不能把两者完全等同视之。

在能否确认物权的实体判断上，由于确认之诉仅就某种权利或法律关系以及事实的存在与否予以宣告，从而其根本不能导致任何权利的变动，故在物权权属确认中，能够实现物权权属确认的，应当限于已经享有物权的人，依法主张确认其物权，对于并未依法享有物权的人，请求确认其享有物权的，则显然不能得到支持，否则，将构成对现存的物权状态的变动，而这显然有违确认之诉的功能。从实体意义上讲，在不动产物权确认的场合，意味着真实的物权状态与登记物权状态不一致。笔者认为，《物权法司法解释一》第2条所称的确认物权能够得到支持的情形，应当限于当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实物权状态不符、其为该不动产物权的真实物权人。这也与该条规定的文义相符，该条中的“真实权利状态”是与“不动产登记簿的记载”相对应的，而不动产登记簿记载的权利状态显然是物权状态，而非债权状态，故这里的“真实权利状态”只能是与之相对应的物权状态。

而且，如此理解的适用范围，也符合《物权法》对不动产物权变动模式以及不动产登记制度的规定。既然物权法确立了形式主义为主的物权变动模式，明确了不动产登记所具有的除公示不动产物权之外，在这种物权变动模式下作为不动产物权生效要件的法律作用，即使当前不动产登记的公信力不太强，我们也不应虚化不动产登记的法律功能和效用，而是应当站在引导民事主体把自己所追求取得的物权通过不动产登记的方式加以公示，使得真实的物权状态与登记的物权状态尽可能地实现一致。如果我们不作这种理解，物权法定和物权公示公信原则的价值意义将受到严重损害，也将进一步导致今后实践中物权观念的越发淡薄，由此产生更多的纠纷和争议。因此，笔者认为，上述《物权法司法解释一》第2条适用范围的解释也完全符合《物权法》规定的基本精神以及法律指引作用的基本遵循。

实际上，按照本文第三部分中的“物权说”观点，对于《物权法司法解释一》第2条的适用，与按照“债权说”观点的适用，在大部分问题处理的最终效果上是一致的。如在内部关系上，借名人最终都能够取得物权，在对外关系上，借名人最终都无法对抗第三人的权利，从而不能实现物权。因此，认为对《物权法司法解释一》第2条作上述解释，将会使得物权权属确认之诉的价值将大打折扣的观点，并不成立，物权权属确认之诉的价值空间并未因此受到挤压。

四、结论

归结起来，基于以上分析，主要可以得出如下结论。

（一）物权变动的“权源”是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认，不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式，据此应区分不动产物权权属确认民事诉讼程序与不动产登记行政诉讼程序。

（二）在以登记为生效要件的基于法律行为发生的物权变动中，不动产登记是不动产物权的生效要件之一，仅有原因行为但未完成不动产登记的，因欠缺不动产物权的生效要件而不发生物权变动的效力。

（三）法律赋予不动产登记（簿）以权利推定力，但作为一种权利推定，就意味着可能存在“真实权利状态与登记状态不一致”，从民事诉讼程序的角度看，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范。

（四）对于合同法律关系的当事人之间就合同所涉不动产物权归属发生争议的，应区分物权关系与债权关系，当事人关于不动产物权归属的约定，在以登记生效为要件的物权变动模式下，不具有物权法上的效力，不符合物权变动生效要件，其性质为债权而非物权，当事人之间的争议应基于合同约定的债权债务关系加以处理。

（五）《物权法司法解释一》第2条所称的“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的涵义是指登记物权状态与真实的物权状态不一致，所谓的“真实权利人”应当是“真实物权人”，只有原告提供的证据能够证明上述事实的，才符合《物权法司法解释一》第2条规定的情形，其确认物权的请求才能够得到支持。

【注释】：

[1]屈茂辉：《物权法•总则》，中国法制出版社2005年版，第345页。

[2]孙宪忠：“我国物权法中物权变动规则的法理评述”，载《法学研究》2008年第3期。

[3]持此观点的裁判，可参见林志与WANSU LIAO（廖皖苏）房屋所有权确认纠纷案，转引自万发文：“隐名购房协议的效力认定及所有权的确认”，载《上海房地》2014年第5期。

[4]参见周峰、李兴：“隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究”，载《法律适用》2012年第8期。