女子租房谈好的价格屡被涨，租房公司是否构成违约

看中房子后突然被要求每月加价100元才能租；签订合同后准备搬家时又被告知必须再每月加价100元方能入住，这样接连被涨价，租客感觉自己掉入了租房中介公司的“陷阱”中。实际生活中，租房销售人员利用租客急迫想租房的心理，涨100元左右的房租的事情普遍发生，但实际上，如果租客与租房公司签订合同，销售人员的行为是有违《合同法》的。

 

女子租房谈好的价格屡被涨 公司：新员工记错价格

 

接连被微领地创客空间运营管理股份有限公司（以下简称“V领地”）销售人员涨价，刚刚海外留学回沪的宫小姐第一次租房，就掉入到了“V领地青年社区”销售员的“套路”中。

 

谈好的价格连续涨价

 

宫小姐是山东人，留学回国后打算在上海实习，就打算先租间房子。元旦过后，她在豆瓣上海租房上看到了“V领地”的租房信息。

 

租房信息上称“V领地青年社区距8号线芦恒路地铁口仅500米”，地址位于闵行区林恒路18号。户型是宫小姐想要的loft户型（loft户型面积在30-50平方米，层高在3.6-5.2米左右），带有独立卫生间，精装修，配有空调，液晶电视，床，衣柜，电脑桌和椅子等。

 

心动后，宫小姐就加了房源发布者王某的微信，并约了1月3日看房型。看房时，宫小姐看中了一户面朝绿树的房子，月租2990元。当宫小姐表示自己先租6个月时，王某声称，6个月是短租，房租要加100块钱，因为这间房子要一年起租。宫小姐想，短租加100块钱也能理解。

 

1月6日，宫小姐以3090的价格与对方签订了社区用房定购合同，付了500元定金，收到一张预定金500元的收据。

 

“签合同那天，我一再和王某强调，不能再变卦价钱了，他说不会加了。我还让他写了个承诺书，他在短信上发过来了。据宫小姐提供的短信，记者看到对方电话号码显示为1358585****，内容为“本人承诺，答应宫小姐租房条件，合同期限6个月押二付二，3090元，C301房间，违约退500元。”

 

然而，1月7日下午，宫小姐又收到了王某发来的微信消息。“他在微信中说，房间申请不下来，需要每个月再加100元。”

 

业内：加价进自己腰包

 

接到投诉后，记者来到位于林恒路上的“V领地”。附近一名身穿保安制服的人员告诉记者，该酒店式公寓还是很受年青人的欢迎，来看房的人几乎几每都有。“不过也经常可以听见看房的人跟那些个销售人员吵架，远远听到应该是关于租金突然涨价的事情。”

 

随后，记者来到附近几家房产中介公司进行了解。对于突然涨价的情况，某房产中介人员陈先生笑称：“那有那么多的突然情况，他们就是吃准了客人想租房的心理，而且感觉几十块不多，就会提这些要求，很多人最后都会同意，再加的钱最后都是进这些销售人员自己的口袋。”

 

另外一名中介人员丁先生说：“我的一个室友就在做‘V领地’，经常听到其诉苦，不临时涨价，赚不到钱，租一套房出去赚几百元回扣，临时提个价，赚的相当于租了两套出去。”

 

V领地：不允许临时加价

 

“V领地”品牌市场部负责人赵小姐向记者介绍，公司确实收到了宫小姐的投诉，并对情况进行了了解。“初步的调查结果是王某把房屋的价格记错了，所以才有了增加100元的情况。我们每套房源，长租和短租的价格也是不一样。”

 

赵小姐同时介绍，王某是一名新员工，所以才会出现了类似错误。她表示，公司决不允许销售人员有临时加价的行为，此次事件中，确实是公司员工出错。目前，公司已为宫小姐提供了两套解决方案，一是按原签合同价格可以让她继续入住，第二是退还500元定金。

 

律师说法：可主张违约赔偿

 

北京观韬中茂（上海）律师事务所葛志浩律师介绍，合同的成立以双方真实意思表示为基础，合法的合同具有稳定性，除非经双方协商一致之外，任何一方均应遵守其中的各项约定。

 

根据宫小姐的描述，其与上海微领创客空间运营管理股份有限公司签订了房屋租赁合同，合同中也对房屋的租赁价格、租金支付方式等关键要素进行了明确的约定，且该合同最终也得到了“V领地”的认可，那么双方应严格遵照执行。虽然销售人员一再提出各种理由，要求对租金进行上调，但这些理由只能代表一方意愿，除非得到宫小姐的认可并修改合同，否则该行为不会对任何一方产生法律约束力。在此情况下，宫小姐拥有两个选择，一是要求继续履行合同，二是选择解除合同并主张违约赔偿。违约赔偿的标准既可以参照定金条款，也可以根据宫小姐在此期间所承受的实际损失。（新闻晨报）

 

违约责任的认定

 

正如新闻中律师的分析，根据租客宫小姐的描述，销售人员连续不断地要求涨房租，很明显是未按房屋租赁合同履行，是构成违约的，宫小姐可以主张对方承担违约责任。

 

那么，除了宫小姐遇到的这种情况外，还有哪些行为是可能构成违约的呢？根据民法通则、合同法的规定，以及目前我国的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：

 

第一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在（如尚未成立，或已被解除，或被宣告无效），则不发生违约行为。

 

第二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。

 

第三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小；而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。

 

第四，因果关系，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。

 

违约责任的承担方式

 

因违约责任具有补偿性，当一方违约使合同关系遭到破坏，守约方的利益失去平衡时，法律就要通过违约责任的承担方式要求违约方对受害人所遭受的损失给予补偿。具体的承担方式有：

 

1、继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的，守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行，直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况，比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。

 

根据《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

 

2、采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件，在不需继续履行而只需采取适当补救措施时，即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

 

根据《合同法》第111条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任；第112条条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

 

3、违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

 

根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；第114条第3款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

 

4、赔偿金。指合同各方在合同中约定的，一方因违约给对方造成实际损害的，按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

 

根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

 

除此之外，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

 

春节过后，肯定有一大批小伙伴们要来北京或者其他城市发展，就会面临租房的相关问题。好律师网提醒大家，租房时一定要警惕风险，认真审核房屋租赁合同，如若遇上新闻中宫小姐此类遭遇，应拿起法律的武器捍卫自身合法权利。