最高法明确“一房数卖”“以房抵债”等案件审理

记者今天从最高法获悉，最高人民法院11月30日出台了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》。纪要对社会保险制度与侵权责任的关系、医疗损害责任纠纷、房地产纠纷、劳动争议纠纷等案件审理提出了明确的指导意见。

民事审判工作中，妥善审理好物权纠纷案件，是保护产权最直接的体现。而房地产纠纷案件的审判历来是民事审判的重要组成部分。纪要对房地产纠纷案件中的合同效力、一房数卖的合同履行、以房抵债等问题进行了规定。

纪要明确，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

关于以房抵债问题，纪要指出，当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书。

记者发现，此次公布的纪要对农村房屋买卖、违法建筑相关纠纷、土地补偿费分配纠纷以及诉讼时效等问题也提出了指导意见。

“对于农村房屋买卖纠纷，由于国家目前正在对宅基地制度改革进行试点，政策性特别强，总的原则是区分试点地区和非试点地区，试点地区要在国家政策允许范围内进行依法保护，非试点地区仍要保持原来政策的连续性。”最高法民一庭负责人说。

这份纪要明确，在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

据介绍，对于涉及违法建筑的纠纷，纪要的指导思想是合理确定行政权和司法权的边界，对于当事人请求确认违法建筑权利归属和内容的，不予受理，由行政部门解决；但是，违法建筑致人损害的，应当按照侵权责任法的相关规定处理。

纪要特别明确，因违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成的损害赔偿纠纷，属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。

完善财产征收征用制度也是保护产权的重要内容。针对实践中认识比较混乱的土地补偿费分配纠纷案件，纪要根据相关政策规定，确定了一个总的原则，即“要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。”

“在房地产领域，存在土地出让、合作开发和房屋买卖、房屋租赁、房地产中介的一、二、三级市场，从公权力干预的程度上看，是依次减弱的，因此，在对合同效力的把握上，也要依次放宽。”最高法民一庭负责人说。

为此，纪要明确，“当事人仅以转让国有土地使用权未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”，“当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”。

另外，关于劳动合同解除问题，纪要明确，用人单位在劳动合同期限内通过“末位淘汰”或“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同，劳动者可以用人单位违法解除劳动合同为由，请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》共计8个部分、36条，经最高人民法院审判委员会第1692次会议讨论通过。