多地调控政策显效 一二线城市高价地数量锐减

近日，杭州一宗地块以2.05亿元总价成功出让，折合楼面价6138元/平方米，溢价率为42.7%。业内分析指出，经过此轮密集的房地产政策调控之后，此前一度火热的一二线城市土地市场正在明显降温，高价地数量、溢价率纷纷锐减。

11月16日，北京土地市场出让两宗“限价”住宅用地，当企业报价触及最高限制地价时，地块拍卖进入企业竞投自持商品住房面积比例程序。不仅如此，从土地出让前多个设置条件看，北京为避免出现高价地做了各种准备。包括限销售价格、限户型面积、限二手房销售时间、限持有面积等。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，此次北京出台的调控政策中，政府明确要求强化控地价、限房价的交易方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。

胡景晖认为，由于土地资源日益稀少，去年以来，北京土地价格不断攀升，高价地频繁出现，楼市日趋豪宅化、高端化，这对稳定房地产市场、满足广大中低端住房需求形成了挑战。强化“控地价、限房价”的政策，将有利于推进土地供给侧结构性改革，优化土地供应结构，稳定房价，从而使楼市新增供应更多满足首次置业和自住型需求人群。

中原地产研究中心最新统计数据显示，在各地调控政策持续作用下，8、9月各地高价地频繁出现的现象在10、11月开始明显减少。11月前两周，全国合计出现26宗超过10亿元单宗金额地块，其中溢价率超过100%的高价地只有11宗。相比二季度，10月份高溢价率地块就开始明显减少。

11月16日下午，合肥出让的6宗地块以总价1.49亿元成交，出让面积189.43亩。其中一宗商业用地以总价0.18亿元竞得，楼面价630元/平方米，溢价率仅为5%。

事实上，二线城市针对土地市场的约束性政策正在步步收紧，近日南京、成都等地相继明确房地产企业购置土地必须使用企业自有资金。11月15日，南京市国土资源局发布公告，明确要求，参与本批次住宅用地、商住用地的购地资金(包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款)须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。

11月17日，成都市也要求建立购地资金来源审查机制，严格落实房地产开发企业只能用自有资金购买土地的要求，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，房地产企业发债募集资金不得用于购置土地。

中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市普遍通过限地价、限房价、限资金来源等措施全方位调控土地市场，将积极推进土地市场的供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例。

在他看来，过去房地产企业拿高价地的目的是将来可以高价销售，特别是可以建设成为区域高端，但限价之后，使得这一目的不可能实现，这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。“因此，这种调控形势下，根本不可能再出现高价地”。此外，由于土地在出让过程中已经限制预售房价，所以开发商会加快开发周期，不可能再按照普通商品房的销售节奏分批供应。

不仅如此，张大伟还进一步分析指出，北京的土地出让尝试，再次给其他城市试点带来样本。“控地价、限房价”相比其他城市的摇号卖地，北京的政策直接影响未来市场，可以预期北京房地产市场将降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。