买二手房不成被诈骗，购买二手房要注意这些风险

即使国家出台了各种房产调控政策，房价也最多是不再上涨，基本上没有回落的可能。但是对于普通百姓来说，依然是沉重的负担，很多有需要的购房人寄希望于二手房。而二手房的交易途径，大多是通过房产中介进行的。许多房屋中介出于自身利益的考虑，往往追求交易的成功率而忽视了法律风险，甚至故意隐瞒了法律风险。最近，北京的王先生买二手房遇到了问题。

 

房天下销售问题房源遭起诉 买二手房不成被诈骗

 

王先生通过房产中介“北京存房房地产经纪有限公司”（以下简称“房天下”）签订合同，以485万的价格买下珠江骏景园小区一套二手房。但就在过户的前3天，王先生得知该房屋被法院查封。记者调查发现，作为中介的房天下西罗园珠江骏景店事发时不但涉嫌无照营业，而且经纪人涉嫌无证上岗。因为存在违规，房天下被丰台区房管局取消在丰台的网签资格。目前王先生已经将房天下告上法庭，索赔240万元。但从今年3月至今，这套房子已经涨到了700多万。王先生不但已经买不起，也无资格再购买其他房屋。

 

买二手房不成被诈骗

 

去年12月，王先生打算在丰台区珠江骏景园小区买套二手房，他和家人来到小区附近的房天下西罗园珠江骏景店了解房屋在售情况。

 

房天下的房产经纪人王某热情地接待了王先生一家人。经过挑选，最终王先生看中了珠江骏景园北区的一套二手房，王某帮忙联系了房主，双方约定12月14日下午看房。

 

“这个房子在楼王位置，楼层好，装修也不错，下午看的房子当天晚上就签了合同。”王先生说，双方商量好价格，当天晚上以485万的价格签下了这套约135平米的房子，并给了房东20万定金。王先生和房主吴某以及中介房天下，分别签订了房屋买卖合同、房产经纪合同等。

 

按照合同，如果一切进展顺利，今年1月31日房屋就应该过户给王先生。“签合同后，购房资格很快就通过了审查，但是房屋核验却迟迟下不来。”

 

王先生后来从中介口中得知，第一次房屋核验没通过，房主吴某又拿了一个新的房产证才通过。因此房子一直拖着未过户，一直拖到了3月份。

 

就在约定的过户日期3天前，王先生却等来了晴天霹雳：房屋被温州一家法院查封，这意味着该房子将无法完成过户。王先生紧急联系房主吴某，吴某并没有答复，后来不再接电话。

 

王先生和房主吴某签订的“北京市存量房房屋买卖合同”显示，该房屋已经设定抵押，抵押权人为平安银行，抵押金额为310万。该房屋的抵押，甲方也就是原房主应在1个月内办理解抵押手续。王先生说，签合同时知道房主在平安银行有贷款，“一般房子在银行有一次抵押很正常，房主说和亲戚朋友们借点钱，把银行的贷款还了就能解抵押”。

 

王先生辗转联系上申请查封房子的债主，沟通之后才知道这套房子还存在“二次抵押”，吴某欠他人550万元，把房产证抵押给了债主。这次房屋被法院查封，就是由该债权人起诉吴某后申请法院的财产保全。“你看到房产证了吗？房产证在我手里，你不可能看到。”债主的这句话让王先生意识到，在签合同时，吴某出示的房产证可能是假的。

 

“签合同后，购房资格很快就通过了审查，但是房屋核验却迟迟下不来，等了很长时间。”王先生后来从房天下的房产经纪人处得知，第一次房屋核验没通过，等了一段时间，房主吴某拿了一个新的房产证才通过了房屋核验。

 

王先生了解情况后，3月份到丰台公安分局报警，称吴某使用假房本签订房屋买卖合同。近日，记者从丰台公安分局获悉，经过警方调查取证，已经将房主吴某抓获，吴某因涉嫌合同诈骗已被批准逮捕。

 

维权：购房人质疑中介故意隐瞒

 

王先生认为，他到房产中介购买二手房，就是为了交易安全，出现问题后他对房天下的服务产生质疑。王先生梳理了买房的经过之后发现，购房过程中，中介的服务存在不少漏洞。

 

今年6月1日，北京市住建委印发《存量房房源核验工作规范（试行）》（以下简称《规范》），《规范》自6月2日起正式实施。《规范》规定：未经核验的房源信息不得对外发布。经纪机构应当保持其门店、营销推广渠道以及网上公示的房源信息与市住房城乡建设委官网发布的信息一致，并明确标示房源二维码。

 

据记者了解，所谓房源核验，是指即将交易的二手房，无论是个人还是通过中介，必须首先向政府部门申请核验房源的真伪，然后才能发布并交易。此举是为了保证二手房交易的安全，保护买卖双方的利益，杜绝虚假的二手房房源。

 

该房屋的成交价格为485万元，在房屋被查封前，王先生已支付324万元（监管），包括房屋交易定金20万元、给房天下的中介费4万元和为办理过户手续交付的近300万元房款。

 

王先生说，如果他事前知道房屋有“二次抵押”，是绝对不会买的。王先生认为，房天下作为房产中介应该在双方签订合同之前进行房屋核验，而不是在签订合同之后。在发现房屋存在二次抵押的情况，应该及时告知购房者，“他们拖了将近两个月没告诉我，这是故意隐瞒和欺诈”。

 

王先生和房天下工作人员的一段录音显示，房天下的工作人员承认，吴某曾先后两次做房屋核验，第一次因为用的老房产证没有通过核验，之后从担保公司处取到新房本之后才通过的房屋核验，“签合同的时候我们也不知道房屋存在二次抵押，也是被吴某骗了”。

 

问题：中介涉事门店被指未办照就营业

 

王先生发现，房天下作为房产中介在交易中存在过多瑕疵，才导致房主用假房本隐瞒房屋抵押情况，买到这套问题房源。

 

王先生和房天下签订的《居间服务合同》，签约日期为2015年12月14日。记者查询北京市企业信用信息网资料显示，涉事的房天下西罗园珠江骏景店，工商注册登记为“北京存房房地产经纪有限公司丰台南三环中路分部”，成立于2015年12月29日，税务登记日期为2016年3月24日。也就是说，在王先生与房天下签订《居间服务合同》时，这家店面还未进行工商登记。

 

“除了没有进行工商登记就开业外，我还发现，最早接待我的房产经纪人，根本没有房产经纪人资格。”

 

王先生说，他发现，在合同上签名的房产经纪人根本不是接待自己的经纪人。事发之后才知道，接待自己的经纪人刚到这家店上班不久，上岗前接受了3天的培训，“他对签订合同的流程都不熟悉，这么疏忽大意，出现问题的可能性很大”。王先生也向房管局投诉了该问题。

 

处罚：房天下网签资格被取消

 

10月27日，记者从丰台区房管局租赁市场管理科获悉，根据购房人的举报，调查发现房天下存在签订“阴阳合同”的违规行为。经过核实，9月28日丰台区房管局下发《行政处罚决定书》，房天下存在“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”的违规行为，被罚款3万元。9月29日，取消北京存房房地产经纪公司存量房网上签约资格，并记录在信用档案。

 

丰台区房管局法制科负责人介绍，根据行政执法权限，此次丰台区房管局取消的是房天下在丰台区的网签资格。也就是说，从9月29日起，房天下在丰台区的所有店面，在重新申请并获得网签资格以前将不能再进行存量房的网签。

 

关于房天下在和购房者签订合同之后才进行房屋核验的违规行为，丰台区房管局的工作人员称，已将该问题移交到北京市住建委，相关工作人员正在调查中。

 

关于购房人王某投诉的房天下西罗园珠江骏景店的员工王某没有房产经纪人职业资格的问题，丰台区房管局租赁市场管理科的负责人介绍说，接到举报后丰台区房管局曾向房天下送达《约谈告知书》，之后房天下反馈，该业务员已离职。（中国网）

 

购买二手房的注意事项

 

购房压力对于普通百姓来说，是非常沉重的负担，尤其是在北上广这样的城市，因此，许多购房人寄希望于二手房。尽管是二手房买卖，但其涉及的交易金额也是十分大的。因此，为了避免再次遇到王先生这样的情况，在购买二手房时，一定要注意防范这些法律风险。

 

一、房屋产权和手续是否齐全

 

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

 

因此有关人士认为：最有效的方法就是委托信誉好、专业强的房地产经纪公司承担担保责任，来验证买卖双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷。

 

二、明确成交价格和税费责任

 

在签订合同中一定要注明正式的成交价格，还有交易的时间，交易税费，还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。

 

从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：营业税（5月1日后为增值税），个人所得税，印花税；归买方交纳的税费为：契税，土地出让金，印花税（与房主各交一半）。

 

三、明确买卖双方的责任

 

签订此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签订合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

 

四、明确付款方式和时间

 

双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在买方以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，房主应尽早对买方是否能被批贷进行确认。

 

五、过户时间要明确

 

过户时间要明确，买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方需慎重和签订准确的时限。

 

六、物业交割要清楚

 

在签订买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，应该要到原房主所在单位改签协议内容，而买方需改签协议时卖方应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买方利益的目的。

 

七、买卖交易无效

 

由于房产市场法律环境的复杂性，我国目前存在不同性质的诸如小产权房、宅基地自建房、廉租房、公租房、经济适用房等法律不允许交易或者交易受到限制的二手房。对于此类不允许交易或交易受到限制的二手房，许多社会公众对其法律性质和交易限制条件并不十分了解，但这些房产中不乏物美价廉，极具性价比或者极具居住使用价值的房屋。买方往往从自身条件、居住使用的角度考虑仍然打算购买此类房屋。此时双方所签订的交易合同极有可能属于效力待定的合同，甚至是无效合同。一旦双方为此发生纠纷，常常会给买方带来极大的法律风险。值得一提的是，效力待定、甚至是合同无效，仅意味着买方无法按预期获得房屋所有权，并不当然意味着买方的利益丝毫得不到保障。此类法律风险的防范有着极高的法律实务技术技巧，亦是买家及法律专业人士在此类交易中应予重点考虑的重大事项。

 

随着我国城镇化的加剧，房产市场长期处于上行状态，房屋希贵、一房难求的局面长期存在。只有在买方付款，甚至是支付了绝大部分房款后才能要求卖方交房和办理过户登记手续，风险就陡然增大。因此，在购买二手房时，一定要警惕这些风险。