借名买房的法律风险及其防范

“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。 发现“借名买房”，不外乎规避法律政策，贪图便宜方便等原因。如果只是为了贪图便宜方便还好，如果是为了规避法律政策，那么其法律风险之大也不言而喻了。

一、出资人所面临的风险

1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。

2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。

3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。

4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。

二、登记权利人面临的风险

1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。

2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。

3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。

另外，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏，从亲人变仇人的不乏其人。

“借名买房”风险的降低

鉴于借名买房的诸多风险，建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1.借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

2.签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

3.注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

4.注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条、还贷记录等），购房发票，房产证书等书面证据材料。

总之，借名购房虽然没有被我国法律明文禁止，但这种行为肯定是得不到法律支持和保护的，最重要的是借名购房在实践中存在较大的法律风险，如果购房者不注意收集证据，降低风险，很容易使自己的利益受到损害，而这种损害又是很难由法律进行保护，对此，好律师网提醒购房者不要盲目冒名购买政策房，一旦出现风险结果得不偿失。